— — 上海市闵行区盛源花园业主委员会诉 上海盛源物业有限公司业主共有权案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
上海市第一 中级人民法院(2012)沪一 中民二(民)终字第720号民事判 决书
2. 案由：业主共有权纠纷
3. 当事人
原告(被上诉人):上海市闵行区盛源花园业主委员会
被告(上诉人):上海盛源物业有限公司(以下简称盛源物业公司)
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【基本案情】
1996年3月1日、1998年4月3日及2002年9月8日，案外人原上海盛源房 地产公司(甲方)与被告盛源物业公司(乙方)先后签订《盛源花园委托前期物 业管理协议书1.2期》、《盛源花园委托前期物业管理协议书3期》及《盛源花园委 托前期物业管理协议书4期》各1份，约定甲方委托乙方对位于闵行区罗阳路568 弄盛源花园一、二、三、四期住宅小区实行物业管理。
2009年1月15日，闵行区盛源花园业主委员会经上海市闵行区房屋土地管理 局审核取得了《业主大会业主委员会备案证》。
2010年11月23日，被告向原告提供《关于盛源花园历年公共收益与支出的 函》,载明：盛源物业公司根据前期物业服务合同约定，从1996年3月1日至2010 年6月30日在提供物业服务期间的公共收益及公共支出费用如下：(一)停车费净 收益：实际停车收益合计2888535.42元，停车税金合计157425.18元，停车成本合 计1225781.30元及分配净额合计1505328.94元；(二)其他公共收益：4期电梯广 告收益5000元，计提税金272.50元，税后净额为4727.50元；(三)历年共用部 位、公用设备维修支出443069.89元；(四)历年生活垃圾清运费570038元。原告 诉至法院请求判决被告返还停车收益及其他公共收益合计2893535.42元，纳入补 充盛源花园全体业主共有的专项维修基金。
【案件焦点】
小区内停车位的权属确定以及收益的归属认定。
【法院裁判要旨】
上海市闵行区人民法院经审理认为：根据上海市的有关规定，车辆在小区共用 部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定，业主大会成立前，车辆在物业 共用部分和管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。在物业 管理区域共用部分和公共设施停放车辆、设置广告等经营性收费中，物业管理企业 对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意。本 案中，被告在盛源花园小区业委会尚未成立前所收取的停车费收益，可参照闵行区物 价局制订的《闵行区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》的规定收取 25%的车管养护费。在业委会成立后，管理成本在公共收益中的列支需经业主委员会
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审核同意，但被告未能提供相关管理费用已经业委会审核同意并在收益中列支的证 据，且原、被告双方至今对该管理费用的使用比例亦无明确约定，故被告在业委会 成立后收取的停车费收益，继续参照闵行区物价局制订的《闵行区居住物业管理区 域内机动车停放服务收费管理办法》的规定收取25%的车管养护费亦尚属合理。
关于被告要求扣除车管养护费的税款问题。法院认为，根据上海市物价局《关 于居住小区内机动车辆停放等问题的复函》内容来看，本市居住小区内的机动车辆 停放费收益，应纳入小区的物业维修基金，但不属于物业管理企业的经营性收入。 因此，被告要求在涉案停车费收益中扣除25%车管养护费税款之抗辩，缺乏依据， 法院不予采信。其次，因车管保安人员的工资已包含在上述25%的车管养护费内， 故法院在扣除25%的车管养护费后，对被告要求扣除车位养护成本及车管保安人员 工资之抗辩，法院亦不予采纳。但因广告费收益属于物业管理企业的经营性收入， 且原告也同意扣除涉案电梯广告费税款，法院对被告为此所作之抗辩予以采纳。
关于被告要求扣除共用部位、共用设备大修费用的问题。法院认为，根据《上 海市商品住宅维修基金管理办法》规定，业主委员会成立前发生的物业维修、更 新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。业主委员会成立后，住宅 共用部位、共用设备及物业管理区域公共设施的维修、更新，应分别事先征得业主 小组及业主委员会书面同意。住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业 应当在物业管理服务年度计划中列明，并提交业主委员会审核。从上述规定可看 出，被告在盛源花园小区业委会成立后所发生的共用部位、共用设备大修费用，按 规定可以使用业主维修基金，但前提是被告应当在其物业管理服务年度计划中将其 要求在业主维修基金中使用的上述大修费用列明并提交业委会审核同意。法院同时 注意到，涉案争议的公共收益即使纳入维修基金，其性质属于补充维修基金，故被 告从目前尚未纳入维修基金仍属公共收益中直接扣除上述大修费用之抗辩，缺乏依 据，法院不予采信。
关于被告要求扣除生活垃圾清运费用问题。法院认为，根据《上海市商品住宅 物业管理服务收费若干问题的解答》第九条的规定，房屋所有人或使用人不承担日 常生活垃圾清运费用。物业管理单位日常的办公垃圾清运费用按有关规定从办公经 费中列支。因此，被告认为涉案小区内的生活垃圾清运费用应由业主共同承担并在 维修基金中列支之抗辩，缺乏依据，法院不予采信。法院同时注意到，上海市人民
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政府虽于2008年8月21日发布的《上海市城市生活垃圾收运处置管理办法》第十 七条规定，产生生活垃圾的居民应当按照国家规定，缴纳生活垃圾处理费，但由于 市政府对具体的征收时间和标准至今尚未提出执行方案，因此，被告要求在涉案公 共收益中扣除其已向有关部门交付的生活垃圾清运费用之主张，法院亦不予支持。 但今后市政府对上述居民生活垃圾处理费的征收时间和标准提出了具体执行方案 后，双方可再行处理。
综上，原告诉请返还的公共收益中在扣除25%的车管养护费722133.86元 (2888535.42元*25%),再扣除双方已确认的电梯广告费税款272.50元后，被告 应返还原告并纳入属盛源花园全体业主共有的专项维修资金的公共收益的金额为 2171129.06元(2893535.42元-722133.86元-272.50元)。
上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四第三款、第七十 九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第三款之规定，判决如下：
被告上海盛源物业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市闵行区 盛源花园业主委员会公共收益2171129.06元纳入补充盛源花园全体业主共有的专 项维修基金。
一审判决后，被告上海盛源物业有限公司提起上诉。上海市第一中级人民法院 经审理认为：上诉人原是盛源花园小区的前期物业和物业管理单位(上诉人管理时 间为1996年3月1日至2010年6月30日，被上诉人于2009年1月15日备案成 立)。现上诉人已退出该小区管理，被上诉人起诉要求上诉人返还属全体业主共有 的停车费及其他公共收益等诉讼请求，依法有据。原审法院在查明上述事实的情况 下，依法所作的判决是正确的，本院应予维持。关于共用部位、共用设备大修费用 的问题，因上诉人对该小区服务管理分成前期物业管理和业主委员会成立之后的服 务管理两个阶段，所涉时间长、票据多，且也未对所涉票据进行司法审计。鉴于该 特殊情况，若仅以上诉人未事先征得业主委员会同意而否定其在长期管理系争小区 期间实际支付的大修费用，显然有失合理性。故上诉人对共用部位、共用设备大修 费用的权利主张可通过另案诉讼得以解决，本案对此不予处理。在二审中，上诉人 要求在被上诉人主张的公共收益中直接扣除大修费用，缺乏合理性，不予支持。
上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三 条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
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【法官后语】
本案是《物权法》实施后业主委员会向物业公司起诉追讨小区内停车收益的 新类型案例，其涉及到小区内停车位的权属确定，停车收益的归属认定以及物业公 司管理成本的扣减支出，是当前业主共有权纠纷中的热点和难点问题。本案的审理 结果既明确了业主共有的停车位收益属于业主共有，物业公司代收后应返还业主并 纳入补充专项维修基金，同时亦明确物业公司在管理停车事务中的必要管理成本也 需通过法定程序予以合理扣除。本案主要涉及以下三方面问题：
1. 小区内停车位的权属确定
根据《物权法》第七十四条第三款之规定，“占用业主共有的道路或者其他场 地用于停放汽车的车位，属于业主共有”,故本案中争议的停车位属于业主共有。
2.小区内停车收益的归属认定
根据《上海市住宅物业管理规定》第二十五条之规定，“利用物业共用部分获 取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业 主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。”本案中争 议的停车收益，系利用业主共有的停车位产生的收益，其理应归业主共有，并纳入 补充专项维修资金。原告代表全体业主提出的该项诉讼请求系基于小区内停车位的 权属来源，故该诉讼请求具有合法依据，应予以支持。
3. 物业公司在管理停车事务中的费用支出
被告对原告提出的停车收益应归业主共有，并纳入补充专项维修资金的诉讼请 求没有异议，但要求在该笔公共收益中将被告在管理停车事务中支出的管理成本予 以扣除，亦合情合理。争议的焦点在于被告提出的扣减费用是否合法有据。本案在 审理中，支持了扣除25%的车管养护费，但对于共用部位、共用设备大修费用的扣 除问题，一审认为扣除的前提是被告应当在其物业管理服务年度计划中将其要求在 业主维修基金中使用的上述大修费用列明并提交业委会审核同意，二审则认为若仅 以物业公司未事先征得业主委员会同意而否定其在长期管理系争小区期间实际支付 的大修费用，有失合理性，虽不宜在公共收益中直接扣除，但物业公司对共用部 位、共用设备大修费用的权利主张可通过另案诉讼得以解决。事实上，物业公司将 收取的停车费收益和日常管理支出相混同，支出在收益之中抵扣，这一现象在实践 中比较普遍。该做法表面上是节省了资金流动的环节，但是由于没有做好相应的工
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作记录，无法分清钱款的来龙去脉，致使业主一方对停车费收益去向产生疑问，最 终导致诸如本案纠纷的产生。本案中一二审法官的处理结果也是对物业公司就该类 停车收益的管理问题提出了有益的司法指引。
编写人：上海市闵行区人民法院袁白薇
