——李某诉济南市天桥区金冠花园业主委员会业主撤销权案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终7751号民事判决书

2.案由：业主撤销权纠纷 3. 当事人
原告（上诉人）：李某

被告（被上诉人）：济南市天桥区金冠花园业主委员会（以下简称 金冠花园业委会）

【基本案情】

李某系济南市天桥区金冠花园小区（以下简称金冠花园小区）3号 楼业主。该小区原物业公司系案外人建银物业公司，该公司于2002年1 月入驻金冠花园小区，与金冠花园小区开发建设单位山东省建银房地产 开发有限公司签订有前期物业服务合同。2014年9月15日，建银物业公 司与金冠花园小区所在的济南市天桥区制锦市街道办事处启盛街居民委 员会签订物业管理委托合同，约定委托管理期限自2002年3月5日起至建 银物业公司与金冠花园业委会签订物业委托协议止。2004年，金冠花园 小区成立业委会。2017年7月，业委会换届。新的业委会成立后于2017 年10月31日、11月2日先后发出公告召开业主大会，通过采用书面征求 意见的方式召开业主大会临时会议，就作出选聘物业决议进行投票，最 终公布投票结果，作出解聘建银物业公司的决议，授权业委会启动选聘 新物业公司的决议。现小区业主李某主张并不知何时召开的业主大会及 如何作出的决议，且认为过半数业主对业委会的相关行为提出了严重质





疑及否定。小区现物业服务企业建银物业公司能够较好地为广大业主提 供服务，收取的物业费价格相对较低。业委会不顾广大业主反对，未召 开业主大会就以业主大会名义解聘及选聘物业服务企业，严重损害李某 作为业主的合法权益。要求撤销金冠花园业委会解聘建银物业公司及选 聘济南文成物业管理有限公司（以下简称文成物业公司）为金冠花园小 区物业服务企业的决议。

【案件焦点】

解聘建银物业公司的程序及选聘新物业公司的程序是否合法。 【法院裁判要旨】
山东省济南市天桥区人民法院经审理认为：关于建银物业解聘程序 是否合法的问题，第一，金冠花园小区业主大会已依法制定业主管理规 约和业主大会议事规则，该议事规则系通过召开业主大会由小区业主表 决通过，内容及制定程序均未违反法律法规的强制性规定，且已在物业 管理主管机关备案，合法有效，李某虽对议事规则如何审议通过有异
议，但未提交任何相应证据，对其异议不予采纳。议事规则第六条已明 确规定业主大会可以采用书面征求意见的形式召开，第七条规定：“业 主大会采用专人送达、回收意见的办法进行表决。由业主委员会组织有 关人员逐户派送，回收业主意见表，经业主委员会统计汇总公布表决结 果。业主委员会根据统计结果形成会议决议、作出大会决定。决定作出 3日内以书面形式在小区内公告，接受业主的查询和监督。”金冠花园小 区召开解聘物业公司的业主大会符合议事规则规定的形式，即采用逐户 征求意见的方式，且业主大会召开已提前进行了公告。第二，根据《物 业管理条例》规定，解聘物业公司的表决应由专有部分占建筑物总面积 过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理





建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和第 九条规定，建筑物总面积为专有部分面积之和；业主人数按照专有部分 的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但同一买受人拥有一个以上 专有部分的，按一人计算；总人数按照前述的统计总和计算。关于涉案 小区的建筑物总面积及业主总数，在李某未提交其他证据证明的情况
下，以涉案小区在行政主管机关的备案材料为准，即建筑总面积为
31000平方米，业主数量为252个。根据金冠花园业委会提交的证据，涉 案小区业主大会临时会议共走访填写意见203份，反馈意见182份，代表 投票权数24311.49平方米，超过全体业主所持投票权（252户、31000平 方米）的半数；对公开招标选聘物业服务企业的意见中，同意解聘建银 物业公司，授权业委会启动选聘新物业公司程序的意见获同意票数为
169票， 占全部总户票数的67% ，同意票数面积为23337.99平方米， 占总 建筑面积票权数的75% ，同意票户数、面积均过半，符合《中华人民共 和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定。第三，投票程序在居委 会及派出所的监督下进行，且金冠花园业委会作为业主大会执行机构对 投票结果进行了公示，而另案中建银物业提交的业主签名效力不仅未显 示具体时间、表决程序，亦未有社区或派出所等单位予以监票，与金冠 花园业委会提交的表决程序证据相比，效力明显较低。第四，在建银物 业公司被解聘后，金冠花园业委会已将金冠花园小区启动选聘物业程序 的事宜告知建银物业公司，建银物业公司具有再次参与招标的选择权， 但建银物业公司未再参与。综上，金冠花园小区业主大会关于解聘建银 物业公司的程序合法。

关于选聘文成物业公司的程序是否合法的问题，第一，《物业管理 条例》规定，业主大会具有选聘新物业公司的权利，国家亦提倡通过招 投标方式选聘物业服务企业。金冠花园小区业主大会已经授权业委会进 行公开招标，对中标物业公司进行筛选排名，并就召开业主大会临时会





议选聘新物业服务企业进行了提前公告，符合相关法律规定。第二，业 主大会临时会议的召开程序符合《物业管理条例》的规定，亦采用符合 议事规则规定的书面征求意见的方式，进行了意见统计，并有社区居民 委员会进行监票。第三，《关于金冠花园小区业主大会临时会议选聘新 物业服务企业表决结果的公告》载明，经统计，《金冠花园业主选聘新 物业服务企业表决票》共上门填写意见153份，反馈意见152份（其中1 户多套为1票），其中同意票数为141票，反对票数为2票，弃权票数为9 票，同意票数占全部总户数票数的56%；同意票数面积为19122.8平方 米， 占总建筑面积（31000平方米）的62% ，同意票户数、面积均过
半。第四，李某作为业主，在上述投票公示期内未提出异议，现对投票 程序提出异议，且未提交任何证据证明投票程序的违法性，对其主张不 予采纳。因此，选聘文成物业公司的程序合法。

综上所述，金冠花园业委会解聘建银物业公司和选聘文成物业公司 作为新物业服务企业的程序均合法有效，作出解聘和选聘决议的主体为 金冠花园小区业主大会，并非金冠花园业委会，在业主大会的决议均有 效的情况下，李某作为业主，应当遵守决议。物权法规定，业主大会或 业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人 民法院予以撤销。李某并未举证证明其作为业主权利受到侵害之处，亦 无证据证明金冠花园业主大会作出的解聘及选聘物业决议的程序违反法 律规定，故李某要求撤销金冠花园业委会解聘建银物业公司及选聘文成 物业公司为金冠花园小区物业服务企业的决议的诉讼请求，于法无据， 不予支持。

山东省济南市天桥区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七 十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼





法》第六十四条、第一百四十二条，参照《物业管理条例》第十一条、 第十二条、第十三条、第二十九条、第三十九规定，判决如下：

驳回李某的诉讼请求。

李某不服一审判决，提起上诉。山东省济南市中级人民法院经审理 认为：《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用 集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业 管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的 业主参加。第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有 约束力。第五款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合 法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院 关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事 人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的 事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决
前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举 证证明责任的当事人承担不利的后果。李某上诉主张金冠花园业委会伪 造选票，认为同意解聘建银物业公司169票、选聘文成物业公司141票的 票数存在部分造假情况。依据上述法律规定，李某对其该项主张应承担 举证责任。二审期间，李某未能举证证实金冠花园业主大会及业委会存 在伪造选票的事实，应承担举证不能的不利后果。因此，李某要求撤销 金冠花园业委会解聘建银物业公司及选聘文成物业公司为金冠花园小区 物业服务企业的决议的诉讼请求，证据不足，不予支持。经审查，一审 程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第 一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。





【法官后语】

业主撤销权是物权法规定的一项业主重要权利，是一种新型的撤销 权。法律设立撤销权，是为了防止业主大会或业委会滥用权力作出侵害 业主合法权益的行为。本案为业主撤销权纠纷应审查的问题提供了一个 分析样本。

1.业主撤销权行使的范围

业主撤销权系《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》规定的 由权利受侵害的业主享有的权利，即只有自身权益受到侵害的业主才具 有行使撤销权的权利。业主的合法权利受到侵害应当包括实体权利受到 侵害和程序权利受到侵害两个方面。实体上的权利应当包括业主生活财 产上的利益，而程序上的权利应当是业主作为小区的一员所享有的共同 参与小区公共事务管理和表决等权利。本案中，李某要求撤销业主大会 作出的解聘原物业服务企业及选聘新物业服务企业的决议，从其诉请理 由来看，李某既主张其实体上的权利受到了侵害，即包括原有物业服务 企业的服务更符合其要求，且物业费较低；也主张程序上的权利受到了 侵害，即业主大会的召开和表决程序违法，有很多业主未参加投票，且 有部分业主的投票为虚假投票，对程序有异议。

2.业主撤销权之诉的适格被告

业主撤销权撤销的是业主大会或业主委员会的决定，因此该类诉讼 的被告应当是业主大会或者业主委员会。然而，业主大会并非常设机
构，并不具备成为法律主体资格的客观条件。而业主委员会则是业主大 会的常设机构，且是业主大会决议的执行机构，因此在业主撤销权诉讼 中，如果业主要求撤销的是业主大会作出的决议，法院应当认定业主委





员会作为被告参加诉讼的主体资格地位，但在诉讼中必须明确业主要求 撤销的决议系由业主大会还是业主委员会作出。本案中，业主诉求的是 撤销业委会选聘和解聘物业公司的决议，根据《物业管理条例》规定， 选聘、解聘物业公司的决议属于重大决议，是属于业主大会作出的决
议，而非业主委员会的决议，但应当肯定原告将业主委员会列为被告的 做法，可以在诉讼过程中对业主予以释明该决议系由业主大会作出，要 求其明确诉讼请求。

3.业主撤销权诉讼的举证责任分配问题

业主以其权利受到侵害为由主张撤销权，诉讼的双方均负有一定的 举证责任。作为原告的业主应当举证证明其利益遭受侵害的情形，包括 人身、财产和参与管理共同事务上的利益损害，同时应当初步举证证明 业主委员会或业主大会所作出的决议存在一定的瑕疵。另外，作为被告 的业主委员会应当证明该决议作出程序上的合法性，业主委员会应当将 其程序上的证据材料提交法庭，如果业主委员会不能证明业主大会或业 主委员会作出的决议在程序上合法，则要承担不利的法律后果。本案
中，业主李某认为金冠花园业主大会作出的解聘和选聘物业公司的决议 违法且侵害自身权益，但并未对程序上的违法性尽到初步的举证责任， 亦未对该决议侵犯其自身利益尽到举证责任。根据金冠花园业委会提交 的证据，可以证明金冠花园业主大会的召开到决议的表决均符合法律规 定和金冠花园小区的议事规则，故对于李某主张撤销决议的诉讼请求予 以驳回。诉讼中，对于业主提交的小区部分业主的签名情况，应当衡量 其证明效力与业主大会关于小区解聘物业公司及选聘物业公司的投票情 况的效力予以对比，因李某提交的业主签名上载明的业主未到庭接受质 证、询问，身份无法核实，反观金冠花园业委会提交的投票签名，该投 票系在社区居委会和街道办事处及辖区派出所的监督下进行的，证明效





力应高于李某提交的业主签名。

业主撤销权属于业主的重大权利，审理该类案件应当充分考虑业主 大会或业主委员会作出的决议是否真正侵害了业主的合法权益。对于已 经在大会中投票同意决议的业主，却又在诉讼中提出相反的意见，应当 予以驳回。同时，因为业主大会或业委会的决议关系到小区全部业主的 生活便利和公共利益，决议一旦经合法程序作出，应当考虑其稳定性， 业主撤销权行使应当受一年除斥期间的限制。

编写人：山东省济南市天桥区人民法院 胡滨 季丹