——大丰市恒达置业有限公司诉练亚萍所有权确认案
【案件基本信息】





1.裁判书字号


江苏省盐城市中级人民法院（2016）苏09民终字第1052号民事判决书


2.案由：所有权确认纠纷


3. 当事人


原告（上诉人）：大丰市恒达置业有限公司（以下简称恒达置业公司）


被告（被上诉人）：练亚萍


【基本案情】


2006年6月1日，恒达置业公司与练亚萍签订商品房买卖合同一份，约定：“由恒达置 业公司向练亚萍预售恒达世纪新城×幢楼301室住房一套及×幢1022号自行车库，房屋总价 款为364795元，交房时间为2007年8月31日。如由于买受人的原因未能按期交付的，在出 卖人发出交付通知书有效送达之日起10日内，未办理交接手续，应视为已经交付， 自交付 之日起，不论买受人是否居住或使用，该房产一切费用由买受人承担… …”合同签订后，
练亚萍按照合同约定向恒达置业公司交纳预付款154795元。2007年1月25日，练亚萍与中 国农业银行大丰市支行（以下简称大丰农行）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同 约定练亚萍向大丰农行借款210000元，恒达置业公司作为保证人，练亚萍每月还款
4012.02元。合同签订后，大丰农行直接将贷款210000元转给恒达置业公司，截至2007年 12月26日，练亚萍尚欠贷款175717.37元未偿还，由于练亚萍未能按月还款，大丰农行解 除了与练亚萍的借款合同并扣划了担保人恒达置业公司179730.31元。2007年11月5日，练 亚萍向恒达置业公司出具承诺书一份，主要内容为如因其本人原因而导致按揭银行扣划恒 达置业公司款项，恒达置业公司有权解除合同，并可在房款中直接扣除该公司的损失。
2008年1月21日，恒达置业公司以练亚萍逾期未还贷款导致公司承担保证责任为由向练亚 萍邮寄了解除商品房买卖合同通知书，并在报纸上进行了公告。案涉房屋及车库进行了合 同编号备案登记，后备案登记被撤销。





2007年9月26日，案外人胡某辉等因与练亚萍民间借贷纠纷起诉至盐城市大丰区人民 法院，并申请法院对案涉房产进行了查封。在案件执行阶段，盐城市大丰区人民法院又作 出（2007）大执字第1144号续封裁定书。恒达置业公司对该裁定不服，向盐城市大丰区人 民法院书面提出执行异议。盐城市大丰区人民法院作出（2013）大执异字第0017号民事裁 定书，驳回恒达置业公司的异议，后恒达置业公司提起本案确权诉讼。

【案件焦点】


在案涉房屋被预查封的情形下，恒达置业公司是否有权行使合同解除权。


【法院裁判要旨】


江苏省盐城市大丰区人民法院经审理认为：（一）恒达置业公司解除与练亚萍之间商 品房买卖合同的行为效力如何认定。当人民法院对于预售的商品房查封后，即意味着司法 公权的介入，在未依法解除查封前，查封就具有排他的法律效力，其他司法机关、仲裁机 构及第三人不得对查封的财产进行转移、设定权利负担或有其他妨碍执行的行为。本案所 涉房屋在被法院查封时，已经由房管部门进行了合同编号的登记，登记的买受人为练亚
萍。法院裁定查封后，查封期间不得出售、变卖、抵押等。此时，该房屋即处于法院的强 制力之下，非经法院许可，任何人不得对该房屋进行处分。恒达置业公司解除商品房买卖 合同的行为发生在案涉房屋被法院查封期间，该行为违反了查封裁定载明的“查封期间不 得出售、变卖、抵押等”内容。同时，在恒达置业公司、练亚萍双方合同履行殆尽的情况 下，作为守约方的恒达置业公司依约解除合同，不仅会使合同的目的无法实现，甚至会损 害第三人的利益，不符合当事人缔约时的初衷和尽量使合同有效的立法目的。练亚萍负有 多笔债务，其可供执行的财产权益为案涉房屋。案涉房屋由练亚萍购买后，市场价值大幅 度增值，恒达置业公司意图通过解除双方商品房买卖合同的形式，低价转移查封房产，为 法院处分该财产设置障碍，损害了其他申请执行人的合法权益，故恒达置业公司对于该商 品房买卖合同解除的行为，违反了法院查封裁定，应为无效。

（二）如何认定案涉房屋的所有权。恒达置业公司、练亚萍签订的商品房买卖合同合 法有效，双方均应按约履行，练亚萍应履行交付房款的义务，恒达置业公司应履行交付房 屋的义务。签订商品房买卖合同后，练亚萍已经履行了其支付购房款的全部义务，恒达置 业公司负有在约定的期限内向练亚萍交付房产的义务。在双方对案涉房屋是否已经交付存





在争议的情况下，恒达置业公司作为交付房屋义务人，未能举证证明在约定的交付时间届 满后其已履行了向练亚萍交付房屋的义务或由于练亚萍的原因未能交付，故恒达置业公司 在交付房屋上存在违约，按照双方的合同约定，应视为已经交付，且案涉房屋及车库已由 房管部门登记备案在练亚萍名下。因此，在合同约定的2007年8月31日交付日期后，该房 屋应属于练亚萍所有。

综上，案涉房屋的所有权应为练亚萍所有。恒达置业公司主张确认案涉房屋归其所
有，不予支持。江苏省盐城市大丰区人民法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《最高人民法院关于人民法院 民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 》第二十六条之规定，判决如下：

驳回恒达置业公司的诉讼请求。


恒达置业公司不服一审判决，提起上诉。


江苏省盐城市中级人民法院经审理认为：虽然恒达置业公司与练亚萍于2006年6月1日 就案涉房屋签订了商品房买卖合同，但至今案涉商品房一直未过户登记至练亚萍名下，商 品房买卖合同尚未履行完毕。因此，一审法院在案外人胡某辉等分别起诉练亚萍民间借贷 纠纷案件审理以及执行过程中，就案涉商品房所作出的相关查封措施均属于预查封。预查 封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产，采取的一 种限制房地产权利的控制性措施。虽然根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依 法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发
〔2004〕5号）的相关规定，预查封的效力等同于正式查封。但该上述通知同时又规定了 预查封的房屋权属只有在预查封期间被登记至被执行人名下时，预查封登记才自动转为查 封登记，且预查封具有期限，因此，预查封并非正式查封。而目前法律仅规定被查封房产 不得再行转让，在预查封状态下，房屋买卖双方当事人行使合法正当的合同解除权，并不 违反法律规定，应当受到保护。当商品房买卖合同被合法解除后，该商品房本身不再是预 查封的对象，需返还的购房款等成为预查封的对象。

本案中，根据练亚萍于2007年11月5日向恒达置业公司出具的承诺书的内容可以看
出，如因练亚萍本人未按时归还借款导致提供按揭贷款的银行划扣恒达置业公司款项，练 亚萍同意恒达置业公司解除商品房买卖合同。现未有证据表明练亚萍是在受到重大误解、





欺诈、胁迫、乘人之危等违背其真实意思表示情况下作出上述承诺，同时该承诺亦不存在 显失公平的情形，故练亚萍作出的上述承诺合法有效，应视为练亚萍与恒达置业公司之间 补充约定了恒达置业公司可解除商品房买卖合同的条件。后该解除条件成就，恒达置业公 司有权解除商品房买卖合同。在直接向练亚萍送达解除合同通知书未果的情形下，恒达置 业公司在当地报刊上刊登了解除合同的公告，练亚萍在法律规定的异议期限内并未提出异 议，故恒达置业公司解除与练亚萍签订的商品房买卖合同行为，符合《中华人民共和国合 同法》第九十三条和第九十六条关于合同解除的相关规定。

此外，一审法院就案涉商品房所作出的相关查封裁定和协助执行通知中，并不包含双 方当事人不得解除商品房买卖合同的内容，恒达置业公司解除商品房买卖合同的行为并未 违反一审法院相关查封裁定和协助执行通知，不存在一审法院认定的“为法院处分该财产 设置障碍的情形” 。恒达置业公司解除商品房买卖合同的时间距双方当事人签订商品房买 卖合同的时间不到两年，结合商品房卖买合同解除时的市场行情，案涉房屋在商品房买卖 合同解除时亦不存在一审法院认定的“商品房的市场价值大幅度增值”的情形。故尽管练亚 萍目前负有多笔债务，但恒达置业公司当时解除商品房买卖合同，并未损害到练亚萍其他 债权人或申请执行人的合法权益。

综上所述，商品房买卖合同已被解除，案涉商品房权属亦未发生过转移，故案涉商品 房仍属于恒达置业公司所有。恒达置业公司的上诉理由成立，予以支持。一审法院判决判 处不当，应予纠正。江苏省盐城市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三 条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院、国土 资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题 的通知》第十五条、第十六条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销江苏省盐城市大丰区人民法院（2015）大民初字第01833号民事判决；

二、确认大丰市恒达世纪新城×幢301室商品房及×幢-1022号自行车库所有权属于恒达 置业公司。


【法官后语】





预查封强制执行措施的执行对象为被执行人基于商品房买卖合同享有的即将转化的期 待性财产权利，包括物权和到期特定债权。合同解除行为并不违反预查封强制执行措施的 效力，故在以预售商品房为代表的不动产被人民法院执行部门采取预查封强制执行措施的 情形下，买卖合同双方当事人可以依法行使合同解除权。

首先，商品房买卖合同解除并不违背预查封申请人的预期。如前所述，预查封强制执 行措施的执行对象为被执行人基于商品房买卖合同享有的即将转化的期待性财产权利，该 种财产权利因合同履行过程中存在的不确定性，而分为正向发展向物权方向转化并最终转 化成的物权，以及逆向发展向特定到期债权转化并最终成为确定的到期债权。尽管物权方 向转化是一般意义上的预期结果，但不可否认的是预查封时商品房物权毕竟尚未发生变
动，合同履行的不确定性并导致产生查封执行的标的变为到期债权是且应该是预查封申请 人当时预见的结果之一。

其次，商品房买卖合同解除行为并不属于妨碍执行的行为。虽然商品房买卖合同被解 除，使得预查封申请人失去了对商品房处分并受偿的权利，但该合同的解除行为在客观上 并未导致商品房的所有权在预查封前后产生不一致的效果，即预查封前后商品房本身的物 权均未发生变化仍处在出卖人名下，亦未发生物权转移至他人名下以及商品房上设定了新 的权利负担的结果。同时预查封措施本身并不具有消除合同履行过程中不确定因素的功
能，并未改变预查封申请人的预期，所以合同解除行为虽然“妨碍”了对商品房本身的执 行，但同时产生了执行被执行人对出卖人到期债权的符合预期的结果。

编写人：江苏省盐城市中级人民法院 杨曦希