——梅某诉杜某等房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民终3788号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：梅某 被告（上诉人）：杜某
被告：杜某华、罗某容、胡某贵
第三人：李某华 【基本案情】
2003年10月15日，杜某华作为户主（乙方）与某区征地办公室 （甲方）签订《征地拆迁货币安置住房协议》， 约定甲方需对乙方的 房屋进行拆迁，确认的安置对象为杜某华（户主）、罗某容（妻）、 杜某（子）等5人，明确乙方为5人户。2004年11月左右，杜某华、罗 某容（甲方）与梅某（乙方）签订《安置房指标有偿转让协议》， 约
定甲方拥有某地安置房指标，可回购某安置房小区内房屋一套，现自 愿将该指标有偿转让给乙方，指标转让费为25315元，由乙方使用该指 标出资选购安置区内×× 号房一套，房屋产权归梅某所有；安置房回购 款由乙方支付给安置回购机构；交房时， 甲方应当提供相关证件协助 乙方办理相关手续，使乙方取得房屋产权，办理产权过户产生的费用 由乙方承担。上述协议签订后，梅某按照杜某华、罗某容的委托实际 向第三人李某华支付了指标转让费2万元，并于2004年11月4日以杜某 华代理人的身份与某城区建设委员会签订《安置房回购协议书》， 约 定了安置房的坐落、房屋建筑面积以及该房优惠回购应付款项等内 容。协议签订后，梅某按约以杜某华的名义交纳了上述回购价款等共 计82735.2元。2005年3月17日，杜某华向梅某出具收条，确认收到梅 某9000元作为涉案安置房指标转让费，已一次性付清，收款人杜某华 有义务帮助梅某办理房屋过户手续，其费用由梅某承担，杜某华不再 提另外的要求。2005年3月24日，杜某华、罗某容出具《承诺书》，确 认：安置房转让的所有费用，梅某已一次性付清，其二人将无条件协 助梅某办完房屋转让过户的所有办证手续，不再提出任何额外的经济 要求，办理房屋过户费用由梅某承担。2005年5月，梅某实际接收上述 房屋并居住使用至今。2018年8月8日，上述安置房屋办理了不动产权 属证书，登记权利人仅为杜某。
【案件焦点】
户主订立的安置房指标转让合同可否约束该户其他被安置人。 【法院裁判要旨】
重庆市沙坪坝区人民法院经审理认为：梅某与杜某华、罗某容签 订的《安置房指标有偿转让协议》有效。关于涉案安置房屋买卖活动
的当事人问题。梅某属于买方，应当毫无疑问。至于卖方系何人，首 先，杜某华、罗某容以卖方的身份与梅某签订转让协议，其二人属于 卖方，也应该没有争议；杜某等其余三人作为杜某华户下可享受安置 房回购资格的安置对象，其虽然未在上述协议上签名，但从本案证据 来看，《征地拆迁货币安置住房协议》《安置房回购协议书》、缴款 收据均系以杜某华（户主）名义签署和处理，作为该户的安置对象， 其对此自然应当是知情且认可的，而在杜某华将案涉房屋出卖并交付 梅某后长达14年的时间里，均未有证据显示杜某等三人对此提出过任 何异议，可视为杜某等三人已认可杜某华、罗某容对该房屋的指标转 让行为，杜某等三人应系上述协议的卖方。其次，对于梅某来说，因 实践中本区域内安置房办理产权登记的特殊性，在案涉房屋尚未办理 产权登记的情况下，其可以信赖的唯有《安置房回购协议书》及缴款 收据所体现的杜某华回购了安置房的事实，而上述证据均是以杜某华 一人的名义进行，梅某完全有理由相信杜某华即为案涉房屋的唯一权 利人或者有权代表所有隐藏在拆迁还房安置协议书背后的其他安置对 象处分案涉房屋。梅某作为买方已经按约定付清了房屋指标转让价 款，并实际出资回购了涉案安置房屋，作为卖方的杜某华等5人应当按 约定配合梅某办理案涉房屋的产权过户登记手续。现实际登记取得不 动产权证的权利人仅为杜某一人，杜某作为卖方之一，理当按约定协 助梅某将案涉房屋的产权过户登记至梅某名下，遂判决杜某协助梅某
办理案涉房屋的产权过户登记手续。 杜某不服一审判决，提起上诉。
重庆市第一中级人民法院经审理认为：一审判决认定事实清楚， 适用法律正确，遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
在房地产市场日益繁荣的今天，安置房以其显著的价格优势炙手 可热，但安置房指标转让是否合法，购房者最终能否如愿取得房屋产 权，仍是目前司法实践中亟待解决的问题。本文从合同效力、隐名代 理、表见代理等角度分析了安置房指标转让中的相关法律问题，以期 降低安置房交易风险，维护房地产市场稳定。
1.对安置房指标转让合同的效力评价
安置房，是政府进行市政工程建设时，对被拆迁住户进行安置所 建的房屋。安置房购房指标，是被拆迁人因原有房屋被征地拆迁而获 得的以特定的优惠价格购买安置房屋的资格，其实质是被拆迁人基于 拆迁安置利益而享有的一种财产性权利。若具有购房资格的被安置人 不想购买安置房屋，可否将这种财产性权利对外出售获取对价，即转 让安置房指标。截至目前，我国现行法律法规并没有明确禁止安置房 指标转让，虽然各级地方政府均针对安置房交易制定了一些限制性政 策（如用地性质变更和上市交易时间等），但这些政策一般系管理性 规定，且绝大多数情况下仅影响安置房的过户问题，并非法律、行政 法规规定的足以影响合同效力的强制性规定。因此，如果安置房指标 转让合同没有其他瑕疵，应当被认定为有效。本案中，虽然安置房指 标为该户名下所有被安置人共同享有，但根据《最高人民法院关于审 理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年）第三条“当事人 一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同 无效的，人民法院不予支持”之规定，即使在不考虑存在隐名代理和构
成表见代理的情况下，户主以个人的名义签订的安置房指标转让协 议，也不因欠缺其他共有权利人的真实意思表示而无效。
2.结合隐名代理认定安置房指标转让合同的当事人
毋庸置疑，缔约之户主系安置房指标转让法律关系中的出卖人； 然而，隐藏在协议背后的该户其余被安置人是否属于合同当事人，值 得探讨。有观点认为，根据合同相对性原则，协议未列为出卖人的被 安置人当然不是该安置房买卖合同的当事人。笔者认为，可以结合隐 名代理制度的法律内涵以及安置房的特殊性合理分析认定安置房指标 转让合同中的当事人。隐名代理制度是在英美法系上确立起来的， 《美国代理法重述》（第三版）第6.02条规定：享有实际授权或表见 授权的代理人为隐名被代理人的利益与第三人缔结合，同时：（1）该 隐名被代理人和该第三人是合同当事人；（2）除代理人和第三人另有 约定外，该代理人是合同一方当事人；（3）为合同当事人的，身份未 披露的被代理人和第三人如同其本人订立合同一样享有合同上的权 利、承担合同上的义务和责任及主张其相互间所享有的抗辩。由此可 知，英美法系的隐名代理，相对于显名代理而言，是指代理人既不披 露被代理人的姓名也不表明自己的代理人身份，而以自己的名义与第 三人发生民事法律行为，行为效果仍归属于代理人和被代理人的法律 行为。我国引入隐名代理制度的法律规定详见于《中华人民共和国合 同法》第四百零二条及第四百零三条，其中第四百零二条规定为“受托 人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三 人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接 约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三 人的除外”。鉴于该条文表述应仅指受托人享有实际授权的情形，而未 包含受托人表见授权的情形，故不宜直接适用该条文规定认定受托人
与第三人缔结法律行为的后果，但可结合前述英美法系隐名代理制度 的法律内涵来分析认识案涉安置房买卖合同的当事人。回到本案，在 征地拆迁补偿安置过程中，被拆迁人包括被拆迁房屋的共有权人或使 用人，在实践中，拆迁人在安置时通常只与户主签订安置协议，或者 向户主出具安置证明，即户主代理该户所有被拆迁安置人员取得了安 置房指标。对卖方而言，缔约之户主明确知晓购房指标的共有情况， 其在订立合同时欲代理其他权利人处分指标的主观意思显而易见，结 合其他被安置人多年来也未对外主张相关权利的事实可知，其对户主 代为处分购房指标的行为也应当是知晓并同意的；对买方而言，安置 房指标属于该户名下所有被安置人共同共有，应是普通公众广为知晓 的事实，无须出卖人以明示方式告知，买受人依照日常经验法则即可 推知该交易中可能隐藏的代理情况。因此，无论户主在订立合同时是 否向买受人披露代理情况，双方对户主代理其余安置对象处分安置指 标的行为应是明知的，所以安置房指标转让合同当事人应为买受人与 该户所有被拆迁安置人。
3.结合表见代理认识户主处分行为的法律后果
具体到本案，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条 及《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理 权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人 有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。由此可见，表见代 理本质上系无权代理，是意思自治对善意相对人交易安全在法律上的 妥协，表见代理的成立不以被代理人过失作为必要条件。也就是说， 即使被代理人毫无过错或代理人的代理行为与被代理人的主观意思大 相径庭，其也应当承担代理人代理行为带来的全部法律后果，亦需受 无权代理人与相对人所缔结合同之约束。虽然户主在未获得该户其他
安置对象授权的情形下，处置共同享有的安置房指标，属于无权代 理。但是，鉴于安置房的特殊性，户主明显具有可以处分安置房指标 的权利外观：首先，户主与该户其余被安置人之间往往具有夫妻、父 母子女等特殊的身份关系，且在这些关系网络中，户主通常处于核心 或主导地位；其次，如前所述，与拆迁人签订安置协议或持有安置证 明的通常是户主个人，故在安置房尚未办理不动产权属证书的情形 下，买受人购房时，可以信赖的唯有载明户主名字的安置协议或安置 证明；最后，买受人对户主的信赖是合理的，其购房时审查户主提供 的安置协议或安置证明，已尽到了社会一般理性人的审慎注意义务， 其主观上并不明知、亦不应明知户主欠缺代理权，应视为善意买受 人。因此，买受人完全有理由相信户主有权代表所有隐藏在协议背后 的被安置人处分安置指标，户主的处分行为构成表见代理，其代理行 为的法律后果应由全体被代理人承担，也就是说，户主签订的安置房 指标转让协议可约束隐藏在协议背后的其他被安置人，买受人有权请 求其他被安置人履行过户义务。
编写人：重庆市第一中级人民法院 刘润荔 陈紫薇
