——宓国镗等诉上海市闵行区东兰世茗雅苑 业主委员会业主撤销权案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
上海市第一 中级人民法院(2012)沪一 中民二(民)终字第958号民事判 决书
2. 案由：业主撤销权纠纷
3. 当事人
原告：吴月霞
原告(上诉人):宓国镍、徐小平、张宝根、蔡亚清、王兆兄、胡爱珍、韩艳 芳、沈裕珍
被告(被上诉人):上海市闵行区东兰世茗雅苑业主委员会(以下简称世茗雅 苑业委会)
【基本案情】
九位原告均为上海市龙茗路1597弄东兰世茗雅苑小区的业主，被告则为小区 业主委员会。在小区业主大会议事规则中载明，业主大会会议可采用集体讨论的形 式，也可以采用书面征求意见的形式，重大事项可采用两者结合，以书面形式表决 决定，具体会议形式由业委会确定。
2011年5月27日，世茗雅苑业委会成员就小区选聘物业服务企业的方案进行 讨论，并草拟物业服务企业选聘方案(征询稿),具体内容为：1.采用“公开招 标”的方式选聘物业服务企业；2.最后决标阶段采取由“专家评审小组现场决标 产生中标单位”的方式来确定招投标结果；3.本专家评审小组由5人(在市房地
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局建立的评标专家库名册中采取随机抽取的方式确定)组成；4.鉴于招标程序的 “公开、公平、公正”原则，业委会拟委托第三方中介代理机构全权代理执行此次招 标活动，相关费用从小区公共部位的收益中列支；5.作为业主大会的执行机构，本次 招投标由上海市闵行区业主大会授权世茗雅苑业委会全权负责，并负责与中标企业洽 谈合同事宜；6.拟选聘的物业服务企业资质等级为三级以上(含三级),信誉良好， 有同类楼盘管理经验；7.拟此次选聘物业服务投标报价标的维持在原收费标准；……
嗣后，世茗雅苑业委会将上述征询稿的内容在小区内进行公告，书面公告的日 期为2011年7月2日，并向业主发放意见征询表，在小区内发放及张贴通知，要 求家中无人的业主于2011年7月21日前至业委会领取意见征询表，同时将未领取 意见征询表的业主名单进行公示。
2011年7月24日，世茗雅苑业委会在小区内公示了选聘物业服务企业方案结 果的决议公告及补充说明，其中载明业主大会会议于2011年7月23日举行，会议 就是否同意选聘物业企业方案进行了表决。本小区业主投票权数728票，总建筑面 积89018.77平方米，表决票送达616张，占业主投票权数84.62%,建筑面积占总 面积86.46%,符合业主大会会议召开条件。事项征询结果同意票570票(其中根 据业主大会议事规则业主未反馈意见视为同意投票者中多数人的意见271票),占 业主投票权数78.3%,建筑面积占总面积81.97%;不同意票17票，弃权票15票， 故本次业主大会通过此次重新选聘物业服务企业方案的决议。
2011年8月1日，小区业主大会与青蓝公司签订《技术咨询合同》,由青蓝公 司代理小区物业公司公开招标事宜，选聘一家三级资质以上(含三级)且具备同类 型住宅小区物业管理经验的企业。同月10日，上海市住房保障和房屋管理局网站 登载了小区物业管理招标公告，公告第五条招标条件中载明“在上海市注册、具备 独立法人资格、三级资质以上(含三级)、具有相同类型楼盘管理经验的物业服务 企业”。通过招投标，进入最后决标阶段的物业服务企业为五家，包括三原上海分 公司，2011年8月31日，世茗雅苑业委会在小区内对该投标结果进行公示。后经 评审人员评分，三原上海分公司评分最高。同年9月24日，世茗雅苑业委会将上 述评分顺序在小区内公示，其中明确业委会选择排序在前的中标候选人为中标人， 并代表业主大会与其签订物业合同。
2011年10月28日，世茗雅苑业委会代表业主大会与三原上海分公司签订了
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《物业服务合同》,该合同中另加盖了广州三原物业管理有限公司的公章。嗣后，世 茗雅苑业委会在小区内进行了公告。目前，三原上海分公司已入驻小区进行管理。
三原上海分公司为企业非法人组织，物业管理资质等级为一级。
【案件焦点】
1. 世茗雅苑小区物业服务企业的选聘程序是否符合相关规定；2.原告能否诉 请法院确认世茗雅苑业委会作出的三原上海分公司为小区物业管理单位的决定 无效。
【法院裁判要旨】
上海市闵行区人民法院经审理认为：根据物权法规定，选聘和解聘物业服务企 业由业主共同决定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵 害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，被告将其讨论后的选聘物业服务企 业方案在小区内公示，并以发放意见征询表的方式向业主征询意见，公示的方案以 及意见征询表中均明确拟选聘的物业服务企业为资质等级三级以上(含三级),信 誉良好，有同等楼盘管理经验，全部方案经业主表决通过。上述业主大会会议的程 序符合世茗雅苑小区业主大会议事规则，就此通过的选聘物业服务企业方案对小区 全体业主具有约束力。而在此后公示于上海市住房保障和房屋管理局网站中的招标 方案却将投标条件设定为在上海市注册、具备独立法人资格、三级资质以上(含三 级)、具有相同类型楼盘管理经验的物业服务企业，显然与业主表决通过的选聘物 业企业方案出现差异。在业主对投标企业的条件产生异议的情况下，应以此前业主 表决通过的选聘条件为准。现被告在经过一系列的招投标程序后，最终选聘三原上 海分公司为小区物业服务企业，其程序及内容均符合此前业主表决通过的选聘方 案，应确认为有效。
据此，上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第 七十八之规定，判决如下：
驳回原告宓国镗、徐小平、张宝根、蔡亚清、王兆兄、胡爱珍、韩艳芳、沈裕 珍、吴月霞的诉讼请求。
宓国镗、徐小平、张宝根、蔡亚清、王兆兄、胡爱珍、韩艳芳、沈裕珍提起上 诉。上海市第一中级人民法院经审理认为：被上诉人在选聘物业服务企业时在小区
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内公示，并以发放意见征询表的方式向业主征询意见，公示方案以及意见征询表中 均明确拟选聘的物业服务企业的资质，全部方案经业主表决通过。上述流程符合世 茗雅苑小区业主大会议事规则，对小区全体业主具有约束力。现上诉人要求确认被 上诉人作出广州市三原物业管理有限公司上海分公司为世茗雅苑小区物业管理单位 的决定无效，于法无据。原审法院根据被上诉人选聘物业管理企业的程序及内容均 符合业主表决通过的选聘方案的事实，依法判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的， 应予维持。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三 条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
选聘小区物业服务企业是全体业主享有的物业共有和共同管理的权利，应由业 主共同决定，也可以经全体业主表决，委托给业委会行使。当业委会对物业服务企 业选聘的程序违法或结果损害到业主利益时，业主享有撤销权。审判人员应结合举 证责任和证据证明力做出合理认定和裁量。
我国现行法律法规、司法解释均没有对业主撤销权案件的举证责任分配作出明 确规定。然而，作为一种新类型的纠纷，业主撤销权案件中的举证责任问题往往成 为理论界和实务界争议的焦点。概括而言，争议主要集中在两个方面：一是业主程 序权益受到侵害情形下举证责任的分配；二是业主实体权益受到侵害情形下举证责 任的分配。
本案系业主认为业委会擅自更改物业公司选聘条件，且选聘的物业公司资质欠 佳，从程序上和实体上均侵害到业主权益。
1. 程序瑕疵之诉
法院判断业主主张是否成立的关键在于业主大会或业主委员会所作决定是否存 在瑕疵，即该决定是否逾越了法定或约定的权限范围或者程序是否违反了法律法规 的程序性规定。而这方面的证据材料都是由业主大会或者业主委员会制作和保管 的，业主大会或者业主委员会也有义务确保其所作决定程序合法。据此，在业主因 程序权益提起撤销之诉却因举证能力有限无法提供证据时，法院可以依据公平原则 考虑将举证责任倒置给业主大会或业主委员会。只要业主提出了业主大会或业主委
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员会所作决定存在瑕疵的初步证据，业主大会或者业主委员会就需对自身所作决定 程序合法举证，否则承担不利的后果。
2. 实体权利受到侵害之诉
法院考虑从以下方面分配举证责任：首先，起诉业主应当举证证明其遭受利益 损害，这里的损害应当是指由于决定的生效而使不动产的价值降低或者有降低之 虞，但也包括其他人身、财产和组织管理上的重大利益损害；其次，业主大会或业 主委员会有义务证明其所作决定的公共价值；再次，业主大会或业主委员会还有义 务证明，同小区价值相比，个别业主的利益损害是否在可以忍受的限度内；最后， 作为排除撤销权行使的特殊情形，业主大会或业主委员会可以证明，作为超过忍受 限度的例外，少数业主的利益损害是否已经降到最低和给予合理补偿。
本案中，世茗雅苑业委会在选聘物业服务企业时在小区内公示，并以发放意见 征询表的方式向业主征询意见，公示方案以及意见征询表中均明确拟选聘的物业服 务企业的资质，全部方案经业主表决通过，该流程符合小区业主大会议事规则，对 全体小区业主具有约束力。其后虽在网站上公示的招标企业资质有所差异，但未超 越原定企业资质的范围，程序合法有效，业主也无证据证明自身实体权利受到侵 害，故法院判决驳回诉请。
编写人：上海市闵行区人民法院 陈冲
