王友亭诉司少君房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第15637号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):王友亭
被告(被上诉人):司少君
【基本案情】
2005年1月19日，王友亭，司少君及其配偶查志民，王淑敏(王友亭之女)、 刘勇(王淑敏之子，由刘宪成代签)三方签订《说明》。该协议约定：司少君、查 志民夫妇一次性付给王淑敏、刘勇购房款130400元，王淑敏、刘勇将涉及购房的
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所有文件、发票等正本一并交给查志民、司少君夫妇；王友亭、刘勇向建设银行贷 购房款160000元，除已还建设银行贷款外，余额114255.82元，查志民、司少君夫 妇替王友亭、刘勇一次性与建设银行进行结算；王淑敏、刘勇同意放弃对涉案房屋 的购买权和继承权。该协议签订后，司少君夫妇给付王淑敏及刘勇130400元，并 代替王友亭向中国建设银行归还购房贷款114255.82元。
2005年3月22日，王友亭及其配偶司海云与司少君及其配偶查志民签订《借 还款协议》。该协议约定：王友亭、司海云夫妇向司少君、查志民夫妇借款人民币 245000元以购买涉案房屋；王友亭、司海云夫妇用涉案房屋的产权作为还款抵押； 涉案房屋为经济适用房，待该房可以上市交易时以245000元的价格过户给司少君、 查志民夫妇；王友亭、司海云夫妇有长期居住涉案房屋的权利。
2005年12月13日，王友亭(卖方)与司少君(买方)签订了《房屋买卖协 议书》,约定：王友亭将涉案房屋售予司少君，出售价格为406673元；房屋买卖过 户手续办完之日起当日内，司少君将全部购房款交付王友亭，王友亭将房屋及附属 物交付买方；有关上述房屋及附属物的产权纠纷、债权、债务等，王友亭应于交易 前结清，交易后如发现产生于该房屋转移之前的有关该房屋的产权、债权、债务纠 纷，仍由王友亭承担一切责任。同年12月30日，司少君取得涉案房屋所有权证。 但涉案房屋自2005年至今一直由王友亭实际居住使用。
另查，2008年8月，王友亭诉至原审法院，称《房屋买卖协议书》上王友亭 的署名并非王友亭所签署，王友亭未将涉案房屋售予司少君，亦未收到购房款 406673元，故请求确认《房屋买卖协议书》无效。后王友亭撤回了该案的起诉。
现王友亭诉至法院，请求判令司少君给付剩余购房款162017.18元及利息(按 中国人民银行同期贷款利率计算，自2005年12月14日起算，计算至判决生效之 日止)。
【案件焦点】
在当事人之间存在多个意思表示或者多个合意的情况下，合同真实意思表示的 司法认定问题。
【法院裁判要旨】
北京市东城区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束
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力。债务履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履 行，但应当给对方必要的准备时间。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符 合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，王 友亭、司少君之间关于买卖涉案房屋的合意，先后有《关于购买北京市东城区海运 仓小区北门仓某室房款的几点说明》(以下简称《说明》)、《借还款协议》、《房屋 买卖协议书》三个文件，王友亭亦认可司少君向其支付了购房款244655.82元。关 于涉案房屋买卖价款问题，双方当事人先后有245000元、406673元两种不同约定。 从双方当事人对协议的履行来看，王友亭自签订《房屋买卖协议书》至司少君取得 涉案房屋所有权证之后的多年内，未向司少君主张购房款的给付，且涉案房屋目前 仍由王友亭占有使用。因此，可以推定王友亭、司少君之间关于涉案房屋买卖价款 的真实意思表示应当系《借还款协议》中约定的245000元。在此情况下，司少君 仍欠王友亭购房款344.18元未实际给付，违反了双方之间协议的约定，应承担相 应的违约责任。司少君虽辩称王友亭的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间， 因双方当事人就购房款245000元的给付期限未作明确约定，王友亭可以随时要求 司少君履行。因此，司少君的该项抗辩意见，法院不予采纳。现王友亭要求司少君 给付剩余购房款及相应期间的利息，于法有据，法院予以支持。但王友亭主张的购
房款超过344.18元的部分及该部分的利息，依据不足，法院不予支持。 北京市东城区人民法院于2013年7月判决：
一 、司少君于判决生效后七日内给付王友亭剩余购房款人民币三百四十四元一 角八分；
二 、司少君于判决生效后七日内给付王友亭剩余购房款利息，以人民币三百四 十四元一角八分为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自二0O 五年十二月十四 日起算，计算至判决生效之日止；
三、驳回王友亭的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义 务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。
王友亭持原审起诉意见提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约 束力。本案中，王友亭、司少君就涉案房屋先后签订《说明》、《借还款协议》、
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《房屋买卖协议书》三个文件。从三个文件内容来看，王友亭、司少君具有买卖房 屋的意思表示，现王友亭以买卖关系为基础起诉本案，且司少君认可向王友亭购买 涉案房屋，故本院认定王友亭、司少君就涉案房屋成立买卖关系。关于价款问题， 双方当事人先后有245000元、406673元两种不同约定。其中，关于价款为406673 元的约定，司少君称并非双方真实意思，系按指导价填写；王友亭在此前的诉讼中 对价款为406673元的《房屋买卖协议书》不予认可，在本案中亦表示对该合同的 形成过程不知情。由此可见，王友亭和司少君虽意见不一，但均表示406673元的 价格并非双方真实意思表示，故原审法院推定王友亭、司少君关于涉案房屋买卖价 款的真实意思表示应当系《借还款协议》中约定的245000元，并无不妥，本院予以 确认。据此，司少君仍欠付王友亭购房款344.18元，原审法院判令司少君向王友亭 支付该笔款项及相应利息，依据充分，本院予以维持。司少君在一审中提出诉讼时效 抗辩，原审法院未予采纳，现其在二审中不再主张，本院不持异议。综上所述，王友 亭的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
1. 现代法学方法论的法官视角
本案的争议问题在于真实交易价格的认定，这一问题属于当事人的真实意思表 示探求的问题。意思表示是民事法律行为的核心，对意思表示的探求也是民事审判 中的重要问题之一。认定裁判事实的前提，首先是明确双方的意思表示。对这一问题 的解决，应当主动求助于法学方法论的基本方法以解决司法裁判的基本方法问题。
卡尔 ·拉伦茨《法学方法论》以“现代方法上的论辩”为开篇之章，其中提 到“对于法官如何借助法律(或者在没有法律的情况下)获致正当的个案裁判之 问题，所有现代法学方法论之作者莫不论及之。然而，特别是那些将注意力主要放 在裁决争端(即：法官的实务)上的作者，此一问题更是讨论的中心。”在序言开 头中亦提到“法官如何获得一项‘正当的’裁判，这个问题在现代方法的论辩上 占中心地位。然则，什么是‘正当的’裁判，其取决于对‘正义’一词的理解。”
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由此，可以得出，一方面，个案的正当裁判与纠纷的妥善解决是现代法学方法论的 中心问题；另一方面，正因如此，法官在进行司法裁判中，追求裁判结果的正义， 应当高度重视方法论的基本问题。
因此，现代法学方法论的基本问题与司法裁判的正当性具有统一性，法学方法 论研究学者与进行司法实践法官亦由此产生共鸣，具备进行研讨的同一视角。不论 是以司法裁判正当性的视角研究法学方法论基本问题，还是运用法学方法论基本原 理进行个案裁判，二者都是追求共同的法的正义价值。
本案例研究的意义，在于研讨如何在司法实践中正确运用法学方法论，尤其是 以方法论基本问题为指导，解决司法裁判中的疑难问题。二手商品房买卖中涉及诸 多具体的法律问题，这些问题往往不仅仅简单地以三段式逻辑涵摄得出结论，常常 面临如何在证据不足的情况下抽象出法律真实，如何对当事人不明确的意思表示和 对法律规范进行解释。
2. 争议与困惑
本案的核心问题有两个。一是双方当事人真实意思是建立借款合同关系还是买 卖合同关系；二是如果是买卖合同，交易价格如何认定，双方当事人先后有245000 元、406673元两种不同约定。双方对此出现分歧。
论点一：诉方认为双方当事人真实意思是借款合同，从来没有买卖房屋的意 思，对买卖合同不知情。此前诉至法院，称《房屋买卖协议书》上王友亭的署名并 非王友亭所签署，王友亭未将涉案房屋售予司少君，亦未收到购房款406673元， 故请求确认《房屋买卖协议书》无效。因该案败诉，所以在本案中请求给付购房 款，主张购房款应当以《房屋买卖协议书》载明的406673元为准。
论点二：辩方认为双方之间存在买卖合同关系。买卖合同的真实交易价格应当 为245000元，因为允许王友亭居住涉案房屋，所以交易价格较低。
3.方法论基本问题选择
(1)方法论之一：“眼光之往返流转”
拉伦茨在《法学方法论》中提到“眼光之往返流转”的说法，即“首先往返 于案件事实与有关的规范本文之间，其次则流转于借前述过程而被缩小范围的案件 事实与相关的规范之间。之后，裁判者就可以形成适当的规范。最后，个案裁判者 的眼光往返于(透过规范方案及规范领域而研拟出来的)法规范以及(个别化之
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后的)案件事实之间。”也就是通过反复的涵摄与归摄抽取出适用于案件的法律规 范与据以定案的法律事实。
(2)方法论之二：庭审询问的重要性
法官不能亲身感觉事实，只通过证据及当事人陈述来构建。当证据不充分时， 查明案件事实就须借助庭审询问。“被陈述的案件事实，其与实际发生者究竟是否 一致，面对这个问题的法官通常不能亲身感知事实，他必须凭借他人的感知来答复 问题。”虽然当事人的陈述可能是错误的或者虚假的，但法官仍需要对当事人和证 人进行询问，通过心证构建符合逻辑的法律事实。
(3)方法论之三：借助“经验法则”
“‘间接证据’是一些事实或事件，其本身固然不是待决的案件事实本身的构 成部分，然而可以由其推得属于案件事实的过程。在这个推论程序中，‘大前提’ 通常是一项所谓的‘经验法则’、自然法则或具有概然性的规则，‘小前提’则是 具有间接证据性质的事实，后者可借由诉讼程序中的自认、亲眼目睹或可靠的证词 确保其存在。”在证据不充分的情况下，法官经常需要借助经验、常理等构建事实。 “法律上重要的事实，有些可以透过感知来确证。此外，大部分的人类行为是目的 取向的作为，因此，在很多情况，还必须对有目的取向的事件作注解。判断特定事 实是否为法律构成要件所指称者，经常更需要借助社会经验，于此，‘一般经验法 则’常能帮助法官作成此类判断。”
(4)方法论之四：价值判断之法秩序的考量
“假使在将案件事实涵摄于法律规范的构成要件之前，必先依据须填补的标准 来判断案件事实的话，判断者于此就必须作价值判断了。于此，作者先澄清价值判 断的意义。这一类的判断不只是要陈述判断者个人的评价如何，主要毋宁想指出： 基于法律的观点，依法秩序的要求及评价标准，该当案件事实应当如何判断。问题 只是：如何以及到如何程度，可以借着他人能够明了的，取向于法秩序的考量，来 正当化这些主张。”
4.裁判事实之综合判断
双方对契约的性质及真实交易价格的认定发生争议，在此，因并非意思表示有 遗漏，故无补充性任意性规范的适用，而解释性任意性规范亦无可适用。因此，应 当寻找双方“共同承认的契约目的”和“双方共同想象的契约利益状态”。如何还
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原“双方共同想象的契约利益状态”?就本案而言，此前关于《房屋买卖协议书》 效力的诉讼已经认定双方存在买卖合同关系。这种认定是有道理的，《房屋买卖协 议书》上王友亭署名并非其本人所签署，没有依据，双方以《房屋买卖协议书》 文本确认的买卖合同关系应当受到尊重。
庭审询问在本案中具有重要的作用，主要表现在对虚假意思表示的排除。关于 真实的交易价格，双方当事人先后有245000元、406673元两种矛盾的约定。其中， 关于价款为406673元的约定，司少君认为并非双方真实意思，是按指导价填写的； 王友亭在此前的诉讼中对价款为406673元的《房屋买卖协议书》不予认可，在本 案中也表示对该合同的形成过程不知情。通过庭审询问可见，双方虽然意见不一， 但都表示406673元的价格不是双方真实意思表示，所以这一交易价格可以排除。
另外，本案中，“一般经验法则”亦可以帮助法官作出同样的判断，达到内心 确信。双方关于245000元交易价格的约定中附带了王友亭在涉案房屋的永久居住 权利，但是《房屋买卖协议书》载明的406673元的交易价格与王友亭的居住问题 无关。根据一般经验判断，王友亭之所以认可245000元的交易价格，是因为其在 涉案房屋中享有永久居住的权利，其让渡的仅仅是房屋权属，而406673元的交易 价格对应的是完整的房屋所有权。所以在王友亭不放弃对房屋居住权利的情况下， 应当认定245000元为真实交易价格为宜。
编写人：北京市第二中级人民法院 李俊晔
