——王某诉黄某、吴某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2012)厦民终字第2758号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(反诉被告、上诉人):王某
被告(反诉原告、上诉人):黄某、吴某
【基本案情】
王某向黄某、吴某购买讼争房产后，黄某、吴某又与林某签订买卖合同。王某 发现后提起诉讼，请求继续履行合同并要求黄某、吴某承担违约责任。黄某、吴某





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


反诉系王某拒绝履行构成违约，请求解除合同并没收定金。审理中，发现王某与第 三人林某有一非婚生女，两人认识且关系密切。原审判决合同解除，定金返还。双 方均不服，分别提起上诉。
【案件焦点】
王某与林某串通引诱违约能否阻却王某与黄某一方买卖合同的履行。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市湖里区人民法院经审理认为：黄某与吴某的行为已经构成了一房 二卖，系违约行为。王某与林某相互串通，以高价诱使黄某和吴某一房二卖，其行 为有违诚实信用原则，也系违约行为。根据我国《民法通则》以及《合同法》的 基本原则，引诱违约的行为显然有违公序良俗和诚实信用原则，应对其作出否定评 价。由于王某和黄某、吴某均存在较严重的违约行为，双方之间已无继续履行合同 的信任基础，故对王某主张继续履行合同的请求不予支持。当事人双方都违反合同 的，应当各自承担相应的责任，故对王某提出的违约索赔不予支持，黄某、吴某要 求没收定金的反诉请求亦不予支持。判决：
一 、解除合同。
二 、黄某、吴某退还王某购房定金200000元。 三 、驳回王某的本诉诉讼请求。
四 、驳回黄某、吴某的其他反诉诉讼请求。双方不服提起上诉。
福建省厦门市中级人民法院经审理认为：黄某、吴某追求高价一房二卖的行为 是对合同法诚实信用原则的公然违背，理应承担法律责任。王某与林某熟识且关系 密切，林某对王某就讼争房产与黄某、吴某已签订买卖合同应是知晓的，林某在明 知讼争房产已出售的情况下还与黄某、吴某签订买卖合同并据此提出违约索赔，主 观上存在恶意；而王某对林某与黄某、吴某就讼争房产买卖事宜进行商洽亦应知晓 却未予阻止，甚至在林某签约当日现场看房时造成偶遇的假象，主观上存在故意。 但王某与林某的行为直接导致的是对林某与黄某、吴某签订的买卖合同效力的判 断，并不能据此否定在此行为之前王某与黄某、吴某签订的买卖合同的效力，王某 与黄某、吴某签订的买卖合同符合法律规定，仍应认定合法有效，双方均应依约履 行，故王某诉求继续履行双方签订的《房产预约买卖协议书》应予支持。原审以王




三、二手房买卖 149

某存在引诱违约为由否定合同的履行缺乏依据，引诱违约只能减免违约方的违约责 任，并不能免除违约方履行合同的义务，合同双方的信任基础亦不构成合同解除的 法定条件，故原审判决因适用法律错误应予纠正。
遂判决：
一 、撤销厦门市湖里区人民法院(2011)湖民初字第2215号民事判决。 二 、黄某、吴某应继续履行合同。
三 、驳回王某的其它诉讼请求。
四 、驳回黄某、吴某的反诉请求。
【法官后语】
引诱违约作为第三人侵害债权的侵权行为中的一个常见类型，越来越受到人们 的关注。但本案的另一特殊性在于被侵害的债权人王某与第三人林某熟识且关系密 切，对林某与黄某一方洽谈买卖事宜也是知晓却未予阻止，主观上对债权受损存在 放任故意，这种特殊性是否影响到其与黄某一方买卖合同的履行，存在一定争议， 导致一、二审判决结果截然不同。
林某作为第三人存在引诱违约是显而易见的，黄某一方作为出卖人，本应信守 合同约定，自觉抵制高价诱惑，却为了追求利益不惜毁约，其难辞法律责任。虽然 王某作为债权人对事件的发生是明知的且事后还欲掩盖，该行为从道德层面应受到 谴责，但从法律层面来看，其作为债权人要求继续履行合同的权利应予保护。毕竟 王某与林某的行为直接导致的是对林某与黄某一方签订的买卖合同效力的判断，并 不能据此否定在此行为之前王某与黄某一方签订的买卖合同效力，王某与黄某一方 签订的买卖合同符合法律规定，仍应认定合法有效，双方均应依约履行。王某作为 合法债权人有权要求债务人继续履行债务，只是其要求债务人承担违约责任时应考 量王某的过错行为和过错程度，对债务人的违约责任予以适当减免。因此，以王某 与林某串通引诱违约否定合同的履行缺乏依据，王某的行为只能减免黄某一方的违 约责任并不能免除其履行合同的义务。二审遂对一审判决予以改判。判决生效后， 双方已实际履行合同。
编写人：福建省厦门市中级人民法院 刘宁