——上海市闵行区上海春城业主委员会诉上海 金樱房地产发展有限公司区分所有权案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
上海市第一中级人民法院(2012)沪一中民二(民)终字第1001号民事判决书
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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷
2.案由：区分所有权纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):上海市闵行区上海春城业主委员会 被告(被上诉人):上海金樱房地产发展有限公司
【基本案情】
“上海春城”住宅小区由被告上海金樱房地产发展有限公司开发建设。被告于 2002年12月取得闵行区规划管理局核发的沪闵建(2002)1554号建设工程规划许 可证，许可建设3778平方米的车库和辅助用房，其中系争的1号、2号车库于2005 年7月通过竣工验收。经房屋土地测绘部门认定，1号车库(即莲花南路1288弄 93号)建筑面积为1501.56平方米，车位51个，2号车库(即莲花南路1288弄94 号)建筑面积1236.01平方米，车位38个。2005年8月2日，系争1号、2号车库 产权登记于被告名下。被告后将部分车位出售，其中63个车位已办理了过户登记。
2002年12月闵行区规划管理局就“上海春城”12#地块核发的建设工程规划 许可证核准图纸中系争车库所在地块规划设计为“车库一”、“车库二”,规划图纸 并载明“架空车库2737.57平方米”。
2010年11月8日，原告上海市闵行区上海春城业主大会、业主委员会依法成 立并经闵行区住房保障和房屋管理局备案登记。同年12月9日，原告曾以上海市 住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局为被告，上海金樱房地产发 展有限公司为第三人向法院提起房地产行政登记的诉讼，要求撤销产权人为上海金 樱房地产发展有限公司的系争车库房地产权证。法院于2011年1月20日判决驳回 原告诉讼请求。原告不服该判决，提起上诉，二审法院经审理后裁定驳回上诉，维 持原判。
【案件焦点】
系争车库地块的原规划是否属于公共绿地和道路。
【法院裁判要旨】
上海市闵行区人民法院经审理认为：本案中双方争议之一为系争车库地块的原 规划是否属于公共绿地和道路。对此原告提供了“上海春城”(原名为上房世纪家
六、建筑物区分所有权 157
园)2000年4月的总平面图，经查，该平面图中并未标明小区内具体建筑物、构 筑物及相关设施的名称、位置，系争车库所在地块亦未作任何注明。而规划部门在 2002年核发的建设工程规划许可证附图中已明确标明上述地块上的建筑物为“车 库一”、“车库二”。因此，本院难以据此认定系争车库所占用地块原规划为公共绿 地和道路。关于系争车库是否为地面架空层的争议，根据原告提供的建设工程规划 图纸上载明的“架空车库2737.57平方米”内容，以及备案登记的架空层平面图等 材料，可以认定系争车库的建筑结构类型属于架空层。然而，原告据此认为架空层 车库属业主共有的观点，本院认为，系争车库属“上海春城”建筑区划内经规划核 准建造专用于停放车辆的车库，被告作为开发商，就上述车库的归属未曾与购房人 进行过约定，而原告也无法证明车库占用业主共有道路或者其他场地，根据物权法 规定，该车库应当属于被告。另外，对于原告以《上海市住宅物业管理规定》中 “共用地面架空层归业主共有”的规定为由主张权利，本院认为，首先对于建筑物 区分所有权中的归属争议，应当以法律、行政法规为依据，其次，系争车库亦并非 “共用地面架空层”,原告的主张不能成立。
上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人 民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八 条之规定，判决如下：
驳回原告上海市闵行区上海春城业主委员会的诉讼请求。
判决后，上海市闵行区上海春城业主委员会持原审意见提起上诉。上海市第一 中级人民法院经审理认为：《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区 划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租 等方式约定。”根据本案查明的事实，系争1号、2号车库系在被上诉人开发建设 的“上海春城”住宅小区内，经规划核准由被上诉人投资建造的专用于停放车辆的 车库，被上诉人作为开发商，就上述车库的归属未曾与购房人进行过约定，车库产 权亦已登记于被上诉人名下，故原审认定系争1号、2号车库产权归属于被上诉人， 并无不当。上诉人诉称的理由，原审已作了分析阐述，且该些理由均不能改变系争 车库属规划用于停放汽车的车库之性质，故上诉人以诉称理由主张系争车库之产权 归上海春城全体业主所有，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。上诉人在 原审中申请法院调查，并要求对系争车库类型进行司法鉴定，对此，原审已在庭审
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中作出了答复，并已应上诉人申请到相关房地产主管部门进行了调查，调取了相关 资料，故上诉人上诉主张原审审理程序错误，本院不予采信。综上，原审根据本案 查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本 院不予支持。
上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三 条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
关于车位、车库的归属，尽管《物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑 物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均加以规定，但在司法实践 中尚存难点，本案争议在一定程度上恰恰体现了涉讼双方对《物权法》相关条款的 理解差异。审理本案，涉及如下几个问题：
1.车位、车库权属认定的法律适用问题
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》第十八条明确规定，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。 这一条款体现了物权法定原则。据此，本案原告据《上海市住宅物业管理规定》中关 于“共用地面架空层归业主共有”的规定主张车库归属的观点，不能成立。
2.车位、车库归属认定的一般规则
实践中，建造车位、车库的情形有所不同，有的在建筑规划内，有的是占用闲 置土地，有的则是占用道路，应区别对待。《物权法》第七十四条反映了车位、车 库权属认定的一般规则，即处理车位、车库权属，首先应以有无车位、车库规划为 区分前提，其次需审查在有规划的前提下当事人之间就权属问题是否存在相应约 定。本案中，系争车库属“上海春城”建筑区划内，经规划核准建造专用于停放车 辆的车库，相关规划手续齐备。且系争车库除部分经出售后产证登记在业主名下 外，其余部分业主与开发商就此没有明确约定，根据“谁开发、谁受益”的原则， 系争车库应认定属开发商所有。
3.车库位置和规划的事实查明问题
审理中，查明系争车库的位置和规划是认定事实的关键。本案中，还需审查是
六、建筑物区分所有权
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否存在如原告所述的开发商擅自变更规划、占用“公共绿地和道路”的情形。法庭 经审理查明，涉讼车库处于建设区划内，规划部门于2002年的规划已明确为车库， 且车库位置不属于共用地面架空层。至于原告主张所依据的2000年平面图，因并 未显示任何关于建筑物、构筑物等具体位置，与2002年规划无实质矛盾，因此原 告所述开发商存在私自改变规划、绿地变车库的情形，无相应证据支持，故仍应按 照一般规则确定车库的归属。
此外，在审理该类案件时，还应充分考虑到物权的公示公信力。本案中，涉讼 车库已登记在被告开发商名下，且其中部分车库已经销售后办理了过户手续。原告 在本案起诉前曾以车库所有权属全体业主为由提起行政诉讼要求撤销被告取得的房 产权证，在两审均败诉后方提起本案诉讼。法院在审理时也应考虑这一物权取得、 变动、登记的效力，非因法定事由，不得加以否定。
编写人：上海市闵行区人民法院林舒
