— — 江苏启东农村商业银行股份有限公司 少直支行诉唐建东金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省南通市中级人民法院(2013)通中商终字第0261号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷
3. 当事人
原告(被上诉人):江苏启东农村商业银行股份有限公司少直支行 被告(上诉人):唐建东
【基本案情】
2010年9月27日，启东市农村信用合作联社少直信用社(以下简称少直信用 社，后变更为江苏启东农村商业银行股份有限公司少直支行)作为贷款人与作为借 款人及担保人的唐建东签订最高额个人担保借款合同一份。合同约定：担保人自愿 为借款人自2010年9月27日起至2013年3月26日止，在最高债务限额不超过50
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万元的额度内提供担保。在本合同约定的期限和最高限额内，贷款人发放借款时无 须逐笔办理担保手续；保证方式为最高额抵押担保，抵押人同意以启东市汇龙镇团 结新村39幢501室作为本合同项下借款的抵押物；保证范围为本合同项下借款本 金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费等贷款人实现债权的费 用；每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款借据为准；借款借据为本 合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。同日，唐建东在房地产抵押物清单上签 名。2010年9月28日，少直信用社与唐建东就抵押房产办理了他项权利登记手续。
2011年9月20日，唐建东在借款后向少直信用社出具借款借据一张，载明： 借款金额40万元，借款期限自2011年9月20日至2012年9月15日，月利率 7.38005%。借款到期后，本金及利息均未归还。至2013年1月15日，唐建东尚结 欠少直信用社借款本金40万元，利息53529.96元。
另查明，唐建东与施正红原系夫妻关系。2005年7月18日，双方在启东市民 政局办理了离婚登记手续，并约定位于启东市汇龙镇团结新村39幢501室婚后住 房归婚生女唐天时所有，暂由唐建东居住。2006年9月30日，唐建东为办理商品 房所有权登记申请手续，持伪造的离婚协议书，将已经约定归婚生女唐天时所有的 上述房产篡改为归自己所有，并加盖了伪造的启东市民政局婚姻登记专用章，并于 同日取得房屋所有权证。嗣后，该房屋于2006年9月、2006年10月、2009年10 月分别办理过三次抵押登记、注销手续。
唐建东主张，涉案不动产系案外人唐天时所有，而非唐建东所有，故抵押担保 无效，农商行少直支行不能对该房屋享有优先受偿权。
【案件焦点】
伪造离婚协议书后进行房屋所有权变更登记，并将该房屋设定抵押，该抵押权 是否合法有效。
【法院裁判要旨)
启东市人民法院经审理认为：关于农商行少直支行能否善意取得抵押权的问 题，第一，按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款规定，我国物权法 上善意受让人取得权利的类型不仅限于动产和不动产所有权，还包括了动产或不动 产的其他物权，本案所涉的不动产抵押权也包括在内，故抵押权作为物权的种类之
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中国法院2015年度案例 ·金融纠纷
一，可以适用善意取得制度。第二，涉案抵押权能否成立，需要审查少直信用社在 设立抵押权时是否善意无过失，即少直信用社在办理涉案抵押贷款过程中有无尽到 审慎义务。本案由于房屋产权登记部门没有审查发现唐建东提交的离婚协议书存在 虚假，继而错误重新登记并颁发了房屋他项权证。少直信用社在审查所有权证及他 项权利登记等材料的基础上，基于对登记公示力的信赖，同意贷款给唐建东，且与 其约定对涉案不动产设立了抵押权。综上，少直信用社在发放涉案贷款时已尽到审 慎审查义务，即在取得抵押权时，属于善意取得。
启东市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六 条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款，判决：
一 、被告唐建东归还原告农商行少直支行借款本金40万元。
二、被告唐建东支付原告农商行少直支行利息53529.96元(算至2013年1月 15日),并支付自2013年1月16日至判决确定的还款之日止，以借款额40万元为 本金、按年利率13.284%计算的逾期利息。上述两项，限被告唐建东于本判决生效 之日起三十日内履行完毕。
三、原告农商行少直支行对被告唐建东用于抵押的位于启东市汇龙镇团结新村 39幢501室的房产在唐建东的上述借款本息、农商行少直支行实现债权的费用范围 内享有优先受偿权。
唐建东提起上诉。南通市中级人民法院认为，涉案房屋原系唐建东与施正红共 有，后双方以离婚协议约定将该房屋赠予其女唐天时所有，故唐天时系该房屋的实 际所有人，唐建东无权处分该房屋。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条 之规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规 定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：(一)受让人受让该不动 产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律 规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。当事人善意取得其他物 权的，参照该款规定。依照上述法律规定，抵押权作为物权的种类之一，可以适用 善意取得制度。因此，涉案抵押权能否成立，需要审查农商行少直支行在设立抵押 权时是否善意无过失，是否支付了合理的对价，以及设定抵押权的房产是否依法办 理了登记手续。
关于农商行少直支行设定抵押权时是否善意的问题。对于不动产抵押，银行应
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当对抵押物权属进行必要和适当的审查，审查事项包括权利形式的合法性，包括抵 押人持有的产权证书是否真实、是否为证书记载的权利人等，以及处分权的完整 性，包括有无共有权人、权利是否受到限制等；审查手段主要是核对有效权利证 书、法律文件的内容和权利人身份。唐建东通过制作虚假的离婚协议书以及伪造启 东市民政局印章的方法，进行了房屋所有权变更登记，将原属其与施正红共有、且 已约定赠予唐天时的房屋变更至其个人名下，并领取了房屋所有权证书。由于该证 书系房地产管理部门发放，具有公示效力，故农商行少直支行足以有理由相信唐建 东对抵押物享有合法、完整的处分权。在就涉案房屋办理抵押登记手续时，房地产 管理部门在对抵押物进行审查后进行了他项权登记，并发放了房屋他项权证书，这 一过程也不会使农商行少直支行对房屋的所有权情况产生合理怀疑。更何况，该房 屋实际即由唐建东居住，且在涉案借款发生之前，唐建东已就该房屋三次设定抵押 贷款，故要求银行进一步审查该房屋的实际所有人过于严苛，明显超出了银行的审 查能力范围。农商行少直支行在签订最高额个人担保借款合同、办理抵押登记及发 放涉案贷款时已尽到审慎审查义务，符合善意取得的要件。
同时，鉴于农商行少直支行已实际向唐建东发放了贷款，且涉案抵押权已依法 履行了他项权登记手续，故该行设定的抵押权符合善意取得的全部要件，对于该行 要求对涉案抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。
南通市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一 款第(一)项，判决：
驳回上诉，维持原判决。
【法官后语】
善意取得是一项在相当大的程度上牺牲所有权制度所保护的财产静态安全而换 取交易安全的制度。如何在维护财产所有人的应有利益与保护动态的交易安全之间 取得平衡，需要立法与司法共同作出评价。《物权法》第一百零六条规定了动产、 不动产及其他物权统一的善意取得制度，为不动产抵押权善意取得的适用提供了基 本的法律依据，但在司法实践中具体的适用规则则处于较为模糊的状态。其中，第 三人善意且无过失是判定不动产抵押权善意取得的主观要件，也是最关键、最难把 握的一个要件。在不动产善意取得制度中，第三人明知或因重大过失应知而未知存
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在错误登记或有异议登记的，不能认定其为善意。在审判实务中，对有无重大过失 的判断具有强烈的个案特征，在无法准确掌握第三人主观状态的情况下，法官应当 结合案件中第三人拥有的客观信息来综合作出评判，如登记机关的性质、处分人与 原物权人的关系、交易价格的合理性等。当相关信息已引发了对处分人处分权的合 理怀疑时，第三人就应当谨慎交易，进一步调查或要求对方提供更多的证据。如果 上述信息不足以引起第三人的合理怀疑，则不能认定其存在重大过失。在举证责任 的分配上，对善意且无过失这一构成要件的举证责任应当由主张不动产抵押权善意 取得成立的一方即第三人承担。但基于登记较强的公信力，对善意且无过失的证明 标准应当降低，即只要证明第三人是基于对登记的信赖且对抵押所需的法定材料进 行了形式上的审慎审查，就应认定为善意且无过失。
编写人：江苏省南通市中级人民法院 陆久斌刘琰
