——张某华诉郑某杰房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
河北省唐山市中级人民法院（2019）冀0209民终7765号民事判决 书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告（上诉人）：张某华
被告（上诉人）：郑某杰 【基本案情】
2010年12月28日， 甲方张某华与乙方郑某杰签订了《房屋买卖合 同》， 合同约定甲方自愿将坐落于原唐海县唐海镇文苑花园小区110楼 ×门×× 室的房产出售给乙方。该房产系甲方预先交付首付款后，办理 中国银行抵押贷款23.2万元购置的，贷款期限为20年， 自2007年11月 26日起至2027年11月26日止。截至2010年12月27日，在甲方已经偿还 此前贷款本息后，尚有21万元贷款未还。甲、乙双方共同约定该房产 成交价格为41万元整。乙方在2010年12月28日，将20万元现金付给甲 方后，该房产的所有权归乙方所有。甲方原购置该房产时所办理的中
国银行抵押贷款尚未偿还的所有贷款本息均由乙方负担。甲方将每月 25日前按月向中国银行归还贷款本息的账户转交给乙方，由乙方负责 按月向中国银行偿还贷款本息。双方转让成交后，该房地产所有权即 归乙方所有，与甲方无任何关系。其后，乙方未按月向中国银行偿还 贷款本息及由此产生的法律责任均由乙方承担， 甲方无任何责任。合 同第四条违约责任约定：（1）甲方保证所提供房产资料齐全、真实且 权属清楚无任何纠纷，同时承诺对该房屋享有完全支配处理的权利。 甲方保证转让后的房屋没有任何产权纠纷和债权债务纠纷。由于转让 人甲方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷 的，由甲方承担全部法律责任。（2）如因甲方原因与买方、房屋共有 人或第三人（权利人）权属和债务纠纷，由甲方负责赔偿给乙方造成 的损失并承担一切法律责任。（3）除本合同第三条规定的特殊情况 外，如甲、乙任何一方不履行合同或解除合同，均由违约方向另一方 支付成交价格的10%作为违约金。被告郑某杰以原告张某华名义向中 国银行偿还住房贷款的过程中，2018年5月至7月，均存在逾期还款的 情况，其中2018年5月逾期1天至30天未还本金；2018年6月逾期31天至 60天未还本金；2018年7月逾期61天至90天未还本金。被告于2018年8 月偿还了逾期的贷款。截至2018年6月，张某华名下个人住房贷款余额 为136741元，2018年5月已还本金1006元，故被告郑某杰2018年5月逾 期还款时，尚欠中国银行贷款本金137747元。
【案件焦点】
1.被告延迟还贷的违约行为所应承担的法律责任；2.被告应当支付 违约金的数额。
【法院裁判要旨】
河北省唐山市曹妃甸区人民法院经审理认为：按照《中华人民共 和国合同法》之规定，只要构成违约，不管相对方是否造成损失，就 必须承担违约责任，故对原告要求被告支付违约金的合理请求予以支 持。被告迟延交付贷款，但并未在合同约定的范围内给原告造成损 失，因现在被告并不拖欠银行贷款，原告也未就该合同支付保护自己 权利的任何金钱。《中华人民共和国合同法》规定，约定的违约金过 分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适 当减少。因原告在该合同范围内并未造成金钱损失，原、被告虽然签 订合同进行了房产交易，因为该房产属于权利抵押的标的物，房产登 记人仍然是原告，故存在权利瑕疵及其交易风险，作为该房产物权上 的权利人，原告有责任监督被告履行合同义务，防止自身权利受到侵 害。故此，按照房产成交价10%支付违约金明显过高，法院酌情考虑 实际支付违约金数额。综上，为保护诚实信用的合同原则，惩罚违约 行为，被告应当按照未付房款的137747元的10%支付违约金为宜，即 137747元×10%=13774.7元。
河北省唐山市曹妃甸区人民法院依照《中华人民共和国合同法》 第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中 华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郑某杰于本判决生效之日起十日内向原告张某华支付违 约金13774.7元；
二、驳回原告张某华的其他诉讼请求。
宣判后，双方当事人均不服，提起上诉。
河北省唐山市中级人民法院经审理认为：2010年12月28日，上诉 人张某华与上诉人郑某杰签订的《房屋买卖合同》第四条违约责任约 定，除本合同第三条规定的特殊情况外，如甲、乙任何一方不履行合 同或解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约 金。据此，上诉人张某华认为应以该条款为依据判决上诉人郑某杰给 付其违约金4.1万元。上诉人张某华诉请的违约金是否过高问题，一审 时上诉人郑某杰提出抗辩认为违约金约定过高并要求调整。一审法院 考虑案件实际情况，按照未付房款的137747元的10%即13774.7元，判 决上诉人郑某杰给付上诉人张某华违约金适当。上诉人张某华要求上 诉人郑某杰按照成交价格的10%即4.1万元向其支付违约金，法院不予 支持。在本案审理过程中，法院按照上诉人郑某杰送达地址确认书确 认的送达地址“曹妃甸区文苑花园小区”及预留电话向其邮寄送达交纳 诉讼费用通知书后被退回，退回理由是“电话拒接，家中无人”。该情 况视为交纳诉讼费用通知书送达。交纳诉讼费用通知书送达后，上诉 人郑某杰未按期交纳案件受理费用，依法按其撤回上诉处理。综上所 述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。唐山市中级人民法院依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规 定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
现在随着二手房买卖市场的日渐繁荣，二手房买卖出现的问题也 在逐渐增多，其中一个很重要的问题就是顶名还贷。由于商品房价格 过高，全款购买对很多人来说都有困难，多数人会选择向银行贷款再 分期还款的方式购买房屋。因此，现在二手房市场出售的很多房屋其 房主并未还清银行贷款，而未还清贷款的房屋无法办理过户登记，这
种房屋出售时就会出现顶名还贷的问题。所谓顶名还贷就是购买者与 原房主签订房屋买卖合同不办理过户登记，以原房主的名义向银行偿 还分期贷款，待贷款还清后办理过户登记手续。这种购房方式对买卖 双方都存在很大风险，对于卖方来说，因为房屋贷款的名义是自身， 但实际还款人却是别人，如果顶名还贷的人没能按时还款造成逾期的 话，那么逾期情况就会上报到自己的征信系统中，就会在征信报告中 留下不良信用记录，影响自身后续金融信用问题。本案中出现的就是 这种问题，由于被告顶名还贷未按时还款给原告个人征信造成影响， 但被告认为原告亦存在过错，且贷款已经还清未产生严重后果，故原 告诉请的违约金数额过高。因原、被告双方在房屋买卖合同中对被告 的还款时间及数额进行了明确约定，故被告逾期还款的行为构成了违 约，但约定的违约金数额为成交价款的10%被认定为约定过高。故被 告的违约行为应承担什么样的法律责任成为本案焦点。原告提交了个 人征信报告，证明被告的违约行为给其造成严重后果，即所谓的银行 “黑名单”，虽然征信报告仅记载了原告各项贷款的还款时间，但是逾 期还款确实会给原告造成实际影响。故法院认为被告应承担违约责 任，如果被告不承担违约责任则无法对被告的后续还款进行实际约 束，但违约金数额过高对被告显失公平，故法院酌定被告应当按照未 付房款137747元的10%支付违约金。收到判决后，原、被告均不服提 出上诉，唐山市中级人民法院二审维持原判，驳回了双方的上诉请 求。这类案件也告诫人们顶名还贷购买二手房存在很大风险，购买此 类房屋需谨慎或尽量不购买此类房屋。
编写人：河北省唐山市曹妃甸区人民法院 孟保弟
