——张某兰诉杨某瑞房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2019）京03民终12176号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人

原告（上诉人）：张某兰

被告（上诉人）：杨某瑞 【基本案情】
张某兰与杨某顺（已故）系夫妻，二人共生育三名子女即杨某 瑞、杨某海、杨某莲。案涉房屋系杨某顺生前所在单位的公有住房。 杨某顺去世后，案涉房屋于2001年12月30日登记在张某兰名下。2009 年8月31 日，张某兰与杨某瑞办理了《存量房买卖合同》网上签约手 续。《存量房屋买卖合同》约定房屋成交价为19.4万元。2019年3月4 日，张某兰将案涉房屋过户至杨某瑞名下。

张某兰认为，在《存量房屋买卖合同》上的出卖方签字处并非张 某兰所签，过户亦并非张某兰的真实意思表示，杨某瑞利用一份根本





不是张某兰签字的《存量房屋买卖合同》， 欺骗张某兰将该诉争房屋 过户到自己名下，故请求确认双方之间房屋买卖合同关系不成立。
【案件焦点】

张某兰与杨某瑞之间房屋买卖合同关系是否成立。 【法院裁判要旨】
北京市顺义区人民法院经审理认为：当事人采用合同书形式订立 合同的， 自双方当事人签字或者盖章时合同成立。采用合同书形式订 立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，对 方接受的，该合同成立。本案中，《存量房屋买卖合同》出卖人处的 签字并非由张某兰所签。实际上，杨某瑞并未将约定的购房款交付张 某兰，张某兰也并未向杨某瑞交付房屋。张某兰、杨某瑞的行为并不 符合正常的买卖合同要件，杨某瑞亦表示办理过户并非基于双方之间 的买卖关系，而是其认为是房屋出资人也即实际所有权人，过户是为 了名实相符。张某兰办理过户的行为，亦并非基于房屋买卖合同义务 的履行。综上，一审法院认为双方并未达成一致的买卖案涉房屋的意 思表示，该买卖合同不成立。但需要说明的是， 《存量房屋买卖合 同》成立与否和案涉房屋所有权的确认并非同一法律关系。

北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二十五 条、第三十二条之规定，判决如下：

一、确认张某兰与杨某瑞于2009年8月31日签订的《存量房屋买卖 合同》不成立；

二、驳回张某兰的其他诉讼请求。





张某兰、杨某瑞不服一审判决，均提出上诉。

北京市第三中级人民法院经审理认为：本案中，双方当事人均认 可《存量房屋买卖合同》中出卖人处签字并非张某兰所签，且杨某瑞 并未履行合同的主要义务给付购房款。故一审法院认定《存量房屋买 卖合同》不成立并无不妥，法院予以维持。另外，就案涉房屋所有权 一节，可另案解决。

北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
本案是一起办理房产过户手续后，一方以办理过户所依据的房屋 买卖合同不成立为由，要求确认双方不存在真实的房屋买卖合同关系 的纠纷。解决本案争议的关键在于，能否认定张某兰将房屋过户给杨 某瑞的行为系对房屋买卖合同的实际履行。

《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书 形式订立合同的， 自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第三十七 条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一 方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据上述规定，书 面合同形式存在重大缺陷的， 只要一方已经履行主要义务，对方接 受，即可认定合同成立。房屋买卖合同是出卖人将房屋的所有权转移 给买受人，买受人支付价款的合同。出卖人的主要合同义务是交付房 屋，买受人的主要合同义务是支付房款。因此，在房屋买卖合同关系 中，如买方已支付大部分购房款，卖方接受，主张合同成立的一方必





须证明付款用途为购房，且房屋具体位置确定；如卖方已交付房屋， 买方接收，主张合同成立的一方必须证明房屋系基于买卖目的所交 付，且房屋价款能够确定。本案中，卖方张某兰并未在合同书上签 字，买方杨某瑞未按照合同书约定支付购房款，其先前的出资行为并 不构成对该份房屋买卖合同购房款支付义务的履行。杨某瑞虽在案涉 房屋居住，但不能证明房屋系卖方张某兰为买卖目的所进行的交付。 所以，无论从买方的角度，还是卖方的角度，双方均未实际履行《存 量房屋买卖合同》。

张某兰配合办理房屋产权过户的行为并不当然构成对《存量房屋 买卖合同》的实际履行。房屋产权过户基于的原因事实可能是买卖、 继承、赠与等多种情况，产权过户是物权变动结果行为，根据《中华 人民共和国物权法》确定的物权变动原因与物权变动结果相区分的原 则（《中华人民共和国民法典》沿袭了该原则），张某兰办理房屋产 权过户的行为，并不能直接倒推出是对房屋买卖合同债权债务关系的 履行行为。杨某瑞曾自认办理过户并非基于房屋买卖，而是基于其为 实际所有人，为了名实相符的陈述亦可佐证张某兰办理房屋产权过户 的行为并非是基于房屋买卖合同的履行。

综上，虽有书面的房屋买卖合同和张某兰事后的房屋过户行为， 但双方实际并未就案涉房屋的买卖达成一致的意思表示，故张某兰与 杨某瑞就案涉房屋不成立买卖合同关系。

另外，需要说明的是，本案原告以确认房屋买卖合同不成立为由 诉至法院，以期推翻房屋产权登记的效果，但房屋买卖合同成立与否 和案涉房屋所有权的确认并非同一法律关系，虽然张某兰与杨某瑞签 订的《存量房屋买卖合同》不成立，但因办理房屋产权变更登记属于 设立物权的行为，系独立的法律行为，其有效与否并不以《存量房屋





买卖合同》的成立或有效为条件。若双方当事人对房屋所有权的归 属、内容具有分歧，可以通过确认所有权予以处理。

编写人：北京市顺义区人民法院 李永芝