——郭某诉张某华房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市西城区人民法院（2019）京0102民初21538号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人

原告：郭某

被告：张某华 【基本案情】
2014年2月24日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订 《北京市存量房屋买卖合同》， 约定出售人所售房屋坐落于北京市西 城区，建筑面积为109.93平方米；房屋成交价款为625万元；出卖人应 当在该房屋所有权转移之日起100日内，向房屋所在地的户籍管理机关 办理原有户口迁出手续。如因出卖人的原因未如期将与该房屋相关的 户口迁出，应当向买受人支付2万元的违约金；逾期超过7日未迁出





的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款 万分之五的违约金。2014年5月27日，案涉房屋过户至原告名下。

2018年10月6日，原告与案外人秦某华及北京某房地产经纪公司签 订《补充协议》， 原告将案涉房屋出售给秦某华，对户口迁出保证金 及违约金进行了约定。2019年1月17日，案涉房屋过户至秦某华名下。

2019年3月27日，秦某华向原告发函件，称案涉房屋内存留被告的 户口，若原告未按约定时间或条件履行原户口迁出手续，其将视为原 告违约并按照合同条款向原告索赔。后原告与被告取得联系，被告于 2019年7月9日及7月16日将案涉房屋内的户口全部迁出。

现原告认为被告未按照双方的约定将其户口迁出构成违约。故诉 至法院，要求判令被告每日按合同总价款625万元的万分之五向原告支 付自2014年9月12日起至实际迁出户口之日违约金，暂计算至2019年4 月30日为5304375元。

被告认为，原告告知其户口没有迁出后，其向户籍机关询问，因 其出售房屋后没有地方落户，不符合落户政策。其户籍没有迁出对原 告没有实际影响，并没有给原告造成损失，未能迁出户籍也非其个人 原因，而是政策问题所致，故不同意原告的诉讼请求。
【案件焦点】

不符合相关的落户政策要求而无法过户，导致其未能履行合同中 关于户口迁出的约定，是否属于合同违约责任的阻却事由而不需要承 担相应的法律责任。
【法院裁判要旨】





北京市西城区人民法院经审理认为：当事人一方不履行合同或者 履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，根据双方 的合同约定，被告承诺在房屋所有权转移之日起100日内，向房屋所在 地的户籍管理机关办理原有全部户口迁出手续。原告与被告已经完成 案涉房屋权属转移登记手续，则依约定被告应将案涉房屋内原有户口 迁出，在原告将案涉房屋出售给案外人秦某华之时被告未将案涉房屋 内原有户口迁出，被告已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被 告抗辩称原告的主张已经超过诉讼时效，因双方合同约定逾期超过7日 未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部 已付款万分之五的违约金，该约定具有连续性，被告抗辩超过诉讼时 效，法院不予采信。
关于违约金的数额问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失 赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求 人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失 的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主 张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失 为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因 素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中， 原告已经取得不动产权证书，被告取得相应对价系房屋买卖合同之主 要目的，被告已依约履行将房屋过户并交付给原告之主要合同义务， 原告主要合同目的已实现且原告已经将案涉房屋出售给案外人秦某 华。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依 规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减 少，被告已于庭审中明确提出违约金过高之主张。原告现提供的证据 不足以证明案涉房屋涉及其重大利益影响的情形存在，法院结合本案





的实际履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失等，酌情确定违 约金的具体数额。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一 百一十四条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起七日内，张某华给付郭某违约金3万元；

二、驳回郭某的其他诉讼请求。 【法官后语】
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终 止民事权利义务关系的协议。当事人自愿订立合同之后均应依法、依 约行使自己的权利与履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或 者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。

本案中，郭某与张某华在平等自愿的基础上签订了《北京市存量 房屋买卖合同》， 合法有效，双方均应按照约定享有相应的权利并履 行相应的义务。合同中对案涉房屋上户口的迁出进行了明确约定，出 卖人应当在房屋所有权转移之日起100日内办理原有户口迁出手续，如 因其自身原因未如期将户口迁出，需要承担相应的赔偿责任。案涉房 屋所有权转移后，郭某认为张某华未如期将案涉房屋上的户口迁出， 已构成违约需要承担赔偿责任。而张某华认为，其户口未能迁出是因 为房屋过户后其名下无房，不再具备北京市关于落户的相关政策，其 违约并非是主观意愿，而是政策规定所致，因而不需要承担责任。

双方争议的焦点在于房屋过户后，张某华名下无房不再符合户籍 政策导致无法迁出户口，该理由是否能够成为其不需要承担责任的抗





辩理由，也即是否属于合同法上的免责事由。免责事由即免责条款， 是指合同双方对违约行为免于承担责任的事由。免责事由一般分为两 大类，即法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直 接规定，不需要当事人约定即可援用的免责事由，即不可抗力；而约 定免责事由是指当事人在合同中约定的免责条款。本案中，双方在合 同免责部分中并未对张某未能迁出户口的情形进行约定，张某华未能 迁出户口的行为不属于约定免责事由。则其行为是否属于法定免责事 由，即能否构成不可抗力之抗辩。

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不 能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法 律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责 任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观 情况。”《中华人民共和国民法典》第一百八十条也基本沿袭了这一规 定，因而，法律意义上的不可抗力则是指合同订立时不能预见、不能 避免且不能克服的客观情况。构成不可抗力需具备以下要件：当事人 在订立合同时，对未来事件的发生，具有不可预见的偶然性、不可控 制的客观性以及不能避免的现实性。根据司法实践及相关的法律法规 之解释，不可抗力的范围主要包含两类：其一是自然原因引起的自然 现象，如火灾、地震、大雪等；其二是社会原因引起的社会现象，如 战争动乱、政策调整等。如果构成不可抗力，则可以部分或者全部免 除责任。

本案中，张某华作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同 时理应对相关的法律法规及政策予以了解，且双方签订合同时，名下 无房无法落户的户籍政策早已施行，因而房屋产权转移后张某华因政 策原因无法迁出户口的情形，显然不具备不可抗力的要件，即不可预





见性、不可控制性及不能避免性，因而不能构成不可抗力，不属于法 律上的法定免责事由。

综上所述，张某华房屋过户后因不再符合落户政策而导致户口未 能迁出不属于合同违约责任的阻却事由，其需要承担相应的法律责 任。

编写人：北京市西城区人民法院 马小龙