案情简介
2013年2月2日，原告开发商与被告王楼村民王某签订了《北苑二期世纪新城订房协议书》，协议约定，被告在2013年2月2日至2月12日支付定金3000元，冲抵10000元，支付定金5000元，冲抵15000元…，在上述期限内如不能继续履行后续付款义务，本协议自动作废。协议签订后，被告支付了5000元后就将上述房屋占为己有，原告多次要求被告签订正式合同并继续付款，被告又支付了5万元后不再付款，因双方所签订的《北苑二期世纪新城订房协议书》没有明确约定房屋价格、付款方式、付款时间，不具有商品房买卖合同的基本特征，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，请求法院判如所请。
原告开发商及其代理律师认为
1、虞政文［2010］48号文件一份、虞政文［2010］24号文件一份、商政文［2010］76号文件一份、虞政文［2011］67号文件一份、商规鉴字［2010］2号文件一份、虞政函［2011］25号文件一份，2012年9月18日杜集镇人民政府与原告签订的《合同书》一份，上述证据证明原告开发的虞城县杜集镇西堌北苑二期项目系经商丘市、虞城县、杜集镇各级政府和规划部门批准，说明本案涉案房屋系原告开发建造。2、《北苑二期世纪新城订房协议书》一份。证明因原告作为房地产开发企业，没有取得商品房预售许可证，根据司法解释的规定，上述合同属于无效合同。合同无效后，原告退还被告已经支付的购房款，被告应当返还房屋。
被告代理人虞城县律师刘永升认为
1、原告的诉求不明确，互相矛盾，既要求合同无效又要求支付下欠的房款，原告应当明确自己的诉讼请求。2、双方签订的协议有效，原告后期继续收取房款5万元的行为，是在村委会会计在场的情况下，应视为对原协议的继续履行。3、原告所建房屋属于新农村城镇规划，且该规划已经各级政府的审批，原告自2013年承建房屋以来至今已经8年，期间停工数年，一直没有完工，至今也没有达到交房标准，原告所建的房屋并没有完工，既没有通水通电也没有安装电梯等基本设施，更没有经过验收，如此现状是原告自己的原因所造成。被告不支付剩余房款的行为是履行不安抗辩权的行为。4，虽由原告承建，但是所有权和发包方都是杜集镇人民政府；原告属于代卖行为，原告并没有所有权；该房屋系符合城镇规划的合法建设，被告系王楼村村民，该房屋买卖并没有违反相关的司法解释，合同应当继续有效。
裁判观点
原告作为房屋的开发商，在取得政府规划并将主体工程完成后，收取了原告购买房屋的定金和预付款，后因自身的原因导致房屋未能完工并迟延交付长达8年之久，现原告主张确认合同无效的理由不足，本院不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告虞城县恒盛置业有限责任公司的诉讼请求。
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”
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