柳某、周某诉赵某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
江苏省无锡市锡山区人民法院(2022)苏0205民初1172号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
五、农村房屋买卖合同纠纷 245
3.当事人
原告：柳某、周某 被告：赵某
【基本案情】
1999年1月14日，周某与赵某签订协议书，约定赵某将二层楼房(该房 屋建造在170号农村集体土地上)出卖给周某，价格为7600元，周某将7600 元一次性付清，赵某将钥匙交给周某。
周某与柳某于1997年2月14日登记结婚。柳某、周某的居民身份证登记 的住址均为170号，有效期限为2005年11月30日至2025年11月30日。2007 年10月18日，柳某和周某均取得了村股份合作社的股权证。周某在农村商业 银行开设涉农补贴专户。市征地保障安置人员缴费年限核定表对柳某、周某的 农龄折算年限进行了核定。拆迁进度表将170号柳某户列入拆迁范围。柳某父 亲的老房子已拆迁，安置在A 处，现401室、402室安置房登记在柳某照、柳 某云(系柳某的姐姐)、丁某中(系柳某云的丈夫)名下。
170号房屋的土地证登记在赵某名下，1991年8月的土地登记申报表载明 土地使用人为赵某中(系赵某曾用名)。农村社员建造房屋用地申请书载明， 赵某培于1974年8月申请建造房屋四间。赵某培系赵某的爷爷。现柳某持有集 体土地建设用地使用证原件，发证日期1991年12月15日，用地面积105平方 米，建筑占地80平方米，宅基地东面是赵某甲，西面是赵某乙。
柳某、周某向法院提起诉讼，请求确认周某与赵某于1999年1月14日签 订的170号房屋买卖合同成立，赵某协助柳某、周某办理土地使用权报批手 续等。
赵某认为，房屋买卖合同订立时，周某并非本村村民，不具备购买宅基地 房屋的资格。宅基地取得需要办理审批手续，并非赵某不配合，而是周某、柳 某始终未取得相应审批手续，故请求驳回柳某、周某的诉讼请求。
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
【案件焦点】
案涉农村房屋买卖合同的效力及相应的法律效果。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为：周某与柳某系夫妻关系，二人 户籍所在地在该村，又取得了村股份合作社的股权证，二人在双桥村享有失地 农民安置利益，故法院认定柳某、周某属于双桥村集体经济组织成员，故周某 与赵某于1999年1月14日签订的170号房屋买卖合同成立。
依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第二款的规定，依照法律、 行政法规规定应当办理批准等手续才生效的合同，在办理了相关手续时生效。 本案中，170号房屋属于农村宅基地房屋，宅基地使用权的主体限于农村村 民。根据法律规定，宅基地所有权属农民集体所有，宅基地的流转原则上是 有条件流转。根据“房地一并处分”原则和相关法律规定，房屋流转时宅基 地使用权应当一并流转。买卖合同的效力要受宅基地审批的影响，也就是说， 房屋买卖合同不能单独生效，要以宅基地使用权是否得到有权机关的批准而 定。房屋买卖合同在没有违反《中华人民共和国民法典》关于合同有效的规 定的情形下，受让人宅基地使用权获得有权机关批准，房屋买卖合同处于生 效、可履行状态；受让人宅基地使用权没有获得有权机关批准，房屋买卖合同 的效力不能判断为有效，合同也不可能得到履行。本案中，当事人在一审辩论 终结前仍未办理批准手续，故法院认定周某与赵某订立的房屋买卖合同未生效。 双方当事人应当向国土资源管理部门办理宅基地使用权流转的审批手续，由国 土资源管理部门作出是否同意170号宅基地使用权从赵某户向柳某、周某户 流转。
江苏省无锡市锡山区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共 和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民法典》第四 百七十条、第四百八十三条、第五百零二条第二款，《中华人民共和国民事诉 讼法》第六十七条的规定，判决如下：
一 、确认周某与赵某于1999年1月14日签订的170号房屋买卖合同成立；
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二 、赵某应于本判决发生法律效力后3日内协助柳某、周某到国土资源管 理部门办理宅基地使用权流转的审批手续，由国土资源管理部门作出同意或者 不同意170号宅基地使用权从赵某户向柳某、周某户流转的审批意见；
三 、驳回柳某、周某在本案中的其他诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
在“房地一体”的原则视野下，建设用地使用权和建造在其上的建筑物在 权利归属和权利变动方面严格遵循一体化处理的原则。一方面，在权利归属方 面，建设用地使用权与建筑物所有权的权利主体一般是一致的；另一方面，在 权利变动方面，实行“房随地走”“地随房走”,以此保持流转后权属关系认定 的一致性。那么,对于宅基地上的房屋买卖合同效力的司法认定，也应当遵循 “房地一体”的原则，宅基地上房屋买卖合同的效力评价不能脱离宅基地使用 权的特殊性。
第一，关于宅基地使用权的特殊性。宅基地使用权是农村村民对集体所有 的土地享有的占用、使用的权利，农村村民有权依法利用该土地建造住宅及其 附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有 关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有 一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。村民 建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地。农村村民住宅 用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。由此可见，宅基地使 用权的取得首先要符合“一户一宅”及“同一集体经济组织”的实体要件，其 次程序上必须经过有权机关的审批。
第二，关于农村房屋买卖合同效力的考量。在一般情况下，房屋买卖合同 在没有违反当事人意思自治和法律规定的情形下，应作有效评价。但是，农村 房屋买卖合同效力需要结合对宅基地使用权的效力评价。首先，如果农村房屋 买卖合同违反了宅基地使用权中的“一户一宅”和“同一集体经济组织”的实 体要件，该房屋买卖合同因违反了法律的强制性规定而无效。其次，如果房屋
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买卖合同符合了“一户一宅”和“同一集体经济组织”的实体要件，但是受让 人宅基地使用权没有得到有权机关的批准，该合同实际上不可能得到履行，合 同系未生效合同。对此，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第二款将未 经批准合同效力的情形予以明确，规定了单独的未生效合同类型。也即把行政 机关审批作为合同生效的特别要件，合同本身并不是无效的，只是合同成立欠 缺生效要件而已，一旦经过批准，合同就发生法律效力。因此，宅基地上的房 屋买卖合同的自主意思处分与宅基地使用权处分是密不可分的，对房屋买实合 同的效力考量需要结合宅基地使用权的实体要件及有权机关是否批准宅基地转 让的程序要件，进而判断合同的法律效力。
第三，关于未生效房屋买卖合同的法律后果。未办理批准等手续影响合同 生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力，应当办理申 请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 从维护合同有效性的角度出发，司法裁判方向应该是促进继续履行房屋买卖合 同，即可以裁判债务人履行报批义务以实现合同的生效。当然，由于报批义务 是否能够履行取决于有权机关是否予以批准，如果负有履行报批义务的当事人 拒不履行该义务或履行该义务不能，致使合同无法生效的，应当承担损害赔偿 责任，对对方当事人因此造成的损失，承担缔约过失责任。
编写人：江苏省无锡市锡山区人民法院 崔锋柯菲菲
