——李建和诉涂小蓉业主共有权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
四川省彭州市人民法院(2012)彭州民初字第2657号民事判决书
2. 案由：业主共有权纠纷
3.当事人
原告：李建和 被告：涂小蓉
【基本案情】
2012年，被告涂小蓉在装修位于彭州市敖平镇星河村9组“星阳小区”9幢A 号住宅的时候，未经该幢其他业主同意，擅自将屋顶的外墙体凿穿开门，改变房屋 墙体承重结构，导致该幢房屋因承重墙遭受毁坏而失去安全保障。事后，相关部门 出面协调解决，但被告涂小蓉均置之不理。该住宅楼另一业主原告李建和认为，依 据物权法及相关法律的规定，房屋的承重墙属于各业主共同所有，涂小蓉未经共有 人许可，擅自改变承重墙结构，已危及到房屋的安全，其行为显然属于违法，故请 求涂小蓉恢复被破坏承重墙的原状。




六、建筑物区分所有权 165

【案件焦点】
在灾后统规统建小区，未经其他业主许可，擅自改变承重墙结构的行为是否构 成对其他业主共有权的侵犯。
【法院裁判要旨】
四川省彭州市人民法院经审理认为：建筑物全体业主对该幢建筑物的外墙面及 承重墙共同享有权利，被告作为业主之一未经其他共有人许可，在装修施工中擅自 开凿外墙体，破坏建筑物承重墙结构，其行为不但对该幢建筑物的安全构成隐患， 而且侵害了其他业主对该建筑物共有部分的管理权限，被告对其侵权行为应承担相 应的民事法律责任，故本院对原告要求被告将损坏的墙体恢复原状的诉讼请求予以 支持。被告涂小蓉经传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃举证、质证权 利，本院依法根据原告的举证确认案件事实。
四川省彭州市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条， 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款，《中 华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第八十三条第二款之规定，作出如下 判决：
被告涂小蓉于本判决生效之日起十五日内对位于彭州市敖平镇星河村9组“星 阳小区”9幢房屋损坏的墙体予以修复原状。
【法官后语】
本案处理重点在于对建筑物区分所有权中共有权的理解，主要涉及判断被告所 破坏的部分是否属于建筑物的共有部分以及对典型案件审判效果的考虑。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部 分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、 外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明 等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业 主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”承重 墙和顶楼空间应为整楼住户所共有，涂小蓉在未经其他业主同意的情况下在装修施 工中擅自开凿外墙体，破坏建筑物承重墙结构，其行为不但对该幢建筑物的安全构





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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷


成隐患，而且侵害了其他业主对该建筑物共有部分的管理权限，其行为是对业主共 有部分进行了不当使用和占有，对小区环境产生不良影响，如果对该行为不加以规 范，今后该小区其他享有专有权的业主势必会竞相效仿，类推到全国各地，将会产 生消极的社会影响。彭州市法院依据涂小蓉的行为造成房屋安全隐患的事实，考虑 到作出的裁判应起到良好的示范效应和社会效果，并结合一般商业小区共有权公共 部分的理解，最终判定被告涂小蓉的行为侵害了其他业主对该建筑物共有部分的管 理权限，应当立即对被损坏的房屋墙体予以修复使其恢复原状。
值得注意的是，物权法中建筑物区分所有权的规定应适用于灾后统规统建小 区。按照建筑物区分所有权理论，对共有部分，除另有约定以外，任何一方不得独 占、多占。涂小蓉所拆除的房屋承重墙在一般的商品房中属于共有部分，在用途相 同的统规统建的灾后重建房中，在相关业主没有特别约定归特定区分权人专有的情 况下，理应属于共有部分。
编写人：四川省彭州市人民法院叶尚杰 王晓明