——陶某风诉楼某阳、易合公司房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2019）京01民终11149号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（反诉被告、被上诉人）：陶某风 被告（反诉原告、上诉人）：楼某阳
被告：易合公司 【基本案情】
2015年5月，陶某风（买受人）与楼某阳（出卖人）及易合公司 （居间人）签订《房屋买卖居间合同》（以下简称《买卖合同》） 及 《补充协议》。《买卖合同》约定：出卖人出售案涉房屋，房屋已经 设定抵押。房屋成交价格115万元，家具、家电等作价43万元。买受人 拟贷款金额为80万元。《补充协议》约定：甲、乙双方约定于2015年6 月30日之前办理该房屋的审贷手续 …… 乙方拒绝购买房屋的，构成根
本违约，对方有权解除合同，违约方应以相当于该房屋总价款的20% 赔偿其损失。当日，陶某风依约向楼某阳支付购房定金2万元。
易合公司刘某具体负责为双方办理案涉房屋的买卖事宜。合同履 行过程中刘某告知陶某风其购房资质出现问题，建议陶某风在其子年 满18周岁后将其名下房产转移登记至其子名下从而获得购房资质，陶 某风表示同意。2015年6月24日刘某持一份《0002391号购房合同补充 条款》让陶某风签字，主要内容为：由于乙方不能申请北京市购房资 格，乙方承诺名下另一处房屋于2015年11月30日过户到其子名下，过 户完毕配合申请购房资格，在此期间双方不得以任何理由拒绝购买或 拒绝出售案涉房屋。该份补充条款上甲方处签有楼某阳的名字并按有 手印，居间方代理人处加盖有易合公司字样的公章。陶某风收到上述 补充条款后在该条款乙方处签字。陶某风据此同意将购房款先打入刘 某的账户， 由刘某予以保管，并先后向刘某的账户打入126万元购房 款。
2015年11月，陶某风将楼某阳及易合公司诉至法院，要求解除合 同。因涉嫌刑事犯罪，法院将该案移送公安机关。后法院作出刑事判 决书，判决刘某犯合同诈骗罪。在公安机关讯问过程中，刘某自认其 提交给陶某风的补充条款上易合公司的公章系伪造，楼某阳的字是其 代签，陶某风转给其的三笔钱均已挥霍。楼某阳于2016年4月办理了案 涉房屋的解抵押手续，后将案涉房屋另行出售。
审理中，双方认可曾协商同意将案涉房屋买卖合同的履行延迟至 2015年12月。陶某风主张因受欺诈将购房款给了刘某导致其无力继续 支付购房款，无法继续交易，故未在2015年12月底前取得购房资质。
【案件焦点】
1.楼某阳未办理解抵押及将房屋另行出售的行为是否构成违约；2. 陶某风未取得购房资质并要求解除合同是否构成违约。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为：各方均认可《买卖合同》及 《补充协议》于2015年12月23日解除，法院不持异议。故其后楼某阳 将案涉房屋另售他人并不构成违约。双方《补充协议》虽约定双方应 于2015年6月30日之前办理该房屋的审贷手续，但因陶某风的购房资质 出现问题，陶某风未按照上述约定办理审贷手续，楼某阳亦未按照双 方约定办理解押手续，双方均未按照约定履行各自义务。后因刘某的 行为导致双方未能就后续履行问题达成一致意见，双方解除合同，故 楼某阳以陶某风未按期办理审贷手续构成违约为由主张违约金的依据 不足。鉴于《买卖合同》已解除，陶某风要求楼某阳返还购房定金2万 元，应予支持；其主张定金2万元利息的诉讼请求依据不足。
北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四 条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七 条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、楼某阳于本判决生效后十日内返还陶某风购房定金2万元；
二、驳回陶某风的其他诉讼请求； 三、驳回楼某阳的其他反诉请求。 楼某阳不服一审判决，提出上诉。
北京市第一中级人民法院经审理认为：虽然《补充协议》约定双 方应于2015年6月30日之前办理审贷手续，但双方协商延迟合同的履行
期限至2015年年底。依据房屋交易的一般流程，楼某阳办理案涉房屋 解抵押手续的义务和陶某风取得购房资质的义务并无先后顺序，应当 同时履行，在陶某风并未取得购房资质的情况下，楼某阳未办理解抵 押手续不构成违约。
双方认可协商将合同的履行期限延迟至2015年年底，但陶某风在 此期间仍未取得购房资质，并于2015年11月将楼某阳及易合公司诉至 法院要求解除合同，拒绝购买案涉房屋，构成违约。陶某风受刘某的 欺诈将钱款交付刘某导致其无力继续支付购房款亦系其个人原因，不 能改变其违约的事实。关于违约金的数额，考虑到陶某风无力支付购 房款确系受到刘某犯罪行为的直接影响，其就违约过错较小，酌情确 定陶某风支付楼某阳违约金15万元。双方合同已解除，楼某阳已经主 张违约金，故应当返还定金2万元。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十 六条、第七十七条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六 条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规 定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初12978号民事 判决第一项、第二项；
二、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初12978号民事 判决第三项；
三、陶某风于本判决生效后十日内支付楼某阳违约金15万元；
四、驳回楼某阳的其他反诉请求。
【法官后语】
1.关于二手房交易中买卖双方义务履行顺序的认定
《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务， 没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝 其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的 履行要求。”
现实生活中，二手房交易常常涉及房屋及购房资格核验、贷款办 理、产权过户、户口迁移等多重手续，程序烦琐。而当事人在合同中 不一定会对每个环节的具体时间都作出明确约定，在认定买卖双方各 自义务履行的时间及先后顺序时，必须结合二手房交易惯例和双方合 同约定综合判断。一般而言，买卖双方进行网上签约是办理过户完成 交易的必要前提，而网上签约则要求作为买卖标的物的房屋符合出售 条件以及买受人具有购房资格。如果房屋上存在抵押登记或购房人不 具备购房资格，则双方都必须在网上签约时间之前解决以上问题。因 此，出卖人解除抵押的义务和买受人获得购房资格的义务都应当在网 上签约之前履行完毕，但两者之间并无制约关系，除非双方合同有明 确约定，否则并无履行先后的要求，依据合同法的规定，属于应当同 时履行的义务。因此，本案中，陶某风在自己并未取得购房资格的情 况下，无权要求楼某阳履行解抵押义务，楼某阳未办理解抵押并不构 成违约。
2.第三人行为导致违约的责任承担
《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因 第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任 ……”依据该规
定，如当事人违约系因第三人的原因导致，并不能免除违约方的违约 责任。但同时，该法第一百一十四条第二款规定：“ …… 约定的违约金 过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以 适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干 问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约 金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾 合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据 公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”虽然该司法解释已 于2020废止，但《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可 以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金， 也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于 造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增 加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可 以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金 的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，基本吸收了上述 司法解释的精神。依据上述规定，第三人原因导致违约的情况下，虽 然违约方的违约责任不能免除，但因违约并非违约方主观故意或者过 失导致，违约方的过错较小，故在确定违约金时，法院应当对此情形 予以充分考虑，适当减少违约金的数额，以符合过错与责任相一致的 原则。本案中，陶某风在双方合同履行期尚未届满时就起诉要求解除 合同，拒绝购买案涉房屋，构成违约。虽然陶某风系受中介人员刘某 的欺诈，将购房款交付刘某导致自身遭受经济损失，失去了购买案涉 房屋的经济能力，但刘某的行为并不影响陶某风违约责任的承担。在 认定违约金的数额时，因陶某风的过错较小，故法院应当对违约金数 额酌情减少。
编写人：北京市第一中级人民法院 王湘羽
