陈某某诉甲小区第一届业主委员会业主撤销权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2022)苏02民终240号民事判决书 2.案由：业主撤销权纠纷
3.当事人
原告(上诉人):陈某某
被告(被上诉人):甲小区第一届业主委员会(以下简称甲小区业委会)
【基本案情】
陈某某为甲小区的业主。甲小区业委会为甲小区依法成立并备案的业委会。 甲小区业委会张贴06号《关于召开甲小区业主大会第三次会议的公告》(以下 简称06号公告)、07号《关于召开甲小区业主大会第三次会议的补充公告》 (以下简称07号公告),拟将“(1)是否与A 物业有限公司续签物业服务合 同；(2)如表决解聘现物业公司，是否赞成业委会以招投标方式选聘新物业服 务企业”事项提交业主大会表决。业主大会表决方式为使用某公证处“业委会 公证投票系统”在线表决，无智能手机或在线投票有困难的业主填写书面表决 票进行投票。后经公证在线及线下统计，甲小区业委会发布《甲小区业主大会 第三次会议公告》(以下简称第三次会议公告),公布了计票结果：(1)不赞成 与现有物业公司 (A 物业有限公司)续签物业服务合同；(2)赞成业委会以招
192
中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
投标方式召开业主大会选聘新物业服务企业。
陈某某以业主撤销权为由将甲小区业委会诉至法院，请求法院撤销涉案 公告。
【案件焦点】
甲小区业委会发布的06号、07号公告、第三次会议公告是否侵犯业主权 益，是否应予以撤销。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市梁溪区人民法院经审理认为：业主大会或者业主委员会作出 的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案 中，陈某某作为甲小区业主认为本案所涉三公告系甲小区业委会决定，侵犯其 合法权益，要求撤销，具有民事诉讼法上赋予的起诉权，但是其诉讼主张甲小 区业委会未核对业主身份和房屋建筑面积、误导个别业主投票，案涉三公告侵 犯其实体权利和程序权利，要求撤销案涉三公告，缺乏事实依据和法律依据， 不予支持。理由如下：
第一，法律赋予业主撤销权的对象和前提是业委会或者业主大会所作出的 侵害其合法权益的决定，甲小区业委会发布的06号、07号公告系为准备召开 第三次业主大会的通告性文件，并非作出的决定，陈某某主张撤销06号、07 号公告并无法律依据。
第二，业主撤销权的前提是业主合法权益受到了业主大会或者业委会决 定的侵害，陈某某在本案诉讼中提交的证据不足以证明甲小区业委会或业主 大会的决定违反法律、行政法规强制性规定，案涉三公告未侵害陈某某的合 法权益。首先，陈某某于诉讼中未能提供案涉三公告决定导致其房屋价值受 损，在人身、财产等方面遭受重大利益损害的事实证据，也未能提供甲小区 业委会对其作为建筑物区分所有权人限制剥夺其对共有部分所享有的使用、 收益等合法权益的相应证据，案涉三公告未侵犯其实体权利。其次，陈某某 主张在实际投票过程中甲小区业委会没有核对业主身份信息，造成包括其在
二、所有权纠纷 193
内的业主无法投票，侵犯了其作为小区业主享有的平等参与权，但未能证明 其由此作为业主无法进行投票表决的事实。最后，甲小区业委会事先发布 06、07号公告，告知业主召开业主大会，对是否与现有物业公司续签物业服 务合同、以招投标方式选聘新物业服务企业进行投票表决，按照小区议事规 则采用公证处“业委会公证投票系统”网络投票和纸质选票可追溯方式进行 投票，并事前公告甲小区人数、专有面积和公告核对业主身份的信息，在所 在社区居委予以唱票统计，将投票结果予以公告，甲小区业委会的公告程序 符合小区议事规则中约定的规则和物业管理条例的行政规章规定，并未违反 法律和行政法规强制性规定。
第三，甲小区业委会第三次会议公告符合法律、行政法规强制性规定的程 序。甲小区业委会第三次会议公告内容为甲小区第三次业主大会表决议题涉及 选聘和解聘物业服务企业内容，系全体小区业主共同管理决定事项。《中华人 民共和国民法典》规定，选聘和新聘物业服务企业或者其他管理人的业主共同 决定事项，应当由专有部分面积占三分之二的业主，且人数占三分之二以上的 业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过 半数的业主同意。本案中，甲小区业委会为召开第三次业主大会表决事项，按 照小区议事规则，经过一定程序和形式进行表决投票，邀请第三方组织作出表 决事项投票统计，且根据甲小区业委会第三次业主大会表决数据，参与表决投 票业主人数占业主总人数的三分之二以上、参与投票的业主的建筑物专有面积 占建筑物专有面积三分之二以上，业主大会符合《中华人民共和国民法典》规 定的表决的要求，业主共同投票决定事项经参与表决的业主人数、业主专有部
分面积的过半数同意，甲小区业委会将第三次业主大会表决数据统计后形成和 发布业主大会第三次会议公告，该公告所作程序符合法律、行政法规强制性 规定。
第四，甲小区业委会案涉三公告并未逾越法定和约定权限。甲小区业委会 召开第三次业主大会发布公告系依法履行职责，代表全体业主对小区物业管理 的自治管理活动，其召开第三次业主大会进行表决属于法律、行政法规强制性
194
中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
规定赋予业主共同决定的事项。
综上，陈某某的证据不足以证明甲小区业委会的决定违反法律、行政法规 强制性规定，且并未侵犯陈某某的合法权利，对其诉请意见，不予支持。
江苏省无锡市梁溪区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共 和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条第一款第四项及第二款、第二百八十条第一款规定，判决如下：
驳回陈某某的诉讼请求。
陈某某不服一审判决，提出上诉。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：业主大会或者业主委员会作出的 决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主合 法权益包括业主实体权益和业主程序权利。业主实体权益受到侵害，是指作为 物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有的合法权利受到业主大 会或者业主委员会决定的侵害，既包括因业主大会或者业主委员会决定而导致 房屋价值受损，也包括业主个人在人身、财产等方面遭受到的重大利益损害。 业主程序权利受到侵害指的是业主大会或者业主委员会所作出的决定的内容虽 然并未侵害业主的合法权益，但其作出决定的程序违反了法律、法规的强制性 规定。本案中，甲小区业委会召开第三次业主大会发布公告系依法履行职责， 代表全体业主对小区物业管理的自治管理活动，召开第三次业主大会进行表决 属于法律规定由业主共同决定的事项，涉案三公告并未侵害业主的合法权益，
公告的程序也未违反法律、法规的强制性规定，不存在法律规定应予以撤销的 情形。
第一，甲小区业委会06号、07号公告通知了拟召开的业主大会的议题、 投票表决日期、地点、表决方式、选票计票统计等事项，系甲小区业委会履行 召集业主大会法定职责的通告性文件，未作出任何实质性决定，亦未侵害业主 的合法权益，不属于法律规定的业主可行使撤销权的范围，故陈某某无权撤销 甲小区业委会06号、07号公告。
第二，甲小区业委会第三次会议公告未侵害陈某某的合法权益，陈某某
二、所有权纠纷 195
主张撤销第三次会议公告亦无法律依据。具体理由如下：(1)在实体权益方 面，陈某某未举证证明其因业主大会或者业主委员会的决定而导致房屋价值 受损，也未举证证明其在人身、财产等方面遭受重大利益损害，故无法认定 陈某某的实体权益受到了侵害。(2)在程序权利方面，陈某某认为其已初步 举证证明甲小区业委会未核实业主身份、确定专有面积错误，应认定甲小区 业委会违反了小区业主大会议事规则、物业管理规约，侵害了业主的知情权、 建议权和投票权等程序性权益。对此，甲小区业委会已举证证明其发布的公 告程序合法。
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
随着城市社会的发展及业主对维护自身合法权益的需要，以业主大会、业 委会所作决定侵害业主合法权益为由提起的业主撤销权诉讼不断涌现，成为审 判实践中增长较快的新案件类型，应引起我们的重视和对统一司法裁判尺度的 深度思考。对于此类案件的审查，应注意把握以下要点。
一 、业主行使撤销权的条件
《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 业主享有的专有权、共有权和成员权受法律同等保护，不受任何单位和个人侵 犯。当业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益时，业主可以行使撤 销权申请人民法院撤销该决定。
也就是说，业主提起撤销权纠纷的条件，必须是业主大会、业委会作出的 决定损害了业主基于建筑物区分所有权而享有的合法的专有部分所有权、专有 部分以外共有部分的共有和共同管理的权利。审判实践中普遍认为，损害上述 业主合法权益的决定包含两种情形：第一，损害了业主实体权益，即作为物业 管理区域内区分所有权人的业主，基于建筑物区分所有的合法权利受到业主大
196
中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
会或者业主委员会决定的侵害，既包括因业主大会或者业主委员会的决定而导 致房屋价值受损，也包括业主个人在人身、财产等方面遭受重大利益损害。第 二，损害了业主程序权利，指业主大会或者业主委员会所作出的决定的内容虽 然并未侵害业主的合法权益，但作出决定的程序违反了法律、法规的强制性规 定，侵害了建筑物区分所有人组成的共同体成员共同管理的成员权。本案中， 甲小区业委会作出的涉案公告系告知全体业主关于召开第三次业主大会及拟进 行表决事项、表决方式等的通知，系业委会履行其法定职责的行为，没有实质 内容，因此，不会侵害陈某某的实体或程序性权益，不属于法律规定业主可行 使撤销权的范围。
二 、业主大会、业委会作出未超出其法定职责范围、程序完备的决定，不 违反法律、行政法规
小区业主大会和业委会是业主自治管理的两大机构，业主大会是由建筑区 划内全体业主参加，依法成立的自治组织，代表和维护物业管理区域内全体 业主在物业管理活动中的合法权益。业委会作为业主大会的执行机构，具体 实施业主大会作出的决议，是全体业主集中意志的代表者。业委会为维护全 体业主的合法权益，在法律框架下形成的决定，只要不违反法律、行政法规 的强制性规定，不侵犯业主的合法权益，即对全体小区业主具有法律约束力。 《中华人民共和国民法典》在第二分编所有权第六章业主的建筑物区分所有 权中对哪些事项应召开业主大会由全体业主共同决定、参与表决的人数及专 有部分面积比例的限制、对拟表决事项同意业主的比例等均作出了详细的规 定，国务院制定的《物业管理条例》第十五条对业委会的履职范围作出了规 定，地方政府制定的实施细则对此也进一步详细规定。体现了在特定物业区 域内，充分发挥业主自治精神，尊重全体(绝大部分)业主意志，实现业主 共同管理，营造良好生活环境的目的，也对业主大会、业委会的工作职责范围 进行限制。本案中，甲小区业委会代表全体业主行使小区物业管理自治管理活
动，召开第三次业主大会对解聘、选聘物业服务企业进行表决，参与投票的业 主人数符合法律规定出席业主大会的业主人数及业主专有面积比例，因此，甲
二、所有权纠纷
197
小区业委会作出第三次会议公告未超出其职责范围、程序符合法律、行政法规 的强制性规定。
三 、鼓励业委会在工作中适用更符合信息化时代生活习惯的工作方法
本案中，业主大会表决方式为使用某公证处“业委会公证投票系统”在 线表决，无智能手机或在线投票有困难的业主填写书面表决票进行投票，陈 某某认为该种表决方式导致其不能投票，侵害了其投票权。但随着城市化进 程的深入，智能手机的普及，社区自治实现平台化管理已经成为大趋势，这 也成为业主大会召集难、投票达不到法定人数及专有面积从而导致管理落不 到实处的破局良策。本案中，业委会采用“在线表决+无智能手机”或在线 投票有困难的业主填写书面表决票的方式进行投票表决的可追溯方式工作方 法，既不违反法律、行政法规的强制性规定，也顺应了时代发展的需求，是 值得鼓励和借鉴的。
编写人：江苏省无锡市梁溪区人民法院何玉文
