——铜山县农村信用合作联社与谢广元、肖小秀申请实现担保物权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省徐州市铜山区人民法院（2015）铜商特字第00001号民事裁定书
2.案由：申请实现担保物权纠纷
3.当事人
申请人：铜山县农村信用合作联社
被申请人：谢广元、肖小秀
【基本案情】
谢广元、肖小秀系夫妻关系，2012年4月18日，二人与二堡信用分社签订（948）农信
高保个借字（2012）第023号最高额个人担保借款合同，约定由谢广元向二堡信用分社借
款100万元，借款利率为年利率10.62%；借款期限自2012年4月18日起至2014年4月15日
止；若借款人到期不偿还借款本息，需依约承担相应罚息、复利；借款担保方式为最高额
抵押担保，以谢广元、肖小秀共有的位于铜山镇二堡村北京南路×号房产为抵押物；抵押
担保的范围为该合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及抵押财
产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用。同日，二被申请人与二堡信用分社签订房地
产抵押合同一份，约定以抵押房产价值的54.62%设定抵押。2012年4月20日，双方就上述
房产办理了抵押权登记，证书号为铜房他证铜山镇字第19958号，登记权利人为二堡信用
分社，债权数额100万元。
合同签订后，二堡信用分社依约履行了放款义务。借款到期后，被申请人谢广元未能
按约偿还借款本息。截至2015年8月27日尚欠借款本金931523.95元、利息398320.19元（含
罚息、复利）。
另查明，涉案房屋系二被申请人共有，房产证号为铜房权证铜山镇字第25935号，房
屋所在土地用途为宅基地，土地使用权证号为铜集用（2010）第83号。
【案件焦点】
农民因生产经营需要，以农村宅基地上合法建筑物设定抵押向金融机构
借款，这种抵押行为是否有效，金融机构以此申请实现担保物权，人民法院
应否支持。
【法院裁判要旨】
江苏省徐州市铜山区人民法院经审理认为：二堡信用分社与被申请人谢
广元、肖小秀签订的最高额个人担保借款合同有效，申请人的主张是否成
立，取决于涉案房产抵押行为的效力。本院认为，涉案房产抵押行为有效。
首先，本案中的抵押行为是双方的真实意思表示，涉案房产具有合法权属证
书，且双方已在登记机关办理了抵押权登记。其次，《中华人民共和国担保
法》《中华人民共和国物权法》虽然规定了宅基地使用权不得设定抵押，但
对宅基地上的合法建筑物，法律并未禁止抵押。同时，《中华人民共和国土
地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅
基地的，不予批准。可见，法律不禁止农村居民出租、出卖自己的房屋。举
重以明轻，既然农村房屋可以出卖，那么抵押作为一种处分行为，也应当允
许。最后，《房屋登记办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转
移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，登记机构应当
不予办理。根据该规定，涉案抵押权的实现虽然存在风险，但并不妨碍抵押
行为本身的有效性。
法院裁定如下：
一、准予对被申请人谢广元、肖小秀所有的涉案房产采取拍卖、变卖方
式变价，申请人铜山县农村信用合作联社对变价所得款项在100万元的范围内
优先受偿；
二、驳回申请人铜山县农村信用合作联社的其他请求。
案件受理费80元，由被申请人负担。
本裁定为终审裁定。
【法官后语】
长期以来，我国法学理论与实践遵从“地随房走，房随地走”，即“房地一致”原则，适
用于农村房屋抵押实现场合。依现行法，房地一致有其固定的适用范围，在禁止宅基地抵
押的现有规定下，机械坚持该原则会导致农村房屋抵押无效的结论。限制农村房屋抵押对
稳定和完善农村土地承包关系有积极作用，但随着经济和社会形势的发展，越来越限制了
农民对承包土地的用益物权，不利于盘活农村土地资产和增加农民财产性收入渠道。党的
十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革重大问题的决定》，强调要赋予农民
更多的财产权利，具体举措是：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，
慎重稳妥推进农村住房财产权抵押、担保、转让。”2015年8月，国务院出台《国务院关于
开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，明确了“两
权”抵押贷款试点的原则、路径、保障等。
法律规定宅基地使用权不得设定抵押，但对宅基地上的合法建筑物却并未禁止抵押。
结合党和国家关于赋予农民更多财产权利、开展农村承包土地经营权和农民住房财产权抵
押贷款试点的政策精神，农村宅基地上建筑物抵押权的实现虽然存在一定风险，但并不妨
碍抵押行为本身的合法有效性，申请人以此抵押权申请实现担保物权，人民法院应予支
持。
本案从维护双方当事人合法权益出发，主动适应国家政策方针的变化，保护农村房屋
抵押权的实现，对类似案件的裁判具有积极的借鉴意义。
编写人：江苏省徐州市铜山区人民法院 李冠颖