——熊艳丽诉谢富、熊艳君房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2012)厦民终字第2040号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):熊艳丽 被告(上诉人):谢富
被告：熊艳君
【基本案情】
原告熊艳丽与被告谢富、熊艳君于2004年9月23日签订一份《协议书》,约 定：因谢富、熊艳君办理落户需要，由熊艳丽出资856323元以谢富、熊艳君名义 于2004年9月11日向厦门市延铭房地产开发有限公司(以下简称延铭公司)购买 位于嘉禾路华天花园项目的某号房产，两被告应于落户手续办理完毕次日将该房产 返还原告并承担相关费用。同日，谢富、熊艳君经厦门市公证处作出(2004)厦证 经字第1234号公证书，委托熊艳丽就上述房产代为行使管理、使用、出租、出售、 抵押、办理产权、参与诉讼等权利。2004年12月31日，延铭公司出具给熊艳君金 额为856323元的房产销售发票。2007年11月22日，湖南省衡阳市珠晖区人民法 院作出(2007)珠民一初字第365号调解书，确认谢富与熊艳君婚后无共同财产和 债权，双方自愿离婚。2008年9月2日，延铭公司出具给被告熊艳君一份面积补差 款12457元的销售发票。2008年9月17日熊艳君办理了思明区嘉禾路该房屋的土 地房屋登记卡，权属人为熊艳君。2012年3月26日，谢富公证声明在其权限范围
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
内撤销熊艳丽于(2004)厦证经字第1234号公证书项下的代理权。2012年4月12 日，延铭公司出具一份证明，内容为：原告熊艳丽根据延铭公司指示向赖乙航建行 帐户支付了购房款201488元，而延铭公司2004年9月14日出具的一张收据载明被 告熊艳君交付的购房款为266323元，发票金额与收款金额差额266323-201488= 64835元为延铭公司给予购房人的优惠(每平方米优惠500元)。2012年5月8日， 延铭公司又作出证明，内容为2012年4月12日所作优惠价说明无效。另查明，户 名为被告熊艳君的兴业银行存款回单多份为还购房贷款账户。
【案件焦点】
借用他人名义买房并签订协议明确约定借名、出资、返还房屋产权条件等内容 的，借名人诉求过户时如何认定借名协议的效力及房屋的实际出资人。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：
1.协议书的效力。原告主张《协议书》真实有效。被告谢富主张《协议书》 是夹在公证书里让其误签的；该协议于买房后签订，不符合协议签订的事实，时间 也不符；协议未办公证，不合常理。本院认为，《协议书》内容合法、当事人意思 表示真实，为有效合同。《协议书》后于买房签订不违反法律规定，且公证并非协 议生效要件。被告主张其被骗签，但无证据证明。据此，本院认定《协议书》合法 有效，原被告应秉持诚实信用原则，按合同约定履行义务。
2.购房款由谁出资。原告主张还款账户虽以熊艳君为名，但首付、分期和涉 案房产面积补差款都由原告支付，而被告谢富、熊艳君没有稳定工作且刚生孩子， 没有能力支付房款，并提供延铭公司证明及分期付款的兴业银行存款回单为证。被 告谢富主张讼争房产于被告夫妻关系存续期间购买，是原夫妻共同财产，并提供 《民事调解书》、延铭公司新出具的撤销前份证明之证明及证人邓定林证言为证。本 院认为，从被告谢富、熊艳君公证委托熊艳丽就讼争房产行使抵押、出售等几乎完 全的物权可知，被告熊艳君只是名义上的购买人，因正常情况下房产所有权人不会 将所有权几乎全部让渡给受托人。其次，原告熊艳丽提供了一笔201488元的银行 进帐单并提供账户名为熊艳君的兴业银行按揭还款明细，被告熊艳君承认这些款项 都由原告支付。被告谢富表示其于2005年4月回湖南，且2004年至2007年期间没
二、商品房销售 107
有稳定收入，钱款由前妻熊艳君管理，故对购房出资款及按揭款毫不了解。本院认 为，买房如此重大的事项，丈夫毫不知情有违常理。因此，房产由原告熊艳丽出资 购买。据此，福建省厦门市思明区人民法院作出如下判决：
一、被告谢富、熊艳君在本判决生效十五日内将坐落于厦门市思明区嘉禾路× ×号××室的房产以赠与的方式过户给原告熊艳丽。
二、被告谢富、熊艳君承担上述房产过户产生的税费。
谢富以协议书系误签、购房款为熊艳君支付为由提起上诉。福建省厦门市中级 人民法院经审理认为：首先，《协议书》系双方当事人所签订，谢富在原审审理过 程中自认有签字，但又称不知道该协议书存在，其对该主张应承担举证责任。根据 《协议书》约定，谢富、熊艳君应于落户手续办理完毕次日，将讼争房屋返还熊艳 丽。其次，双方约定讼争房产系由熊艳丽出资购买，且谢富自认对购房出资款及按 揭款情况不了解，熊艳君亦承认购房款系由熊艳丽支付，同时，结合双方所提供的 证据及证据规则，熊艳丽所提供证据明显具有较强证明力，故认定讼争房产系由熊 艳丽出资购买。据此，福建省厦门市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
借用他人名义买房在实践中屡见不鲜，借名或囿于房产限购政策，或受银行贷 款对借款人资格所限，或为满足被借名人落户需要等等。借名买房纠纷或发生于产 权证办理前借名人不欲再借名从而要求卖方将产权直接办于自己名下；或发生于产 权证办理后，借名人因无需再受政策限制或已完成借名买房目的从而主张被借名人 将产权过户到自己名下。无论哪种纠纷，原告诉求能否得到支持，均取决于其是否 实际出资购房。细言之，对于前一种纠纷，只有原告出资成为实际上的售房合同买 方，才可对抗名义上的房屋买卖合同，要求卖方将房产证办于自己名下。对于后一 种纠纷，即使双方签订协议书约定被借名人应在实现借名买房目的后将房产过户回 借名人，亦不能简单以协议约定的过户条件已成就为由要求被借名人过户，而仍应 严格审查借名人是否实际出资，否则借名人未出资即获得房屋产权、被借名人出资 却被剥夺产权将显失公平。
认定借用他人名义购房时的实际出资人应从以下几方面着手：
1.双方书面协议。由协议中明确约定的借名买房事实可见双方的出资意愿，
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正常情况下，借名人即为将来的实际出资人。但不能单凭协议确定实际出资人，因 为协议的履行具有不确定性，借名人不按协议履行出资义务亦有可能，故除协议 外，还需结合其他证据综合认定。另外，主张协议关系存在的一方应承担举证责 任，一般提供形式合法、内容合理的书面协议即可，对方认为协议效力有瑕疵的， 应举证证明。
2. 还款手续、购房发票、产权证等书证由何人持有。还款手续、购房发票与 产权证虽载被借名人之名，但如这些重要材料均由借名人持有，则足见买房事宜均 由借名人具体执行，房款亦可推理为由其支付。再则，单还款手续由借名人持有即 足见其为实际出资人，因为如房款系被借名人所出，其绝无可能和必要将取得的提 前还贷申请书、还款凭证等还款手续再交由借名人保管。
3.双方的还款能力。如被借名人无稳定的工作收入等经济来源，断无支付巨 额首付款及按期支付按揭款之能力。
4.卖方证言。在交款凭证载被借名人之名、收款方为卖方指定第三人的案件 中，卖方证言尤具参考价值，因为此种情形既难确定款项是否由借名人实际支付， 又难确定款项性质是否为购房款。但因证人证言本身证明力偏低，且卖方慑于讼累 未肯作证或左右其词，故卖方证言具有不稳定性，不能将其作为定案的唯一突 破口。
5. 常理推断。如被借名人主张房款由其支付，则应清楚款项数额；如其以房 款为配偶所付为由主张自己不知情的，亦不合常理，因买房系重大事项，夫妻间不 可能毫无沟通。
6.其他证据。如本案例中，两被告离婚时在法院确认无共同财产，可见被告 清楚讼争房产非其夫妻出资购买。
编写人：福建省厦门市思明区人民法院 王俭孙旭东
