——陈臻诉厦门市国记餐饮管理有限公司、厦门市 国记大酒店有限公司国记酒家房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2012)厦民终字第2734号民事裁定书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):陈臻
被告(被上诉人):厦门市国记餐饮管理有限公司(以下简称国记公司)、厦 门市国记大酒楼有限公司国记酒家(以下简称国记酒家)
【基本案情】
被告国记酒家系被告国记公司的下属分支机构。厦门市思明区岳阳西里其号房 产(以下简称讼争房产)系被告国记酒家于1995年购买的拆迁安置房，国有土地 使用权类型登记为“划拨”。2011年2月19日，被告国记酒家与第三人白进莲签 订《房地产认购居间协议》,约定被告国记酒家将讼争房产出售给第三人白进莲， 总价款670000元。2011年3月4日，二被告与白进莲签订授权委托书，全权委托 白进莲办理讼争房产的出售手续，该委托书签订当日经过厦门市鹭江公证处办理了 公证手续。2011年3月28日，第三人白进莲以被告国记酒家的名义与原告陈臻签 订《房产买卖协议书》,约定：原告陈臻以850000元的价格向被告国记酒家购买讼 争房产，并承担交易税费，双方于2011年4月15日之前一并前往土房局办理交易 登记手续，讼争房产的土地出让金由出售方承担。2011年5月12日，厦门市国土 资源与房产管理局出具讼争房产缴款通知书，通知补缴地价(即土地出让金)
三、二手房买卖 141
276200元，缴款联系人为第三人白进莲。2011年5月19日，讼争房产补缴土地出 让金费用缴纳，缴税票据上缴款人为被告国记酒家，附注白进莲代缴，原告陈臻和 第三人确认该费用的实际缴纳人是原告陈臻。之后，厦门市国土局作为出让人与原 告陈臻作为受让人订立《厦门市国有建设用地使用权出让合同》,确定受让人已于 2011年5月19日缴清国有建设用地使用权出让价款。2011年5月20日，第三人白 进莲以被告国记酒家的名义与原告陈臻签订《存量房买卖合同》,约定原告陈臻购 买被告国记酒家所有的讼争房产，由买方承担所有税费；土地证从卖方名下过户至 买方名下的全部费用由买方承担，如房产所属土地为划拨地，则土地出让金由买方 承担。2011年7月21日，原告陈臻向税务部门交付了讼争房产契税8286元。现讼 争房产已登记为原告陈臻所有，并由原告实际使用。原告认为，其代垫的284486 元应由二被告承担，故现请求判令二被告支付原告陈臻代垫款284486元。被告认 为，二被告没有将讼争房产出售给原告陈臻的意思表示，二被告与原告陈臻之间并 无直接的法律关系，原告陈臻起诉二被告缺乏法律依据。
【案件焦点】
原告陈臻与被告国记酒家之间是否存在买卖合同关系，诉争房产应补缴的土地 出让金应该由原告买方还是被告卖方承担。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：土地出让金系各级政府土地管理部 门将土地使用权出让给土地使用者，按法律规定向土地使用权受让人收取的土地出 让的价款。补缴的土地出让金并非与土地出让金并列的概念，仅是相对于应当缴纳 的土地出让金而言，相关土地使用权受让方尚未缴纳的土地出让金。本案讼争房产 补缴的土地出让金系因讼争房产使用土地为划拨用地产生。第三人白进莲以被告国 记酒家的名义与原告陈臻签订《存量房买卖合同》第八条“有关税费”中第二项
约定，如房产所属土地为划拨地，则土地出让金由买方(原告陈臻)承担。因此， 第三人白进莲代缴的276200元款项系划拨用地房产转让时应当缴纳的土地出让金， 该补缴土地出让金的约定承担者为原告陈臻。
原、被告自愿订立《房屋买卖协议》以及《存量房买卖合同》,内容合法，应 当认定为有效合同。原告陈臻系基于对第三人白进莲代理权限的合理信赖与被告订
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
立房屋买卖合同。因此，自原告陈臻及第三人白进莲签字时起，《房屋买卖协议》 以及《存量房买卖合同》即成立并生效。故原告陈臻与被告国记酒家存在买卖合同 关系，双方签署的《房屋买卖协议》以及《存量房买卖合同》对双方具有约束力， 双方应当予以遵守并履行。第三人白进莲与原告陈臻订立《房屋买卖协议》以及 《存量房买卖合同》系基于二被告授权的行为，二被告应对第三人白进莲实施的行 为承担民事责任。被告国记酒家已经依约将讼争房产交付原告陈臻并办理了房屋所 有权登记手续，该房屋产权现已登记在原告陈臻名下。根据被告国记国家与原告陈 臻之间的《存量房买卖合同》第八条“有关税费”中第二项的约定，原告陈臻应 当承担讼争房产的土地出让金。由于原告陈臻实际支付的276200元款项系划拨用 地房产在转让时按照国家规定应缴交的土地出让金，作为缴纳土地出让金的义务 人，原告陈臻在履行该义务后要求二被告返还，缺乏事实和法律依据；原告陈臻缴 交的土地契税8286元，也系基于该讼争款项产生的税费。根据原、被告《房屋买 卖协议》、《存量房买卖合同》中有关税费的约定，该笔款项的缴纳义务人亦是原 告陈臻。因此，原告陈臻要求被告国记酒家、国记酒店返还其缴交的款项284486 元，不符合法律规定，本院不予支持。据此，判决：驳回原告陈臻的诉讼请求。
陈臻持原审意见提起上诉。但陈臻未在法定期限内预交二审案件受理费。2012 年9月17日，厦门市中级人民法院作出(2012)厦民终字第2734号民事裁定，裁 定：本案按上诉人陈臻自动撤回上诉处理。
【法官后语】
在房地产交易市场炙手可热的今天，通过公证委托授权方式出售讼争房产的情 况屡见不鲜，但出售人与买受人之间极易引发矛盾纠纷，尤其是在面临划拨土地补 缴土地出让金的时候。本案即属其中一起典型案例。
本案焦点之一是原告陈臻与被告国记酒家之间是否存在买卖合同关系。
纵观全案，这实际上涉及到对第三人白进莲身份的认定：第三人白进莲是真正 意义上的被告国记酒家的代理人还是名为代理人、实为房屋卖方?根据《民法通 则》第六十三条规定，代理是指代理人以被代理人的名义，在代理权限内与第三人 实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。被告国记酒家出 具给第三人白进莲的的授权委托书，明确载明了其委托第三人白进莲全权代办讼争
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房产转让相关手续及对第三人白进莲的授权范围，且经公证，因此应认定第三人白 进莲的代理人身份，白进莲所为代理行为是有权代理。因此，第三人白进莲以被告 国记酒家名义签订的《房屋买卖协议》对被告具有约束力，原、被告之间存在买卖 合同关系。
本案的另一个争议主要围绕诉争标的应补缴的土地出让金应该由原告买方还是 被告卖方承担而展开。这是本案的核心争议点。
我国《城市房地产管理法》第二十三条规定：土地使用权划拨，是指县级以上 人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使 用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。一般情况下，以划拨方 式取得的土地使用权，是无偿的或者说是仅缴纳了土地补偿、安置等较低的费用后 取得的，相对国家来说也是无偿的。为此，土地使用者不能擅自处分划拨土地使用 权，即不能转让、抵押和出租。但是划拨土地可以通过一定的形式和程序转为出让 土地。根据相关法律法规，划拨土地使用权是可以依法有偿转让的，但要按规定程 序和条件报有批准权的人民政府批准，办理相关的手续，并补缴土地使用权出让金 等土地所有者的收益。我国《城市房地产管理法》第四十条对此进行了明确的 规定。
实践中，划拨土地上的房地产转让中关于土地使用权的处理有两种方式，一种 是由受让方办理土地使用权出让手续，并由受让方缴纳土地使用权出让金；另一种 则是经批准可以不办理土地使用权出让手续，由转让方负责缴纳土地收益。划拨土 地上的房地产交易过程中以第一种情况居多。
在本案中，经法院查明，原、被告之间签订的《房产买卖协议书》约定土地出 让金由出售方承担，而《存量房买卖合同》则约定如果房屋所在土地为划拨地，土 地出让金由买方承担。两者之间的规定明显不同，因此认定本案诉争的土地出让金 是属于《房产买卖协议书》中约定的土地出让金还是属于《存量房买卖合同》中 约定的补缴的土地出让金就显得尤为重要。土地出让金是指各级政府土地管理部门 将土地使用权出让给土地使用者，按法律规定向土地使用权受让人收取的土地出让 的价款。补缴的土地出让金则是相对于应当缴纳的土地出让金而言，相关土地使用 权受让方尚未缴纳的土地出让金。因此，本案中诉争土地的土地出让金应属于《存 量房买卖合同》补缴的土地出让金。
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
综言之，原、被告之间签订的合同没有违反法律的强制性规定，为有效合同， 合同自由应得到尊重。原告陈臻与被告国记酒家签订房屋买卖合同，应承担补缴土 地出让金的义务，原告要求被告返还补缴的土地出让金的诉讼请求不能成立。
编写人：福建省厦门市思明区人民法院戴卫真刘宪昌
