罗某诉佛山某物管公司业主知情权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省佛山市中级人民法院(2022)粤06民终1231号民事判决书




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2.案由：业主知情权纠纷 3.当事人
原告(上诉人):罗某
被告(被上诉人):佛山某物管公司

【基本案情】
罗某为佛山某小区某房屋的登记产权人。罗某与佛山某物管公司签订 《某区(前期)物业管理服务协议书》,约定佛山某物管公司应向全体业主公 布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每半年向全体业主公布 物业服务资金的收支情况；专项维修资金的使用按政府有关规定执行等。罗 某陈述佛山某物管公司有对筹集维修资金、水电分摊进行公示，佛山某物管 公司陈述其不确认存在顶楼保安宿舍情形，佛山某物管公司的办公场地都是 根据佛山市物业管理条例以及相关规定由建设单位按照一定比例配置给佛山 某物管公司无偿使用的，佛山某物管公司主张所公示信息应适用三年的诉讼 时效。

【案件焦点】
1.业主知情权是否受诉讼时效的限制；2.罗某主张公布的内容是否应予以 支持。
【法院裁判要旨】
广东省佛山市顺德区人民法院经审理认为：本案为业主知情权纠纷，罗某 作为业主，依法享有了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权的权利。 围绕争议焦点以及当事人诉辩意见具体分析如下：
1.对于诉讼时效的问题。业主知情权是基于业主作为建筑区划内的区分所 有人在由全体区分所有人组成的共同体中的成员地位所取得、享有的固有权利， 是业主基于不动产物权而取得的权利，由于业主知情权系业主基于不动产物权 所享有的权利，并非债权请求权，不应适用诉讼时效的规定。




二、所有权纠纷 199

2.对于业主请求公布、查阅的范围，应当根据公示所涉材料的管理单位、 物业服务合同的约定以及实际履行情况予以确定物业管理公司是否作为公示材 料的义务人。结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法 律若干问题的解释》第十三条的规定以及诉辩意见，具体分析如下：
(1)对于公共区域的绿化养护记录，楼梯外墙、楼顶防水的养护记录，广 告牌收支情况，会所、游泳池、空中花园、观光电梯的维护情况，收费车位收 支情况，属于物业管理的职责范围，罗某有权知悉相应情况，故罗某诉请向其 公示该部分材料，予以支持。
(2)对于维修资金的筹集、使用情况、物业服务合同、丰巢快递协议， 2020年7月至2021年6月的部分车位收费情况，佛山某物管公司已在本案中提 交相应材料。对于物业服务用房的使用情况、营业执照、物业主要管理人员的 基本情况、职责分工、水电公摊费，佛山某物管公司已实际公示。均无另行判 决佛山某物管公司向罗某公示的必要，不予支持。
(3)对于罗某主张佛山某物管公司公示建筑区域总平面图、配套设施和地 下管网工程竣工图、竣工验收的资料，标识业主公共区域的详细区域和面积， 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，小区房产的售卖情况， 各业主占有专有部分的具体信息、未售房产的信息，佛山某物管公司并非案涉 物业建筑物的建设单位。楼梯通道是否属于违建及安全建筑审批等问题，佛山 某物管公司不具有职权予以认定。对于小区成立业主委员会及决定业主重大事 项的投票程序，罗某可自行查询相关法律规定。佛山某物管公司并非上述材料 的公示义务主体，故对罗某主张佛山某物管公司向其公示上述材料，不予支持。
(4)对于罗某所主张的顶楼保安宿舍的水电费缴费明细及宿舍收费情况， 罗某未能提供证据证明佛山某物管公司雇请的保安曾居住或使用过顶楼的情形。 对于小区的管理规约，罗某未能举证或未能说明案涉物业已订立了管理规约。 对于空中花园、观光电梯，罗某未能举证证明且未主张佛山某物管公司存在对 外收益情况。故对上述主张均不予支持。
(5)对于车位出租给商铺的协议，涉及他人的身份情况，知情权的行使应





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当有合理的边界及范围。对于满意度调查表及满意度明细，首先当事人陈述未 进行满意度调查，其次罗某要求公示满意度调查表的内容，也侵犯了其他业主 的隐私。故对公示上述内容，不予支持。
3.对于具体公示的时间、范围、方式。结合上述论述，对于公示的范围应 有所限制，即仅对涉及业主合法权益有关的信息以及合理的时间范围内披露即 为已足，无需事无巨细披露与业主合法权益无关的信息。否则，披露范围过大 而致披露主体成本过高，负担过重，并综合考虑到物业管理企业保留相应材料 的时间。对于公共区域的绿化、楼梯外墙、楼顶防水的养护记录，会所、游泳 池、空中花园、观光电梯的维护情况，佛山某物管公司应当向罗某公示2018年 10月至2021年9月期间的相关情况和资料。对于收费车位的收支情况，应当 向佛山某物管公司公示2008年1月至2020年6月以及2021年7月至9月期间 的收费车位收支情况。对于广告牌的收支情况，应当向罗某公示2008年1月至 2021年9月期间的相关情况和资料。为了有效行使查阅权，罗某享有利用摄 像、录影或者其他技术手段进行复制的权利。在查阅过程中，佛山某物管公司 负有协助义务。对于上述材料公示的内容，均应当张贴于案涉小区物业管理中 心的公告栏处，张贴公示时间不少于七天，公示期满后如罗某需复制上述公示 内容中的材料的，佛山某物管公司应予以协助，若额外产生复制费用，则由罗 某自行承担。
广东省佛山市顺德区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第二百七十 一条、第二百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第 一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题 的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间 效力的若干规定》第一条第三款规定，作出如下判决：
一 、佛山某物管公司应于判决生效之日起三十日内向罗某公示2018年10 月至2021年9月期间公共区域的绿化、楼梯外墙、楼顶防水的养护记录以及会 所、游泳池、空中花园、观光电梯的维护情况；2008年1月至2020年6月以及 2021年7月至2021年9月期间的收费车位收支情况；2008年1月至2021年9




二、所有权纠纷 201

月期间广告牌的收支情况；
二 、驳回罗某的其他诉讼请求 罗某不服一审判决，提起上诉。
广东省佛山市中级人民法院经审理认为：
关于涉案小区维修资金的筹集、使用情况公示问题。根据《住宅专项维修 资金管理办法》的规定，在业主大会成立之前维修资金的代管单位是物业所在 地直辖市、市、县人民政府建设房地产主管部门，且佛山某物管公司提交的证 据显示涉案小区维修资金下辖账户清单的户名并非其公司，佛山某物管公司并 非维修资金管理的义务主体。佛山某物管公司提交了2014年1月2日之前的维 修资金下辖账户清单，可以反映维修资金的筹集情况，也提交了顺德区物业管 理公共事务决策平台中关于涉案小区的工程资金划拨情况的公示材料且附有相 关维修工程合同反映维修资金的使用情况，一审法院认为不需再行判决佛山某 物管公司公示给罗某合理有据，予以维持。
关于涉案小区的物业服务合同、共有部分的使用和收益情况应否公示问题。 (1)关于物业服务合同公示。佛山某物管公司本案中已提交涉案《物业管理合 同》,罗某并无证据证明另存在其他合同，故该项诉请无理，不予支持。(2)关 于涉案小区建筑区域总平面图、配套设施和地下管网工程竣工图、竣工验收的 资料，标识业主公共区域的详细区域和面积公示。佛山某物管公司并非涉案物 业建筑物的建设单位，罗某提交的证据也不足以证明上述资料房产公司已移交 予佛山某物管公司，罗某诉请佛山某物管公司向其公示上述材料理据不足，不 予支持。至于公共区域的绿化养护记录，对楼梯外墙、楼顶防水的养护记录的 公示，一审法院已判令佛山某物管公司公示。(3)关于涉案物业顶楼保安宿舍 的水电费缴费明细及宿舍收费情况公示。该事项并非法律规定佛山某物管公司 应公示的内容，如佛山某物管公司擅自占有使用，应基于侵权之事由承担责任， 罗某该项诉请理据不足，不予支持。(4)关于车位、快递协议及收支、广告牌 收支、会所、游泳池、空中花园的使用、维护、收益、物业服务用房的使用公 示。上述项目部分一审法院已作出详细论析，有关认定合理，予以认可。





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关于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分公示。因建筑区划 内规划用于停放汽车的车位、车库系由建设单位或者包销人处分，且佛山某物 管公司在本案中提交了车位清单表给罗某，罗某诉请佛山某物管公司公示该材 料，不予支持。
关于高层二次供水费的账目、明细，以及小区房产的售卖情况与各业主占 有专有部分面积的具体信息、小区成立业主委员会及决定业主重大事项的投票 程序公示。经审查，佛山某物管公司已在小区公告栏中公示关于水电公摊费的 情况，罗某再主张向其公示缺乏依据。涉案小区房产的售卖由建设单位处分， 小区成立业主委员会及决定业主重大事项的投票程序可自行查询相关法律规定， 佛山某物管公司作为物业管理公司并非上述事项公示的义务主体，罗某要求佛 山某物管公司公示缺乏理据。
广东省佛山市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
业主知情权是业主所享有的知悉其所在建筑区划内涉及业主共有权以及共 同管理权相关事项的权利。本案较为全面地覆盖了业主知情权案件所涉及的法 律问题。
一 、业主行使知情权的诉讼时效问题
对于业主知情权是否适用诉讼时效制度的问题，实践中存在争议。本案认 定，由于业主知情权系业主基于不动产物权所享有的权利，并非债权请求权， 不应适用诉讼时效的规定。若存在业主怠于行使权利，导致时间较久的资料已 经灭失或者不予保留，可根据该实际情况不予支持公布、查阅，而不应当以超 过诉讼时效为由驳回相关诉讼请求。
二 、业主行使知情权的范围
实践中，确认业主行使知情权范围的主要依据是《最高人民法院关于审理 建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主




二、所有权纠纷 203

请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： (一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(二)管理规约、业 主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(三)物 业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽 车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料。”其中 第五项属于为满足规范的周延性而作出的兜底条款，并非意味着可以公开的范 围是没有限制的，是否属于其他应当公开的情况和资料，应以对于行使共同管 理权和监督权与前四项情形具有同样的必要性为标准去考量。
三、业主行使知情权的限制
为避免业主行使知情权时无限扩大范围，导致物业管理公司的经营成本增 加，对其他业主的合法权益造成实质损害，业主知情权应在合理合法的范围内 行使。审判实务中，存在以下情形的，不应再行支持业主公布、查阅的请求：
1.业主就没有发生的情况起诉义务主体要求行使知情权的。业主行使知情权 请求公布或查阅的应当是实际存在的资料或者实际已发生的情况。本案中，业主 请求公布的部分事项并没有实际发生或无法证明实际存在，因此被法院判决驳回。
2.业主在已经知悉或者应当知悉的情况下仍起诉义务主体要求行使知情权 的。凡是在物业管理区域内已经公布的事项，应当视为业主已经知情的事项。 业主对相关情况和资料已经知情，再行通过诉讼行使知情权，明显加重义务主 体的负担。本案中，物业管理公司已经公布过水电公摊费、营业执照等情况 业主再行主张，法院未予支持。
3. 业主要求公布、查阅材料所对应的义务主体错误的。业主知情权的义务 主体在实践中一般为业主委员会和物业管理公司，应当结合业主委员会和物业 管理公司的职责范围来确定相关内容的公示义务人。本案中，业主主张公布的 楼梯通道是否属于违建、安全建筑审批以及小区房产的售卖情况等内容，物业 管理公司并非相应的公布主体，故法院对业主的请求未予支持。
4.业主要求公布、查阅的材料涉及其他业主隐私的。业主在行使知情权时 应当有合理边界，特别是某些信息可能涉及其他业主的隐私权时，应当优先保




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护隐私权，不得任意公布该部分信息。本案中，业主要求公布车位协议等内容， 如果公布则侵犯其他业主的隐私权，故不予支持。
四、业主行使知情权的方式
业主行使知情权的方式是请求公布或请求查阅。为了有效行使查阅权，业 主享有利用摄像、录影或者其他技术手段进行复制的权利。①在查阅过程中， 相应的义务主体负有协助义务。若额外产生复制费用，应当由业主自行承担， 不应加重义务主体的负担。在信息技术发达的当下，亦可采用“互联网+”模 式保障业主的知情权，用法治思维和科技手段推动业主维权新形式，如利用微 信公众号、物业管理小程序等线上平台及时公布信息，降低公示成本并更好、 及时地保障业主知情权。
编写人：广东省佛山市顺德区人民法院 胡柔燕