——李某诉周某苓房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
重庆市第三中级人民法院（2019）渝03民终1440号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人

原告（被上诉人）：李某

被告（上诉人）：周某苓 【基本案情】
2019年3月22日，李某为买周某苓的8套房屋支付周某苓定金20万 元。周某苓出具的定金收条载明：“今收到李某购买攀华国际广场×幢8 套房屋的定金20万元（大写贰拾万元整）。如果卖方违约双倍返还定 金给买方。以此为据，收款人：周某苓2019年3月22日。”该定金收条 落款下面载明：“补充协意：按4800元一平方米计算，另外加7万元的 装修费。以此为据。这个价格是尽收价。”当日，双方在微信上约定于 2019年3月25日交接房，签订房屋买卖合同。2019年3月25日，李某要 求接房签房屋买卖合同，周某苓要求一次性付清8套房全款过户，双方





为一次性付清房屋全款或是分期付清房屋价款产生争议并多次沟通协 商。后周某苓明确表示愿意以市场价格将房屋出售给李某，不愿意以 原双方约定的4800元/平方米的价格将房屋出售给李某。李某遂诉至法 院，请求判令周某苓双倍返还定金计40万元。
【案件焦点】

案涉本约未订立时定金条款性质的认定及处理。 【法院裁判要旨】
重庆市涪陵区人民法院经审理认为：李某向周某苓交付定金的性 质应为立约定金，李某向周某苓交付定金表示其有促成交易成立的积 极愿望，也反映出李某以行为方式表明愿意遵守诚实信用原则。周某 苓接受定金后，应当承担促成房屋买卖合同订立的义务。李某、周某 苓多次协商未能签订房屋买卖合同，致使双方不能实现买卖房屋的合 同目的的根本原因在于周某苓不将所出售的房屋解押，另一原因是周 某苓变更定金收条约定的房屋价格为市场价格，周某苓违约应当适用 定金罚则，双倍向李某返还定金。

重庆市涪陵区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零 七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之 规定，判决如下：

周某苓于判决生效之日起十日内双倍返还李某定金40万元。 周某苓不服一审判决，提起上诉。





重庆市第三中级人民法院经审理认为：案涉定金的性质应为立约 定金。现双方当事人举示的现有证据并不能充分证明系因哪一方的主 要原因导致了案涉房屋买卖合同不能订立。因不可归责于双方当事人 的事由，导致案涉房屋买卖合同未能订立的，不适用定金罚则，出卖 人应将案涉定金返还给买受人。

重庆市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一 百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五 条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适 用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第 一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一 百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初3603号民事 判决；

二、周某苓于本判决生效之日起十日内返还李某定金20万元；

三、驳回李某的其他诉讼请求。

【法官后语】

实践中，在一些标的额比较大或者合同订立持续时间较长的民事 交易中，当事人通常在预约合同中采用立约定金的形式来实现当事人 间的相互信任，以求合同得到成功签订。即因一方当事人违约行为致 使合同无法签订的，则适用定金罚则来弥补另一方当事人的损失。但 本案的争议焦点在于，因不可归责于双方当事人的事由，导致约定立 约定金的预约合同目的无法实现即无法订立本约的情况下，是否仍应 适用定金罚则，具有一定的典型意义。





其一，案涉收条中的定金属于预约合同中的立约定金。立约定金 常常与预约合同并存。立约定金是指在主合同订立前，当事人对于合 同内容已基本取得一致，但因为存在一些未定情形无法订立合同的情 况，通过交付、收取定金的方式来确保合同得到成功订立。预约合同 也是一种合同类型，在签署某项合同的前提条件尚不具备时，当事人 选择预先签署另一份合同约定未来签署某合同，此预约未来签署合同 的合同则为预约合同。对于本案而言，根据周某苓出具的定金收条所 载明的内容，李某与周某苓就案涉房屋买卖约定了定金，该收条虽然 载明了案涉房屋的房号等基本情况以及价格等，但对房屋价款的支付 方式等主要内容并未明确约定。故该定金的性质应为立约定金，载有 该定金的收条性质为预约合同。
其二，司法解释对预约合同中的立约定金可适用定金罚则的情况 有明确规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问 题的解释》（2012年）第二条[1]对预约合同作了明确规定，即“当事人 签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在 将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对 方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔 偿的，人民法院应予支持”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和 国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条对定金罚则的规定为： “当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝 订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同 的，应当双倍返还定金。”由此，合同当事人可以约定一方向对方给付 定金作为债权的担保，因一方不履行约定的债务的，另一方当事人可 使用定金罚则要求其赔偿损失。而本案并不存在适用该定金罚则的情 形。





其三，不可归责于合同当事人事由致使无法订立本约，不适用定 金罚则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问 题的解释》第一百二十条第一款规定：“因当事人一方迟延履行或者其 他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另 有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，双方当事人举示的现有 证据并不能充分证明系因哪一方的主要原因导致了案涉房屋买卖合同 不能订立，也即现有证据不能充分证明本案存在因当事人一方迟延履 行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现的情形。本案是因不可 归责于双方当事人的事由导致案涉房屋买卖合同未能订立，不应适用 定金罚则。因此，出卖人周某苓应将案涉定金返还给买受人李某，而 非承担双倍返还责任，方能彰显公平正义。

编写人：重庆市第三中级人民法院 黄琳熹李健