——王发容诉杨建、田永道农村房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
四川省达州市渠县人民法院(2012)达渠民初字第1764号民事判决书
2. 案由：农村房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告：王发容
被告：杨建、田永道

【基本案情】
2011年8月31日，被告田永道与被告杨建签订房屋买卖协议一份，标的物为 位于四川省渠县汇西乡西坪村三组的房屋一套，售价为6000元，已实际履行。
同时查明，原告王发容与被告田永道于1983年3月20日登记结婚，系合法夫妻。 该房屋系夫妻二人在自家宅基地上共同修建，此房屋无产权证，仅有渠县汇西乡人民 政府于1986年8月6日颁发的宅基地使用证。现二人户籍均已迁出渠县三汇镇。
另查明，被告杨建与原告王发容及被告田永道系同一村民小组村民，被告杨建 名下无宅基地、无住房。
原告起诉称与被告田永道夫妻感情一直不好，被告田永道将共有房屋卖给了被 告杨建，此协议违反了宅基地不得流转的强制性规定。原告得知此事后与被告杨建 协商要求收回房屋，双方协商未果，故起诉要求确认二被告间签订的房屋买卖协议 无效。





200


中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


【案件焦点】
1.被告田永道将夫妻房屋卖给了被告杨建，是否构成“无权处分”;2.买卖协 议是否违反宅基地不得流转的强制性规定；3.宅基地使用权未过户，房屋买卖是 否因“房随地走”而致使买卖合同无效。
【法院裁判要旨】
四川省达州市渠县人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根 据土地管理法的精神，法律并未禁止农村宅基地买卖，仅是基于保护农村村民和农 村耕地考虑，禁止城镇居民购买农村土地和宅基地。
本案中，被告杨建与原告王发容、被告田永道系同一村民小组村民，且被告杨 建名下没有其他宅基地，不违反“一户一宅”原则，故被告杨建具有购买该房屋的 主体资格。
根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越 代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代 理权的，该代理行为有效。”本案中，原告王发容与被告田永道系合法夫妻关系， 两人共同生活在成都女儿家中，被告田永道回渠县三汇镇处理自家老房，被告杨建 有理由相信作为田永道妻子的原告王发容是知情的，同时，被告杨建的部分证据能 够予以佐证。
综上所述，该房屋买卖合同当事人主体适格，意思表示真实且不违反法律规 定，该合同认定为有效。
四川省达州市渠县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中 华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，作出如下判决：
一 、驳回原告王发容的诉讼请求。
二 、案件受理费50元，由原告王发容负担。 本案判决后，原、被告双方均未提起上诉。
【法官后语】
该案做法的新颖之处在于突破了传统关于房随地走、房地一体的习惯性思维。 《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转




五、农村房屋买卖 201

让或者出租用于非农业建设。”由此可见，农村宅基地使用权的流转按法律规定是 受严格限制的。这些限制性规定，虽不是针对农村房屋能否出售作出的，但却是基 于农村房屋与其所依付着的土地紧密关联和我国传统的房随地走、房地一体的习惯 思维。那么,农村宅基地不能任意转让的规定是否必然导致农村房屋也不能转让 呢?笔者认为，我国现行法律对房屋所有权和农村宅基地使用权是分开规定的，他 们是两种各自独立存在的权利，并无主次之分。
“法无禁止即自由”,我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，只要双方协 商同意，不违反强制性规定，农村房屋就可以买卖。从我国《土地管理法》第六十 二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以 看出，国家是肯定农村房屋是可以出售的，并没有要禁止和干涉农村居民行使房屋 所有权的立法意图。同时，依据我国《物权法》第六十四条“私人对其合法的收 入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，既 然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么作为农村房屋所有权人的农村居民， 完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。
就本案而言，系农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同纠纷，因这类房 屋买卖的购房者具有该地申请宅基地的集体经济组织成员身份，便排除了宅基地不能 流转的障碍，且本案中购买者也不违反一户一地原则。这类农村房屋买卖，只要买卖 双方所订立的买卖合同符合我国合同法关于有效合同要件的规定，就应认定为有效。
编写人：四川省达州市渠县人民法院杨小奎