——赵某、冯某诉张某农村房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初17092号民事判决书 2.案由：农村房屋买卖合同纠纷
3.当事人

原告：赵某、冯某 被告：张某
【基本案情】

1996年8月17日，买方张某（甲方）与卖方赵某（乙方）签订《房 屋买卖协议》， 约定：“乙方自愿将自有房屋五间的产权转卖给甲方。 经双方协商达成以下协议：1.乙方需向甲方提供土地使用证明。2.甲方 一次将购房款共计1.1万元向乙方付清。3.由于特殊情况，乙方产权无 法过户给甲方，但成交后，房屋产权归甲方所有。同时拥有宅基地的 使用权。4.如因宅基地问题发生邻里纠纷， 乙方需配合甲方协助解 决。5.如遇国家征地或其他变故，一切赔偿归甲方所有。6.本协议自双 方法定代表人签章后正式生效。7.本协议共2份， 甲、乙双方各持一





份。”该协议下有张某、赵某的签字捺印，并有证人陈某、王某的签字 捺印。涉诉房屋所对应的宅基地登记在冯某父亲名下，位于北京市顺 义区。赵某、冯某均为该村村民。张某的户籍不在该村，并非该村集 体经济组织成员。现二原告起诉要求确认该《房屋买卖协议》无效。
张某辩称，该房屋实际为其养女购买。1996年，为解决孩子户口 问题，就决定为养女购买涉诉房屋安家。由于当时被告养女只有6岁， 不具有民事行为能力，因此买房时就由被告代为购买。随后为其养女 申请上户口并落户在该宅院坐落处，成为本村集体经济组织成员至 今。二原告自愿卖房，有当时村委会书记和两位证人作证。在协议签 订后，被告依约支付了价款，原告亦按期交付了房屋及宅院。此后， 被告方及其养女在该房屋内居住至今近23年，原告也从未向被告及家 人主张过任何权利。为此，被告提交户口簿、派出所证明等证据并申 请证人出庭作证。
【案件焦点】

买房人并非本集体经济组织成员，其实际为属于集体经济组织成 员的亲属购买该村房屋所签合同是否有效。
【法院裁判要旨】

北京市顺义区人民法院经审理认为：本案中，根据原告方所述， 其主张涉诉房屋买卖合同无效的理由主要有二：一是涉诉房屋宅基地 登记的使用权人为冯某父亲， 《房屋买卖协议》没有经过冯某的同 意；二是被告张某不是顺义区某村村民。

就原告方主张涉诉协议无效的理由一，根据物权效力与债权效力 区分对待的原则，无权处分本身否定合同效力的辩称意见已被合同相





关法律规定所否定。冯某在庭审中自述其当时对买卖涉诉房屋的事知 情未提出异议，且在此后也未向被告张某提出异议，另结合二原告的 夫妻关系、农村房屋交易习惯、证人证言及被告养女在涉诉宅院落户 并居住20余年等情形，法院对原告方主张合同无效的该项事由不予采 信。
就原告方主张涉诉协议无效的理由二，依据《中华人民共和国土 地管理法》的相关规定，宅基地属于农民集体所有。农村房屋是农村 集体经济组织为保障本集体经济组织成员的居住而允许其在农民集体 所有的宅基地上建造的房屋。本案中，张某并非该村村民，然而其是 为养女购买涉诉房屋，当时张某的养女为未成年人。根据派出所的证 明信及北京农商银行客户回单，张某养女的户籍地址即为涉诉房屋坐 落的顺义区，虽然因大中专招生张某养女户口农转非，但其仍享受该 村集体经济组织成员待遇。就张某养女与张某的关系，根据两份单位 证明及张某养女所述，其为张某的养女，且在1991年被收养之时《中 华人民共和国收养法》尚未实施。因此，张某购买涉诉房屋的行为与 纯粹的城镇居民购买农民宅基地及房屋不应等同，其实质交易结果并 未导致诉争院落违背宅基地为该村集体所有这一根本保护原则。因 此，涉诉房屋买卖协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存 在合同无效的情形。

综上，原告方现有证据并无法证明涉诉房屋买卖协议存在合同法 所规定的认定无效的情形，故对于原告方的诉讼请求，法院不予支 持。综上，北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第 四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六 十四条之规定，判决如下：

驳回赵某、冯某的全部诉讼请求。





【法官后语】

农村房屋买卖合同纠纷为乡村经济社会中较为常见的一类民事纠 纷，尤其是随着农村经济的发展、城乡一体化进程的推进，农村房屋 买卖合同纠纷案件也呈逐年增长趋势。鉴于“房地一体”原则的存在， 该类纠纷的处理，不仅适用《中华人民共和国合同法》的一般规定， 更应与我国的土地管理法及相关土地政策法规相一致。

关于农村房屋买卖合同纠纷类案件，首先应当判断的就是合同的 效力。而关于合同无效的情形，《中华人民共和国合同法》第五十二 条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的 手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或 者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公 共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”同时，依据《中 华人民共和国土地管理法》的有关规定，我国实行国家所有和集体所 有的土地制度，宅基地属于农民集体所有，一般只有本集体经济组织 成员才可享有本村宅基地使用权。因此，根据上述法律规定，现行司 法实践中通常以农村房屋买卖行为最终是否损害了村集体经济组织成 员利益作为判断合同效力的标准。通常，若该农村房屋买卖行为导致 该房屋及所附着宅基地的使用权流落至非本集体经济组织成员手中， 该买卖合同则被认定为无效。

本案的特殊之处在于，签订农村房屋买卖合同的买受人一方自签 订合同至今均非该村集体经济组织成员，而经双方举证质证及法院调 查查明，买受人当时实际为其未成年养女购买涉诉房屋且其养女现仍 享受该村集体经济组织成员待遇，户籍亦在该宅院坐落之处。故法院 考量此农村房屋买卖合同的目的及仍由本村集体经济组织成员居住使 用的现状，认为该买卖行为实质并未侵害其他村集体经济组织成员的





利益，故该农村房屋买卖合同应属有效。该案的裁判也提醒我们，在 处理此类案件时，不可仅以合同签订主体的身份情况对合同效力进行 简单的判断，而应综合考虑买卖双方家庭成员的身份情况及在本集体 经济组织的宅基地情况、涉诉房屋的实际居住使用情况来判断合同的 效力，以作出更为公正合理的裁判，为农村房屋买卖合同纠纷案件作 出正确的价值指引。

编写人：北京市顺义区人民法院 邵冲 涂琳