——蒋某侠、巩某立诉平某兴、平某伟房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院（2019）苏02民终2418号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人

原告（被上诉人）：蒋某侠、巩某立 被告：平某兴、平某伟
第三人（上诉人）：王某平 【基本案情】
2009年9月10日，平某兴通过拆迁安置得到两套房屋，安置协议上 写明系平某兴及其儿子平某伟共有。2010年7月29日，平某兴以其儿子 平某伟的名义与蒋某侠、巩某立签订买卖合同，约定将其中一套房屋 及车库卖予蒋某侠、巩某立，并收取了房款、交付了房屋。2015年2月





18日，平某伟与蒋某侠、巩某立又重新签订房屋买卖合同，确认了平 某兴之前代其签订的房屋买卖合同，并确认收到房款。2016年11月19 日，市政府出台了安置房上市交易的相关细则。2017年11月22日，平 某兴与平某伟领取了该拆迁安置房的不动产所有权证，登记在二人名 下，办理产权证的费用均系蒋某侠、巩某立支出，但产权证办理后， 平某兴、平某伟却以各种理由拒绝办理过户手续。

2017年12月5日，蒋某侠、巩某立向法院起诉要求平某兴、平某伟 办理过户手续及赔偿土地出让金上涨损失，在开庭审理前，平某兴、 平某伟向王某平借款22万元并就案涉房屋办理了抵押权登记手续。蒋 某侠、巩某立申请追加王某平为第三人，要求其注销抵押权登记，王 某平认为其抵押权合法、有效，而蒋某侠、巩某立的农村安置房的买 卖无效，且所有权尚未登记，故应优先保护其抵押权。
【案件焦点】

1.拆迁安置房买卖合同是否有效；2.作为房屋买受人的权利与该房 屋上的抵押权，何种权利应优先受保护。
【法院裁判要旨】

江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为：平某兴、平某伟与蒋 某侠、巩某立签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不 违反法律规定，应为有效。蒋某侠、巩某立要求过户的权利优先于王 某平的抵押权。蒋某侠、巩某立在抵押权设立之前，已全额交付房款 并实际占有并居住多年，且是因平某兴、平某伟擅自抵押给他人的原 因未能完成过户。因此，其作为买受人的权利优先于其后在该房屋上 设立的抵押权，王某平应协助办理案涉房屋抵押权注销登记手续。平





某兴、平某伟将房屋抵押给他人，有违诚信原则，严重阻碍了蒋某 侠、巩某立办理过户手续，该违约行为已事实造成蒋某侠、巩某立实 际上要多支付土地的出让金。

综上，江苏省无锡市锡山区人民法院判决如下：

一、王某平应于本判决生效之日起十日内协助蒋某侠、巩某立办 理案涉房屋的抵押权注销登记手续；

二、平某兴、平某伟应于抵押权注销登记完成后三日内协助蒋某 侠、巩某立办理案涉房屋的不动产所有权变更登记手续，变更登记至 蒋某侠、巩某立名下，变更登记产生的所有费用由蒋某侠、巩某立负 担；

三、平某兴、平某伟应于本判决生效之日起十日内支付蒋某侠、 巩某立土地出让金损失19008.36元；

四、驳回蒋某侠、巩某立其他诉讼请求。 王某平不服一审判决，提出上诉。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：抵押权人对抵押物享有 排他性的权利，但这种排他性并不是绝对的，在抵押权与其他权利产 生冲突时，法院应考量权利产生时间、权利性质等因素，对何种权利 应优先受到保护作出综合判断。同时，抵押权的设立是为债权提供担 保，但买受人的权利系对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存 权利，现有法律规定均体现了对生存权的保护优先于其他债权的原 则。相反，王某平属于出借款项谋取利息的营利性行为，其享有的是





有担保的债权。因此，款项交付、实际占有使用在先的买受人蒋某 侠、巩某立应优先于抵押权人王某平而受到保护。

江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
财产权一般分为物权和债权，物权优先于债权，是民法的一项基 本原则。民法理论将本来属于一般债权的房屋买受人对于成为房屋所 有权人的期待利益，定性为“物权期待权”，它是一种从债权请求权出 发在取得物权途中的新型权利。为了保障期待利益不受减损并顺利转 化成完整权利，法律赋予了物权期待权保障和防御的效力，可以对抗 相对人。物权期待权的“对抗性”有着严格的适用条件限制，不得任意 扩张，否则会对民法基本理论及交易秩序造成破坏。在具体案件的审 理中，法院对“适用条件”的判断是法律适用的关键。

1.从权利性质看，房屋买受人的物权请求权适用于拆迁安置住房 购买人
我国对物权期待权的保护，主要体现在《最高人民法院关于人民 法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《全国法院民商事审 判工作会议纪要》等文件中。虽然前述法规、纪要中所指向的买受人 主要是“商品房购房者”，但是，随着各地拆迁安置住房上市交易规则 的明确，拆迁安置住房市场涌现大量纠纷，拆迁安置住房不同于一般 的政策性房屋，该些住房在补缴土地出让金后与普通商品房无异。并 且，在一般情况下，安置房买受人是因经济困顿而无力购买商品房，





才会购买安置房作为安身之所。因此，安置房买受人和商品房买受人 一样，应得到优先保护，而且其保护需求更迫切。

2.从交易安全角度看，买受人权利优先性应得到保护

拆迁安置住房的安置、物权登记、上市交易等具有较强的政策特 殊性，该些房屋买卖因当时政府部门的管理性规定限制，无法办理产 权登记，但这并不影响房屋买卖合同的本身效力。不过买卖在先，权 属登记在后的时间差，客观上为违约行为的产生留下了操作余地。对 于购房人来说，在支付了购房款并事实占有房屋多年后，若不能获得 产权转移登记，将对交易安全的信赖造成严重损害，更不利于拆迁安 置住房交易市场的稳定发展。但是，如果可以办理产权转移登记后， 买受人在合理期间内未积极行使过户请求权，导致其权利受损的，买 受人权利不一定具有优先性。

3.“物权期待权”的核心要义是“生存利益至上”

对物权优于债权一般原则的突破仅是例外，该突破的核心是“生存 利益至上”的保护。随着拆迁安置住房市场的规范，出现了一部分基于 投资需求的购房者，对于该些购房者，其取得的不是物权期待权，本 质上仍是债权，其并不优先于抵押权。只有购房者请求权的基础指向 “基本居住权”时，才应受到优先保护。对购房人的判断着眼点在于“居 住需要” ，一般判断标准是“唯一”住房，但法院不能作机械理解，应结 合案件实际情况，衡量利益后作出。以《全国法院民商事审判工作会 议纪要》为例，规定了以“同一设区的市”为区域范围，兼顾考虑个案 中购买者若第二套房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也符 合法律规定的保护精神。





编写人：江苏省无锡市锡山区人民法院 柯菲菲