——殷某诉支某镪等房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初3435号民事判 决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告：殷某
被告：支某镪、唐某忠、张某伟 【基本案情】
2006年6月7日，支某镪将其所有的云林苑北区×× 号×× 室房屋（面 积为88.94平方米、车库为23.09平方米），以20万元的价格卖给了殷 某，殷某将房款交付后即装修入住。该房系拆迁安置房，当时尚不能 办理产权登记。2016年11月19日，无锡市人民政府出台文件，明确征 地拆迁安置住房在满足条件后可以办理相关手续及上市交易等。
2017年11月，支某镪又将该房屋及车库以32万元的价格出卖给唐 某忠，并将房屋产权登记至自己名下后，迅速于2017年11月6日将房屋 过户登记至唐某忠名下。
2017年11月9日，张某伟通过玖玖公司介绍，与唐某忠签订借款协 议，唐某忠实际向张某伟借款50万元，并以案涉房屋及车库作抵押， 办理了抵押登记，双方的抵押债权金额为70万元。张某伟自述在办理 抵押登记前，对抵押房屋的价值进行了测算预估，价值不低于70万 元。殷某也提供了安居客官网同小区、同类型房屋均价为6988元/平方 米，以及从无锡市住建局官网查询的案涉房屋2017年的土地出让金均 价为1080元/平方米（车库需支付土地出让金），据此殷某认为案涉房 屋价值在2017年12月应达71.76万元， 车库价值达21.69万元， 合计 93.45万元。
【案件焦点】
1.殷某与支某镪签订的房屋买卖合同效力如何认定；2.支某镪与唐 某忠签订的房屋买卖合同是否有效；3.唐某忠与张某伟签订的抵押协 议效力如何认定。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为：支某镪与殷某签订的 房屋买卖合同，实为拆迁安置房买卖合同。该房系支某镪以原有房屋 置换所得，其将安置房出卖给殷某，是对自有合法财产的处分，而并 非取得社会保障性住房后转让谋利。该房屋买卖合同， 既不违反法 律、行政法规的禁止性规定，也不损害社会公共利益，为有效合同。 至于政府部门关于安置房应满足相应条件方可上市交易的规定，只是 政府部门的管理性规定，虽对房屋权属登记产生一定影响，但并不影 响房屋买卖合同的效力。
支某镪在安置房可以上市交易后，明知该房屋已出卖给殷某，又 以房屋、车库共计32万元的价格出卖给唐某忠。无论是参考同小区、 同类型、同时段房屋的价格，还是从同时间抵押权人张某伟对案涉房 屋价值的判断，可以确定当时房价在70万元以上。支某镪与唐某忠以 明显不合理的低价转让房屋，系恶意串通，损害了第三人殷某的利 益，双方签订的房屋买卖合同无效。
对唐某忠与张某伟签订的抵押协议，系双方民间借贷合同的从合 同。从张某伟自述与唐某忠并不相识，通过玖玖公司介绍并操作等情 节，可以认定张某伟系以营利为目的，向不特定的个人出借款项，违 反了《中华人民共和国银行业监督管理法》的有关规定，民间借贷合 同无效。主合同无效，作为从合同的抵押协议自然无效。因该合同取 得的权利，也应当予以消灭。
江苏省无锡市锡山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第 五十二条第二项、第五项，《中华人民共和国物权法》第一百七十二 条第一款，《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条之规定， 判决如下：
一、确认支某镪与唐某忠签订的房屋买卖合同无效，由支某镪与 唐某忠于本判决生效之日起十日内办理所有权注销登记；
二、确认唐某忠与张某伟签订的抵押协议无效，由唐某忠、张某 伟于本判决生效之日起十日内办理抵押权注销登记；
三、由支某镪、唐某忠、张某伟于本判决生效之日起十日内协助 殷某将案涉房屋（包括23.09平方米的车库）登记至殷某名下，登记产 生的费用由殷某承担。
【法官后语】
在相当长的一段时间里，拆迁安置房不允许上市交易，但部分房 屋所有权人私下出卖房屋现象还是大量存在，买受人贪图价格相对便 宜而不顾及风险后果。随着拆迁安置房可以上市交易的政策落地，此 类房屋买卖纠纷大幅增长。一种类型是出卖人面对房价上涨，不愿意 配合买受人办理过户手续，以增加费用为条件导致诉讼；另一种类型 是出卖人办妥房产证后另行出卖或抵押导致诉讼，如本案的“一房二 卖”。
支某镪与殷某之间的房屋买卖，属违规交易。按照当时的政策， 还不能办理不动产权属登记，更不允许进行房屋买卖交易。但双方以 签订合同的方式进行了约定，殷某也付清了房款，并装修入住已达13 年之多。对该类房屋买卖合同效力的认定以及如何处置，涉及社会的 稳定。在对安置房进行界定时，我们明确了安置房是以原有房屋置换 所得，是自有合法财产。在此前提下，法律、行政法规对安置房买卖 没有禁止性规定，遂认定房屋买卖合同有效。这对于维护交易安全、 倡导诚实守信具有一定的积极意义。
对支某镪又将案涉房屋出卖给唐某忠，涉及一房二卖问题。《中 华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国 家、集体或者第三人利益的合同无效。对何谓恶意串通？我国法律没 有明文规定。我们通常的理解是，双方以恶意通谋实施某种行为，损 害了国家、集体或者第三人的利益并从中收益。本案中，支某镪出于 恶意非常明显。支某镪在将房屋卖给唐某忠时，主观上是明知“一房二 卖”，结果必将会损害第三人殷某的利益，但还故意为之；房屋买受人 唐某忠也不具有善意。从双方的房屋交易价格看，只是当时市场价的 30%～40%，明显违背了一般的交易常理。唐某忠作为一个完全民事
行为能力人，其对交易价格是如此不合理的低价应该是明知的。结合 唐某忠在购房之前未到现场看过房，更没有与居住在内的人员了解情 况，房屋过户手续办妥后迅速借款抵押等行为，均有违常理。且诉讼 中支某镪、唐某忠两人均下落不明，放弃了诉讼权利。故唐某忠在房 屋买卖过程中，明显与支某镪串通，通过双方签订房屋买卖合同的方 式，将已出卖给殷某的房屋过户登记至唐某忠名下，损害了第三人殷 某的利益，双方从中获益。因此，支某镪与唐某忠的房屋买卖合同因 恶意串通，损害第三人利益而被认定无效。
对抵押协议的效力问题。唐某忠在案涉房屋过户至其名下后，迅 速向张某伟借款，并办理了抵押权登记。从抵押角度看，张某伟是善 意第三人，其对抵押房屋进行了形式审核，符合抵押条件后才出借款 项。但因唐某忠与张某伟之间的民间借贷合同，违反法律的强制性规 定而被认定为无效，故主合同无效，作为从合同的抵押协议自然无 效。本案案涉房屋已登记的所有权和抵押权均予以注销，并判令将案 涉房屋协助办理至殷某名下。
编写人：江苏省无锡市锡山区人民法院 虞静珠
