— — 颜建军诉厦门市公房管理中心租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2012)厦民终字第1819号民事判决书
2. 案由：租赁合同纠纷
3. 当事人
原告(被上诉人):颜建军
被告(上诉人):厦门市公房管理中心
【基本案情】
2002年，福建天宇发展公司将其承租的厦门市中山路60-62号1层、2-3层 两处公房转租给原告，转租经原出租人被告同意。因自2005年11月起原承租人未 向出租方缴纳租金，2010年6月10日被告要求原告自2010年7月1日起向被告缴 纳讼争房屋租金。原告依该通知自2010年7月起缴纳房租，其中分别于2011年4 月25日向被告缴纳2011年3月至10月租金261876元、于2011年10月31日向被 告缴纳2011年11月租金32734.5元、于2011年10月14日向被告缴纳租金200000 元(2012年租金)。此外，原告按照被告要求于2011年9月27日至29日向被告缴 纳原福建厦门天宇发展公司拖欠的上述租金、滞纳金共计1250000元。
2011年12月21日，被告向原告发出《通知》,通知原告自2012年1月1日起 终止双方不定期租赁关系，要求原告于收到通知书30日之内腾空中山路60-62号 1层、2-3层两处公房。原告收到《通知》后与被告协商无果，认为原、被告之间 的租赁合同应继续履行，租赁关系应维持至原告所缴纳的租金(含代缴的厦门市天 宇发展公司的欠租1250000元)经折算后对应的租期届满，被告单方终止租赁关系
58
中国法院2014年度案例 ·合同纠纷
的行为无效，应予以撤回，故诉至法院请求：确认被告终止租赁关系的通知无效， 依法继续履行双方租赁合同。
被告辩称：一、被告系依职权收回讼争房屋进行市场化配置，具有行政管理性 质，不属于民事诉讼的受案范围。二、被告解除双方的不定期租赁关系有事实和法 律依据。原告与被告之间并未签订书面租赁合同。同时，被告向原告发出解除合同 的书面通知后，已给予其30天的时间腾空讼争房屋，完全符合法律规定，双方租 赁关系即告终止，原告应返还讼争房屋。三、关于原告代厦门天宇发展公司支付的 1250000元，实质是原告支付的占用费。
【案件焦点】
原告诉请确认被告终止租赁关系的通知无效是否具有事实和法律依据。
【法院裁判要旨】
厦门市思明区人民法院认为：双方自2002年起即开始民事往来，历时十年左 右，原、被告自始至终均以平等的民事主体从事民事行为，两者间形成的是民事法 律关系而非行政法律关系。
原、被告最初并未建立直接的法律关系，原告仅系次承租人，但2010年6月 双方建立起直接的租赁合同关系，由于双方未约定具体的履行期限，双方形成不定 期租赁合同关系，被告作为其中一方当事人虽可随时解除合同，但应当在合理期限 之前通知承租人。原告已支付租金至2012年年中，目前尚有数月未履行；原告基 于对于被告的信赖为原承租人垫付高达百万余元的欠缴租金，有正当理由期待享有 相应租期，且已成立公司于讼争房屋，从事经营活动。被告并未在合理期限之前通 知承租人原告，被告于2011年11月21日关于终止租赁关系的通知无效，双方仍 依法履行租赁关系。
厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条 第一款、第二百三十二条，判决：确认被告厦门市公房管理中心于2011年11月21 日作出的自2011年1月1日起终止与原告颜建军不定期租赁关系的通知无效；双 方继续履行不定期租赁合同。
厦门市公房管理中心提起上诉。福建省厦门市中级人民法院审理认为：双方的 不定期租赁关系，业经厦门市公房管理中心于2010年6月10日发出通知书予以确
三、租赁合同
59
认。该租赁关系的成立系基于双方当事人真实意思表示，协商一致的基础之上，属 于平等主体之间的民事法律关系。颜建军已支付租金至2012年年中，虽厦门市公 房管理中心对颜建军于2011年12月24日支付的200000元款项的性质提出异议， 但该租金系在双方当事人租赁关系存续期间所支付，且厦门市公房管理中心亦无法 证明该款项系颜建军代福建天宇公司支付的拖欠租金及房屋使用费，故对其该上诉 主张不予采纳。厦门市公房管理中心于2011年12月21日向被上诉人颜建军发出 通知，自2012年1月1日起终止双方的不定期租赁关系。但颜建军缴纳租金的相 应租期尚未届满，故厦门市公房管理中心于此时要求解除租赁关系并无事实和法律 依据，不予支持。颜建军并无法律和合同义务代厦门天宇发展公司缴纳其所欠付租 金及滞纳金。颜建军依法享有信赖利益，合理期待对讼争房屋享有相应的租期。但 厦门市公房管理中心在未就该垫付租金及滞纳金予以协商的情况下，未给颜建军合 理的期限，就解除双方之间的租赁关系显属不当。原审判决认定事实清楚，适用法 律正确。
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十 三条第一款第(一)项，判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
租赁合同在未约定期限时，以当事人一方解除而归于终了。为了安定承租人之 地位，法律要求解约需先期通知并在合理期限内。
笔者认为，对于“合理期限”的把握，应从如下方面着手：
一方面是诚信原则的考量。“所谓随时，亦非毫无限制，仍应顾及诚信原则， 自起租时仍须经过相当期间，始得终止。”①该原则不仅要求当事人在履行合同过 程中不滥用权力或规避义务，而且要求合同履行过程中确保当事人合同利益关系的 平衡，并履行依据诚信所产生的附属义务。权利之行使，违反诚信原则，构成权利 滥用；义务之履行，违反诚信原则时，不生履行之效力。②
第二方面是信赖利益之考量。所谓信赖利益，是指合同当事人因信赖对方的允
① 史尚宽：《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版，第230页。
② 史尚宽：《民法总论》,中国政法大学出版社2000年版，第41页。
60
中国法院2014年度案例 ·合同纠纷
诺而支付的代价或费用。①本案原告并非出于法律义务而为前承租人垫付高额费 用，而是基于垫付后信赖被告明确其租赁主体、给予相当租赁期限。依本案案情， 应认定被告对于原告之期待已作出允诺，“法院保护依赖利益要求当事人形成合理 的信赖”②。
第三方面是遵循有关交易习惯。交易习惯，顾名思义即交易过程中形成的习惯 性做法。我国台湾地区规定，租赁契约未定期限者，各当事人得随时终止契约，但 有利于承租人之习惯者，从其习惯。③我国合同法也规定，当事人应当遵循诚实信 用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
综上，本案被告虽给予原告三十天的腾房期限，但显属不当。首先，依诚信原 则，原告已支付至2012年的租金，原告对于该不定期限租赁存续至已付租金届满 时，具有合理的期待；同时，原告于2011年8月在讼争房址上成立公司并从事经 营活动，同年9月垫付了原承租人高达百万元的租金，其上述行为正是对讼争租赁 合同尚有较长的一段存续期间有足够的信赖，应享有相应的信赖利益。再次，交易 习惯上，通知的合理期限，应是给承租人寻找合适的替代房屋的时间。原告于2002 年就承租讼争房产并在此长期从事经营活动，另行选址搬迁，需要一段时间，从行 业的通常做法上看，三十天之期未免过于仓促。最后，参考有关国家的立法例，一 般规定三个月或租金终止期满后一个月的期限，相较之下，本案中三十天的腾房期 限，确属短暂。所以，被告终止租赁关系的通知不发生效力，双方租赁关系存续， 应继续履行。
编写人：福建省厦门市思明区人民法院 彭朝辉黄素梅
