——赵德华、耿加忠诉张颖、陈勇房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省淄博市中级人民法院(2012)淄民一终字第406号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):赵德华、耿加忠
被告(上诉人):张颖 被告：陈勇
【基本案情】
2006年11月25日，原告与被告陈勇签订转让协议，约定：被告陈勇所在单位 淄博高新区工商局在中润华侨城的某房屋，陈勇出让该房屋的购房权及产权；原告 向陈勇交纳50000元转让费后取得该房的购房权，原告支付首付款90000元及已办 契证款4843元，原告取得购房权后，按照陈勇单位的要求和全部购房优惠政策交 剩余房款等费用，房屋产权归原告所有；陈勇收到购房款后为原告出具收条；如陈 勇单位允许，则以原告姓名办理各种手续和证件，如不允许，则以陈勇的姓名办理 并交原告保管，在办理转户手续时，原告确定受让人姓名，陈勇应积极协助，费用 由原告承担等。协议签订后，原告于2006年11月27日依约向陈勇交付转让费
三、二手房买卖 145
50000元、首付款90000元、契税4800元，共计144800元。
2007年12月10日，二被告与山东中润集团淄博置业有限公司(以下简称中润 置业)就涉案房屋签订商品房买卖合同。在履行该合同的过程中，二被告以张颖的 名义于2008年2月在银行按揭贷款220000元用于交纳房款，二原告亦向陈勇多次 交纳剩余房款共计317044元，陈勇向原告赵德华出具了相应收条。二被告分别向 中润置业交纳房款、地下室款、车位款、维修基金、开口费、测绘费和登记费等共 计400969元。二原告支付给陈勇的房款数额不低于二被告应当向中润置业交纳的 数额。在二原告给陈勇支付款项后，陈勇将上述购房发票和四份收款收据交给二 原告。
2010年1月，陈勇将涉案房屋交付给二原告，交房时赵德华与陈勇签订房屋转 让补充协议约定：陈勇承诺于2010年6月30日前将贷款还清，逾期不还造成的损 失，由陈勇负担，赵德华有权要求陈勇按到期时的该小区楼层现价的金额一次性退 还支付的全部购房款及其他费用，包含几年来楼价上涨的差价。交房后二原告入住 至今。2011年1月17日，淄博市房产管理局登记的涉案房屋所有权人为张颖，共 同共有人为陈勇。二原告认为其在如约履行完转让协议约定的义务后，二被告却迟 迟不给其办理房屋过户手续，为此起诉要求判令被告履行转让协议的义务，确认位 于中润华侨城佛罗伦萨花都的该住房为原告所有；被告为原告办理房产过户手续。
【案件焦点】
原、被告之间签订的“顶名买房”合同的效力应当如何认定。
【法院裁判要旨】
山东省淄博高新技术产业开发区人民法院经审理认为：二原告与被告陈勇签订 的转让协议系双方真实意思表示，双方在签订上述协议后，二原告及时向陈勇缴纳 了购房权转让费和不低于二被告向房产开发公司缴纳的房款，陈勇亦向二原告交 房，二原告接受房屋后对涉案房屋进行了装修并居住至今，双方已经实际履行了协 议中的大部分内容，对于尚未履行的部分仍应当继续履行，因此，关于原告请求判 令陈勇履行转让协议的义务为原告办理房产过户手续的诉讼请求，符合法律规定， 予以支持。张颖虽未在该协议上签字，但自二原告与陈勇签订上述协议至今已接近 六年，涉案房屋交付给二原告亦二年有余，张颖在此期间应当知情，但其一直没有
146
中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
主张自己的权利，现张颖称对此不知情，显与常理不符，不予采信。基于与陈勇的 合法夫妻关系，在陈勇履行转让协议的过程中，涉及到将涉案房屋转户到二原告的 名下，故张颖对陈勇履行协议应具有协助的义务。据此一审判决被告陈勇履行其与 原告赵德华、耿加忠签订的转让协议，将涉案房屋所有权转户到原告赵德华、耿加 忠名下，被告张颖对此负协助义务。
张颖持原审答辩意见提起上诉。山东省淄博市中级人民法院认为：一审判决认 定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案主要涉及“顶名买房”合同的效力问题。“顶名买房”是指房屋的实际出 资人利用他人专属的买房资格，为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利 益等，借用他人名义购买房屋的行为。其中房屋的实际出资人为顶名人，亦即真正 买房人，因享有专属买房资格而被别人借用自己名义买房者为被顶名人，亦即登记 买房人。
近年来，我国房地产市场价格始终处于一种攀升状态中，现实中单位以各种名 义开发自建房或直接团购房屋的现象较为普遍。单位自建房或团购房与纯粹的商品 房相比，往往存在价格、物业管理等多方面的优势，尤其是价格方面通常都低于市 场价。尽管单位成员拥有这种购买“便宜房”的资格，但实际上并非每个单位成员 都会购买，因此就催生了大量的顶名买房现象。本案中，被告陈勇的单位淄博高新 区工商局团购住房，陈勇自己并未购买，而是将其所享有的单位买房资格以50000 元的价格转让给了原告夫妇，双方为此签订了转让协议。这种转让协议即是典型的 顶名买房合同。顶名买房合同从实际内容来看，被顶名人与顶名人现在签订合同买 卖被顶名人将来一定时间取得的房屋，顶名人为此向被顶名人支付对价(当然现实 中也有无偿转让买房资格的情况),虽然该买卖关系的标的物最终指向的是房屋， 但顶名买房合同实质是对房屋的买房权的债权转让，并非涉案房屋的物权转让。关 于这种买房权的交易行为的法律效力，一方面由于其系双方真实意思的表示，另一 方面被顶名者处分房屋的背后实际处分的是基于其能够购买单位团购房的特殊身份 所享有的权利(实质上就是单位职工所享有的一种单位福利),这种处分自己权利 的行为属于私权利的范畴，主观上并没有损害第三人利益的故意，亦不违反法律和
三、二手房买卖
147
行政法规的强制性规定，故国家公权力对此不应给予过多的限制，因此应当认定合 法有效。另外在顶名买房合同关系中，买房资格作为单位给予其职工的福利已经专 属于职工本人，职工对该福利的再次处分单位不应作过多限制，若单位内部规定对 此做出约束(通常是单位不允许其职工以外的人顶名购买其自建房或团购房),职 工即便违反该规定，其行为亦只是违反单位规章制度的违纪行为，而不是违反法律 和行政法规强制性规定的行为，不能因此认定顶名买房合同无效。最后从司法实践 来看，因顶名买房产生纠纷往往都是因为顶名买房行为发生数年后，由于房屋价格 的快速上涨，被顶名人对当初的交易行为反悔所致，本案即是如此。这种反悔行为 显系不诚信和恶意违约行为，故根据诚实信用和公平原则亦不应认定当初的顶名买 房合同无效。
编写人：山东省淄博市中级人民法院荣明潇
