——北京宣兴房地产开发股份有限公司诉李晓东商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2012)一中民再终字第11977号民事判决书
2. 案由：商品房预售合同纠纷
一、商品房预售 31
3. 当事人
原告(反诉被告、被上诉人、再审申请人):北京宣兴房地产开发股份有限公 司(简称宣兴公司)
被告(反诉原告、上诉人、再审被申请人):李晓东
【基本案情】
2002年3月28日，宣兴公司与李晓东签订编号为065663号商品房买卖合同， 由李晓东购买宣兴公司开发建设的北京市西城区白纸坊西街22号都市晴园×室房 屋。2004年9月15日，宣兴公司与李晓东就上述房屋又签订了编号为599221号的 商品房买卖合同，合同中约定该房建筑面积共195.7平方米，总房价款为1482428 元。李晓东自2002年3月至2004年10月，向宣兴公司交纳购置该房屋首付款 302428元。2002年3月28日，李晓东办理了入住手续并实际入住。2004年11月 22日，李晓东作为借款人、宣兴公司作为保证人与中国农业银行北京市大兴区支 行(以下简称农行大兴区支行)签订了个人住房按揭合同，李晓东向农行大兴区支 行借款1180000元用于购买涉案房屋，宣兴公司对李晓东所欠银行的全部贷款本 金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。在合同履行中，李 晓东自2005年4月开始出现逾期还款现象。自该时间始，农行大兴区支行先后从 宣兴公司的保证金帐户内扣划应由李晓东偿还的贷款，金额共计629232.02元。
涉案合同(编号为599221)第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。买受 人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期超过90日后，出卖人有 权解除合同。
2004年11月22日，农行大兴区支行向宣兴公司发放李晓东为购买该公司开发 项目北京市原宣武区白纸坊西街22号都市晴园×室的住房按揭贷款1180000元。
2006年，宣兴公司起诉要求解除与李晓东签订的商品房买卖合同，要求李晓 东腾退房屋，支付2002年3月28日至判决生效之日按照每日每平方米1.8元计算 的房屋使用费。李晓东反诉要求宣兴公司为其办理房屋所有权证。
现涉案房屋所有权仍在宣兴公司名下。
【案件焦点】
宣兴公司能否以李晓东不还多期银行贷款为由，主张商品房买卖合同解除。
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院一审认为：李晓东与农行大兴区支行及宣兴公司签订个 人住房按揭合同后迟延交付银行贷款，且拖欠多期，金融机构即从该住房按揭合同 担保人宣兴公司的保证金账户中扣划资金，李晓东的违约行为，致使宣兴公司不能 实现合同目的。按照双方合同的相关条款内容的约定，宣兴公司有权要求与李晓东 解除合同，并要求其腾退房屋，对此法院予以支持。鉴于李晓东实际入住并长期使 用涉案房屋，其亦应给付宣兴公司房屋使用费用。李晓东要求宣兴公司办理房屋所 有权证的反诉请求，法院不予支持。
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一 款、第九十四条第一款第(四)项、第九十七条之规定作出判决，支持宣兴公司的 全部诉讼请求，驳回李晓东的反诉请求。
李晓东不服一审判决提起上诉。北京市第一中级人民法院二审认为：李晓东自 2002年3月至2004年10月支付了首付款，银行亦于2004年11月22日向宣兴公司 全额发放贷款。故应视为李晓东已经依照附件四的约定支付了全部房款，宣兴公司 已实现商品房买卖合同目的。李晓东多次逾期还贷或者欠贷的行为仅仅违反了个人 住房按揭合同之约定，并未违反涉案商品房买卖合同。银行基于按揭合同约定划扣 宣兴公司保证金，宣兴公司可向李晓东主张权利，但宣兴公司无权就此解除与李晓 东之商品房买卖合同。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三 条第一款第(二)项之规定判决：一、撤销一审民事判决；驳回北京宣兴房地产开 发股份有限公司全部诉讼请求；并由其协助李晓东办理诉争房屋产权证书。
宣兴公司不服二审判决，向北京市第一中级人民法院申诉。北京市第一中级人 民法院依职权将本案提起再审。
北京市第一中级人民法院再审认为：本案的争议焦点是宣兴公司能否以李晓东 拖欠多期银行贷款为由，主张解除商品房买卖合同。根据本案事实可知，李晓东自 2002年3月至2004年10月支付了首付款，银行亦于2004年11月22日向宣兴公司 全额发放贷款。故应视为李晓东已经依照商品房买卖合同及附件四的约定支付了全 部房款，宣兴公司已经实现商品房买卖合同的目的。本案所涉商品房买卖合同是个 人住房按揭合同的基础，个人住房按揭合同对商品房买卖合同有一定的依附关系。
一、商品房预售 33
2005年4月后，虽然李晓东多次逾期还贷或者欠贷，但其行为违反的是个人住房按 揭合同之约定。在李晓东拖欠多期银行按揭贷款导致宣兴公司保证金帐户中款项被 银行划扣的情况下，宣兴公司可依据个人住房按揭合同的约定向李晓东主张权利。 鉴于个人住房按揭合同中并未约定违反该合同会导致当事人应承担商品房买卖合同 中的相关责任，故李晓东逾期还贷或者欠贷的行为不产生其应承担商品房买卖合同 责任的后果。故，对宣兴公司之诉讼请求不予支持，李晓东之反诉请求应予支持。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，判决维 持本院(2011)一中民再终字第16017号民事判决。
【法官后语】
本案的争议焦点是：承担还款连带保证责任的开发商可否以购房人拖欠商品房 按揭贷款为由主张商品房买卖合同的解除。就此焦点问题，应该从两个方面予以考 虑和判定，一是约定解除条件是否成就，二是法定解除条件是否成就。第一，关于 约定解除条件是否成就。根据已查明的事实可知，涉案合同关于出卖人有权解除合 同的约定为：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有 权解除合同。另可知，李晓东已经依照附件四的约定支付了全部房款，银行亦向宣 兴公司全额发放贷款。故宣兴公司已实现商品房买卖合同目的，本案不存在约定解 除条件的事实依据。第二，关于法定解除条件是否成就。结合本案案情，应重点考 虑《合同法》第九十四条第四款之规定是否适用于本案。即：李晓东违反个人住房 按揭合同约定未按期偿还农行按揭贷款的行为，是否属于《合同法》第九十四条第 四款所规定的“其他违约行为”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者 被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房 担保贷款合同的，应予支持。但最高人民法院未在此解释中作出相反的规定，即未 作出贷款合同效力可以反向影响商品房买卖合同的规定。也就是说，用贷款合同中 约定的违约行为来反推商品房买卖合同的解除，没有法律依据。即本案个人住房按 揭合同项下约定的违约行为及程度，不应导致商品房买卖合同的解除。宣兴公司可 依个人住房按揭合同之约定起诉李晓东，要求其承担相应的违约责任，而不能主张 商品房买卖合同的解除。
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
本案中，李晓东拖欠多期银行按揭贷款，是一种违约行为，理应承担相应的民 事责任。但宣兴公司坚持以李晓东不还农行贷款为由，要求商品房买卖合同的解 除，其目的也是显而易见的，就是要通过此诉换取收回房屋之后可能产生的巨大升 值利益。宣兴公司把乙合同约定的违约条件说成甲合同的解除条件，用个人住房按 揭合同中约定的违约事由来主张商品房买卖合同的解除，其实质是混淆两个不同的 概念，是一种违背诚实信用原则的行为。
编写人：北京市第一中级人民法院 范爱礼
