——付某钰诉唐山继兴房地产开发有限公司、董某霞房屋买卖合同 案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
河北省唐山市丰南区人民法院(2015)丰民重初字第69号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告:付某钰
被告:唐山继兴房地产开发有限公司、董某霞 【基本案情】
2014年6月10日,付某钰为乙方,与甲方唐山继兴房地产开发有限公 司签订房地产买卖合同,约定:甲方将开发建设的丰南区黄各庄镇兴旺小 区底商18套售给乙方,成交价格为人民币200万元,于2014年6月10日之前 交清全部房款,甲方保证上述房产建成并取得预售许可证后与乙方签订 正式买卖合同,并负责为乙方办理房产证和土地证等证件。甲方加盖了 公章,并由法人代表董某霞签字;乙方签字并按指印。2014年6月10日,收 款人董某霞出具收条“收到付某钰交购房款人民币贰佰万元正” 。收款 人董某霞签名并加盖唐山继兴房地产开发有限公司印章” 。2014年6
月10日,付某钰丈夫郑某亮的农行账户于两次转账20万元和150万元到董
某霞农行账户,2014年6月7日给付董某霞现金10万元,2014年6月8日两次 给付董某霞现金各10万元。2014年6月22日,双方签订房地产买卖合同补 充协议,约定:甲方确保在2014年6月30日前取得上述房地产预售许可证, 并将买卖合同约定的房产交付乙方,为乙方办理房产证和土地证等相关 证件。否则,甲方无条件退还付某钰已付购房款200万元,并向乙方支付 违约金60万元,同时自2014年6月10日始至退清全部购房款之日止每月按 购房款的4%向付某钰赔偿损失。在该份补充协议上,甲方唐山继兴房地 产开发有限公司加盖了公章;乙方付某钰签字并按指印。董某霞系唐山 继兴房地产开发有限公司原法定代表人,2014年6月30日,该公司申请将 法定代表人变更为郭某。付某钰认为唐山继兴房地产开发有限公司违
约,请求判令被告退还已付购房款200万元;支付违约金60万元;自2014 年6月10日起至退清全部购房款之日止每月按购房款的4%赔偿损失。
【案件焦点】
1.本案原、被告属于何种法律关系;2.董某霞的行为属于个人行为 还是公司行为。
【法院裁判要旨】
河北省唐山市丰南区人民法院经审理认为:本案双方争议焦点之一, 双方是房地产买卖合同关系还是借贷关系。虽然原告与二被告签订的是 《房地产买卖合同》,《收条》中也注明为交购房款,但合同约定内容缺 乏真实性,200万元购买18套底商,其平均价格与市场价格明显差距过大, 不是真实意思表示,根据被告提供的录音内容,是原告丈夫郑某亮向董某 霞提供的资金,董某霞在出具的收条中确认收到付某钰交购房款,收条由 董某霞本人签名确认,且与原告丈夫郑某亮向其提供的资金数额能够相 互印证,双方实际应属于借贷关系。双方争议的第二个焦点,董某霞借款 是公司行为还是个人行为。董某霞与原告发生借贷关系时,任唐山继兴 房地产开发有限公司法定代表人,且在与原告签订合同、补充协议以及
向原告出具的收条中均加盖了公司印章,是以公司名义的对外行为,虽然 原告丈夫郑某亮将借款打到了董某霞个人账户,但不能以此说明就是董 某霞的个人行为,唐山继兴房地产开发有限公司主张该借款董某霞用于 偿还个人债务,应当承担举证责任,但其未能提供证据证明,其抗辩主张, 本院不予以采信。双方补充协议对违约金以及损失的约定,本院视为对 借款利息的约定,因其约定标准超出了《最高人民法院关于审理民间借 贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定的标准,超出 部分,不受法律保护。虽然经司法鉴定,原告提供的《房地产买卖合同》 及《收条》中公章印文与样本公章印文不是同一枚印章盖印,但该两份 证据上法定代表人的指印和签名是真实的,如果唐山继兴房地产开发有 限公司认为该印章系伪造,损害了其公司利益,应当依法向侦查机关申请 立案,由侦查机关处理,不属于本案的审理范围,亦不构成本案审理程序 中止的事由。
河北省唐山市丰南区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第 八十四条、第一百零八条,《中华人民共和国合同法》第二百零六条,
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二 十九条第一款的规定,作出如下判决:
一、被告唐山继兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还 原告付某钰借款本金人民币200万元;并自2014年6月10日起至本判决生 效之日止,按月利率2%计算,给付原告以上借款本金的利息;
二、驳回原告的其他诉讼请求。
【法官后语】
司法实践中大量存在通过签订买卖合同为借贷行为提供担保情形。 法律关系的性质界定,不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称,而 应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定,只要确认双方当事人 就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方,即可认
定债权债务关系成立。当事人签订买卖合同,其目的是担保债务人能及 时还本付息,在债务人无法偿还债务时,以其自有房产直接抵债,当事人 不存在真实的买卖合同关系,而是民间借贷关系。
关于本案应按何种法律关系审理的问题。原、被告虽然签订的系房 屋买卖合同,但双方的真实目的不是房屋所有权的转移,而是为借款担
保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规 定》第二十四条规定,应按民间借贷关系审理。
关于董某霞的行为属于个人行为还是公司行为的问题。本案合同签 订时董某霞任唐山继兴房地产开发有限公司法定代表人,且在合同中董 某霞签字并加盖了公章,虽诉讼过程中经鉴定公章与公司提供的样本公 章不是同一枚,但董某霞的指印和签名经鉴定是真实的,现公司主张系董 某霞个人债务,公司于合同签订后变更了法人,公章亦有变更的可能,对 于时任公司法人的董某霞与原告签订合同,并在合同中加盖公章,从外部 表现足以让原告认为系公司行为。若认定系个人债务,偿债能力定不如 公司的能力强,可能损害债务人的利益。对于公司若认为该印章系伪造, 损害了其公司利益,应当依法向侦查机关申请立案,由侦查机关处理,不 属于本案的审理范围。
审判实践过程中,我们不应拘泥于事物的外观,应探求事物的本质, 完全贯彻物权法有关物权行为与债权行为相分离的原则,努力实现合同 法提倡的诚实信用和保护交易安全原则。
编写人:河北省唐山市丰南区人民法院 刘小欢
