——林金海、田淑敏诉日盛宏达公司租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2013)一中民终字第1403号民事判决书
2. 案由：房屋租赁合同纠纷
3. 当事人
原告(被上诉人):林金海、田淑敏 被告(上诉人):日盛宏达公司
【基本案情】
林金海、田淑敏系夫妻关系，林金海原系日盛宏达公司的股东之一，陈国原系 日盛宏达公司法人代表。2010年8月24日，林金海、田淑敏(乙方)与日盛宏达 公司(甲方)签订《北京台湾街宝岛夜市场租赁合同》、《经营确认书》、《北京台 湾街宝岛夜市场租赁合同补充协议》、《安全责任协议书》、《食品安全协议书》。约 定：乙方承租甲方位于北京台湾街地下一层宝岛夜市第(2010)租字第(14、15、 16、28、29、30、31)号商铺用于经营，租赁期限自2010年8月24日至2015年8 月23日止，共5年，乙方在签订合同当日一次性向甲方支付5年期租赁场地入场 费560000元(每个摊位80000元)。甲方按乙方每月经营收入的比例收取乙方租 金。甲方于每月5日对乙方上一月份期间的经营收入按一定租金比例直接扣除。并 于当日将乙方上一月份剩余经营收入打入乙方指定账户。乙方于合同签订当日向甲 方支付保证金14万元，作为履行合同和提供商品服务质量和诚信的担保。另约定： 乙方因自身原因需要提前解除合同的，应提前十五日通知甲方，乙方所交纳的入场 费不予退回。因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用
三、租赁合同 53
时，本合同自动解除，应退还入场费、保证金，双方互不承担违约责任。上述合同 及协议签订当日，林金海、田淑敏支付日盛宏达公司5年期入场费560000元、保 证金140000元。
另查明：2011年11月12日，林金海、田淑敏与日盛宏达公司达成同意书，约定 林金海完全不参与日盛宏达公司的任何运营事务和财务资金流向及不负担任何运营亏 损。日盛宏达公司同意林金海、田淑敏承租的7个档口摊位的经营权均属有效，未经 林金海、田淑敏同意，陈国原不可私自经营、转让第三者或招商转卖摊位。
2012年2月16日，北京国新商业投资管理有限公司(以下简称国新商业公司) 召开石景山区台湾街宝岛夜市摊主会议，声明石景山区台湾街宝岛夜市摊位的所有 权、经营权、处理权归属国新商业公司，2012年2月16日之前宝岛夜市所有摊位与 日盛宏达公司的债权债务均由陈国原、日盛宏达公司承担，与国新商业公司无关。
庭审中，日盛宏达公司述称，所收取的入场费用于购置出租房屋必要的设施设 备，租赁期限内不存在转让经营权的事实，其与国新商业公司是联营合作关系，委 托国新商业公司协助向原告返款，但未提供相应证据予以证实。同时，日盛宏达公 司承认于2011年5月18、19日因设备故障存在停电及个别月份拖欠返款的事实， 辩称并不构成根本违约。林金海、田淑敏称，被告收取的入场费系租金性质，违反 了国家相关规定，所收取的入场费应予以退还。
【案件焦点】
1.承租人所交纳“入场费”性质的界定；2.出租人行为致使租赁合同提前解 除的，是否应返还承租人所交纳的“入场费”。
【法院裁判要旨】
北京市石景山区人民法院经审理认为：林金海、田淑敏与日盛宏达公司签订的 租赁合同及附属协议系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性 规定，应属合法有效，双方均应按约定及时全面履行各自的义务。本案中，依据林 金海、田淑敏与日盛宏达公司《同意书》之约定，未经林金海、田淑敏同意，日盛 宏达公司不得将林金海、田淑敏承租的摊位私自经营、转让第三者或招商转卖。依 据查明的案件事实，现有证据足以证明日盛宏达公司未经林金海、田淑敏的同意， 将租赁合同约定的权利义务一并转让给第三人，构成违约。而且，租赁合同的订
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立、履行建立在双方信任及合作基础上，日盛宏达公司未经林金海、田淑敏同意将 其合同义务转让给第三人，致使双方之间签订的租赁合同丧失继续履行的基础和条 件。因此，关于林金海、田淑敏要求解除租赁合同及附属协议的主张，于法有据， 本院应予以支持。
由于保证金具有促使合同依约履行的金钱质押性质，因日盛宏达公司未提供证 据证实租赁合同履行过程中保证金适用情况的出现，故租赁合同解除后，日盛宏达 公司收取的保证金应予以退还。
因租赁合同中双方未明确约定入场费的构成及用途，但收取入场费作为现实中 特定行业经营模式，对此，目前并无法律及行政法规的效力性禁止性规定。承租人 为与出租人建立租赁合同关系支付入场费，在租赁关系建立后，承租人已经取得其 支付费用的相应对价。若承租人为与出租人建立租赁关系而支付入场费后，因出租 人行为致使承租人不能实现其租赁目的的，应视为承租人因出租人违约而受到的实 际损失，依据公平原则及诚实信用的原则，出租人应退还承租人相应的入场费损 失。因此，结合入场费的性质、租赁合同实际履行情况以及日盛宏达公司过错程度 等因素，本院酌情确定日盛宏达公司退还入场费的数额。
租赁合同解除后，承租人当返还租赁物。本案中，租赁合同解除后，林金海、 田淑敏请求将租赁场地返还日盛宏达公司，对此，本院不持异议。
北京市石景山区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第 一款、第八十四条、第九十四条第(四)项、第九十七条，《最高人民法院关于民 事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一 、解除林金海、田淑敏与日盛宏达公司于2010年8月24日签订的《北京台 湾街宝岛夜市场租赁合同》及附属协议。
二 、林金海、田淑敏于本判决生效之日起七日内将承租的位于北京台湾街地下 一层宝岛夜市七个商铺摊位腾空返还给日盛宏达公司。
三 、日盛宏达公司于本判决生效之日起七日内退还林金海、田淑敏保证金十四 万元。
四 、日盛宏达公司于本判决生效之日起七日内返还林金海、田淑敏入场费三十 五万元。
五 、驳回林金海、田淑敏的其他诉讼请求。
三、租赁合同 55
日盛宏达公司持一审意见提出上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为日盛 宏达公司所持上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
近年来，在一些大中型城市出现的一些美食街、摊位、铺位等规模性商业特定 经营模式中，出租人作为统一经营人或管理人，订立租赁合同时往往向承租户收取 一定数额“入场费”或“加盟费”,作为签订合同的条件。若承租户不同意交纳 “入场费”,出租人则拒绝与其订立租赁合同。本案中，原、被告均系在大陆经营餐 馆的台湾省商人，双方明确约定承租人依据租赁合同期限一次性交纳一定数额的 “入场费”。但是，对于若因出租方原因提前终止时是否返还“入场费”问题无明 确约定。出租方主张所收取的入场费系租金性质。从双方经营模式分析，承租人除 按照租赁期限一次性交纳入场费，还须根据每月经营收入比例支付出租人一定数额 租金。出租人租金收益不仅建立在承租人经营风险基础上，而且还以承租人交纳入 场费作为租金收益的保障。因此，对于“台湾街宝岛夜市”这种特定租赁经营模式 来说，收取“入场费”对出租人租金收益具有特殊意义。
首先，结合承租人所交纳“入场费”的性质及其用途分析，承租人为与出租人 订立租赁合同而支付给出租人一定数额的入场费，应视为承租人就合同全部履行期 限提前一次性向出租人预付的租金。在租赁关系建立后，承租人以交纳“入场费” 来获取租赁期限内对租赁标的使用的对价。因此，出租人违约行为致使租赁合同提 前解除，承租人不能在全部租赁期限内实现其租赁目的的，承租人所交纳对应期限 内的入场费应视为出租人违约受到的实际损失。
其次，承租人为与出租人建立租赁关系而交纳入场费，由于租赁合同中双方未 明确约定入场费的构成及用途，收取入场费作为现实中特定行业经营模式，对此， 目前并无法律及行政法规的效力性禁止性规定。如果租赁合同被认定无效，除非出 租人能证明其收取的费用已实际用于合同的履行，否则其应退还该费用，并按照双 方过错程度赔偿对方的损失。但对于合法有效的租赁合同，在租赁合同到期终止或
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因一方违约行为致使合同提前解除后，承租人请求返还相应入场费用的，该如何处 理，实务中大多数意见认为，如果出租人能够证明其收取的入场费用已实际用于租 赁合同的履行，且承租人也从中获益的，则合同履行期满而终止后出租人无需 退还。
再次，笔者认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得 非法干预。依照合同自由的原则，关于入场费的约定只要不违反法律、行政法规的 强制性规定，就对缔约双方具有约束力。反不正当竞争法规定的经营者，是指从事 商品经营或者营利性服务的单位和个人。本案中，租赁双方虽均符合反不正当竞争 法规定的经营者身份，但双方关系系平等民事法律主体之间的租赁法律关系，并未 损害其他经营者合法权益、扰乱经济秩序，应属反不正当竞争法调整的范围。另 外，部门规章或行政规章亦不能作为认定出租人收取“入场费”行为效力的标准。 承租人为与出租人建立租赁合同关系而支付入场费，在租赁合同关系建立后，承租 人已经取得了其支付的费用的相应对价。因此，租赁合同因到期终止或承租人违约 导致合同提前解除后，承租人主张要求退还“入场费”的，人民法院不应予以支 持。但是，租赁合同提前解除系出租人违约行为所致，使承租人不能完全实现其签 订租赁合同目的时，承租人为了与出租人建立租赁合同关系而支付的入场费，应视 为承租人因出租人违约而受到的实际损失，人民法院应依据公平原则及诚实信用的 原则，结合租赁合同实际履行情况以及出租人过错等因素，根据承租人未履行的租 赁合同期间占租赁合同全部期限的比例计算应退还“入场费”的数额。当然，如果 租赁双方当事人对于“入场费”的处理另有具体约定的，则应从其约定处理。
最后，本案中，出租人未经承租人同意，将租赁合同约定的权利义务一并转让 给第三人，其行为不仅对承租人正常经营造成实际影响，且导致租赁合同丧失继续 履行的基础和条件。此系因出租人违约行为致使租赁合同提前解除，该入场费应作 为出租人违约行为对承租人所造成的实际损失。在租赁合同已经履行期限范围内， 应视为承租方已取得订立租赁合同所支付入场费用的合理对价，该部分费用出租人 不负返还义务；对于租赁合同解除后尚未履行的期限范围内，应视为承租人订立租 赁合同后因出租人违约而受到的所支付费用的实际损失，该部分费用出租人应予以 返还。
编写人：北京市石景山区人民法院 张英周
