——舜元控股集团有限公司诉上海昊禧资产管理中心（有限合伙）房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终字第8092号民事判决书
2.案由：房屋租赁合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：舜元控股集团有限公司（以下简称舜元公司）
被告（被上诉人）：上海昊禧资产管理中心（有限合伙）（以下简称昊
禧中心）
【基本案情】
舜元公司系涉讼房屋的产权人。2014年3月，舜元公司、昊禧中心就涉讼房屋签订
《上海市房屋租赁合同》，约定：由昊禧中心承租涉讼房屋，月租金为62523.28元，租期
自2014年3月16日至2016年3月15日止；昊禧中心应于每月20日前向舜元公司支付下月租
金，逾期支付的，每逾期一日，则昊禧中心需按逾期支付部分租金的1%支付违约金；昊
禧中心逾期不支付租金累计超过一个月的，逾期不支付物业费、电费、车位租赁费及其他
费用，经催告后仍不支付的，且上述任一项累计超过一个月的，舜元公司可书面通知昊禧
中心解除本合同，并要求对方按月租金的三倍支付违约金。
合同签订后，因昊禧中心未在2015年12月20日之前支付2016年1月的租金，舜元公司
分别于2015年12月29日、2016年1月4日向昊禧中心发送催款函，要求昊禧中心履行付款义
务，否则将采取断水、断电等措施。2016年1月28日，因昊禧中心迟迟不履行付款义务，
舜元公司向昊禧中心发送律师函，要求解除双方的租赁合同。昊禧中心于次日收到该函，
但未理会。2016年2月3日，舜元公司对涉讼房屋采取停水、停电措施。
2016年7月20日，舜元公司诉至法院，请求判令：一、双方签订的《上海市房屋租赁
合同》于2016年2月3日解除，昊禧中心立即搬离涉讼房屋；二、昊禧中心向舜元公司支付
欠付租金66634.4元（自2016年1月1日至2月2日）及逾期付款违约金（自2015年12月21日
至实际履行之日，每日按逾期付款部分的千分之一计算）；三、昊禧中心向舜元公司支付
拖欠的物业管理费、电费、维修费、房屋恢复原状费用、房屋占有使用费，共计
247641.79元；四、昊禧中心向舜元公司支付合同终止后的违约金187569.84元。
被告昊禧中心辩称：合同同意解除。但其未支付2016年之后的租金等费用，是因为已
向舜元公司表示不再续租，用租赁保证金抵扣剩余的三个月租金。因此，不应当承担逾期
付款违约金。
【案件焦点】
1.因逾期付款致合同解除，在合同同时约定了逾期付款违约金和解约违约
金的情况下，两种违约金是否均应予以支持；2.如果均应予以支持，逾期付款
违约金的计算期间如何认定。
【法院裁判要旨】
上海市长宁区人民法院经审理认为：舜元公司与禄元公司就涉讼房屋签
订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规
定，合法有效。由于该合同承租人主体已变更为昊禧中心，舜元公司与昊禧
中心均应恪守履行。对于拖欠租金，昊禧中心辩称以交付的保证金充抵剩余
租金。然根据合同约定，保证金虽可充抵租金，但需在租赁关系终止时抵充
相关费用。即使提前充抵，也需得到舜元公司的认可，而舜元公司并未认可
昊禧中心的该说法。故法院对昊禧中心的该辩论意见不予采信。昊禧中心未
按约定支付租金已构成违约，舜元公司可以依据合同约定行使解除权，舜元
公司以昊禧中心收到解约通知三日后的2016年2月3日确定为合同解除日并无
不当，法院予以准许。昊禧中心同时应支付拖欠的2016年1月1日至2月2日的
租金66634.40元。此外，合同解除之后，昊禧中心同意搬离涉讼房屋，舜元公
司原则上也同意，为减少当事人讼累，法院准许昊禧中心搬离涉讼房屋。关
于拖欠的物业管理费、电费、维修费，昊禧中心辩称舜元公司停电后应无相
关电费，但法院注意到电费主要为2016年2月之前的费用，2月之后仅有少量
电费，费用尚属合理。另外，虽合同约定的收取方应为物业公司，但由于舜
元公司已向昊禧中心代缴上述费用（11345元），舜元公司上述费用的相关诉
请，法院同样予以支持。关于房屋使用费，舜元公司主张应按日租金、日物
业管理费之和的两倍收取。法院认为，舜元公司于2016年2月3日对涉讼房屋
停水、停电，该行为已导致昊禧中心无法正当使用房屋。在昊禧中心要求搬
离的情况下，舜元公司拒绝配合昊禧中心搬离。诉讼后，在法庭主持下，舜
元公司仍然不同意配合交接房屋。故房屋使用费的损失系舜元公司自身造
成。关于舜元公司主张的2016年2月3日之后房屋使用费的诉请，法院不予支
持。关于解除合同的违约金，舜元公司根据合同主张三个月的租金即
187569.84元。考虑到昊禧中心的违约程度及双方的实际情况、舜元公司的实
际损失，法院酌情予以调整，确定昊禧中心需向舜元公司赔付两个月的租金
即125046.56元。关于逾期付款违约金，因舜元公司已主张解除合同的违约
金，而昊禧中心的违约仅由拖欠租金一个违约行为导致。在法院已支持舜元
公司解约违约金的基础上，舜元公司另主张逾期付款违约金有重复之嫌，法
院不予支持。关于房屋恢复原状的费用，首先该费用舜元公司并无相关证据
佐证；其次合同约定房屋装修需经舜元公司书面同意。舜元公司并无证据证
明昊禧中心对涉讼房屋进行了装修、改造。故舜元公司的此项诉请依据不
足，法院不予支持。此外，审理中舜元公司确认租赁保证金可以充抵昊禧中
心拖欠的费用，法院予以准许，剩余部分应返还昊禧中心。需要指出的是，
虽然合同中租赁保证金有区分租赁保证金和物业费保证金，但合同也明确约
定两笔费用均由舜元公司收取，故法院不再区分。
上海市长宁区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二
款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一
款之规定，于二〇一六年六月三日作出判决：
一、舜元公司与昊禧中心就本市长宁区××路××号××室房屋签订的《上海
市房屋租赁合同》及《关于舜元企业发展大厦903单元合同主体变更的协议》
于2016年2月3日解除，昊禧中心应于判决生效之日起十日内搬离上址房屋；
二、昊禧中心应于判决生效之日起十日内向舜元公司支付2016年1月1日
至2016年2月2日的租金人民币66634.40元；
三、昊禧中心应于判决生效之日起十日内向舜元公司支付2016年1月1日
至2016年2月2日的物业管理费及拖欠的电费、维修费共计人民币11345元；
四、昊禧中心应于判决生效之日起十日内向舜元公司支付解除合同的违
约金人民币125046.56元；
五、驳回舜元公司的其余诉讼请求；
六、舜元公司可用昊禧中心缴付的租赁保证金人民币215082.72元抵扣上
述费用，剩余部分应立即返还于昊禧中心。
舜元公司上诉。上海市第一中级人民法院经审理认为：本案双方之间的
租赁合同于法无悖，双方均应恪守。被上诉人昊禧中心逾期未付租金，构成
违约。合同约定可从租赁保证金中扣减、抵销未付租金，但承租人应予补足
保证金。因此，租赁保证金的存在并不能否定或改变昊禧中心已形成的违约
事实。法院注意到，原审2016年3月28日庭审中，上诉人舜元公司陈述在昊禧
中心结清租金、违约金后，其让昊禧中心搬走物品。二审中，舜元公司陈述
系争房屋由昊禧中心上锁，2月3日，昊禧中心行政总监给其一把钥匙，方便
其带看客户；昊禧中心则认为舜元公司所述并非事实，其公司没有行政总
监，房屋系由舜元公司上锁，且2月3日涉讼房屋已停水停电。法院认为，结
合双方一、二审之陈述及2016年2月3日涉讼房屋停水、停电之事实，2016年2
月3日以后的房租损失系舜元公司自身原因而扩大的损失，不应由昊禧中心承
担。法院注意到，合同第4—2条约定，乙方应于每月20日前向甲方支付下月
租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期支付部分租金的1%支付违
约金。合同9—2条约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，守约方可
书面通知违约方解除本合同；违约方应向守约方按月租金的三倍支付违约
金；给守约方造成损失的，且支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔
偿造成的损失与违约金的差额部分。补充条款14—2条约定，租金支付遵
循“先付后用”原则，乙方应于每月20日前，将下月租金汇入甲方书面通知乙方
的账户。如起租日不是该月首日，则乙方按该月实际承租的天数支付该月的
租金，并从下一个月起，执行于每月20日前支付租金的规定。乙方如逾期支
付租金，则每逾期一日，乙方须按逾期支付部分租金的1%向甲方支付违约
金。法院认为，合同对于逾期付款违约金及解除合同违约金有不同的约定，
舜元公司同时主张，符合合同约定。法院同时认为，本案中，合同解除系由
昊禧中心拖欠租金的一个违约行为引起，故自合同解除日起不应再计算逾期
付款违约金。原审处理有误，予以纠正。综上所述，舜元公司的上诉请求部
分成立。
上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七
十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初字第4786号民事判
决主文第一、二、三、四、五、六项；
二、昊禧中心应于本判决生效之日起十日内向舜元公司支付逾期付款违
约金（以62523.28元为本金，自2015年12月21日起计算至2016年2月2日，每日
按千分之一计算；以4111.12元为本金，自2016年1月21日起计算至2016年2月2
日，每日按千分之一计算）。
【法官后语】
合同同时约定逾期付款违约金和解约违约金，当违约方仅有逾期付款一个违约行为，
且因此致使合同被解除时，逾期付款违约金和解约违约金的适用可能会有不同认识。
有意见认为应当择一支持。但逾期付款违约金旨在弥补守约方未能占有资金的损失，
解约违约金旨在弥补守约方履行利益和可得利益的损失。除合同另有约定，二者均可适
用。
有意见认为可以同时支持，但对于计算逾期付款违约金的时间节点又有不同观点。一
种观点认为，应至实际履行之日，但合同解除后，违约方因一个违约行为同时承担了两个
违约责任，客观上加重了负担。另一种观点认为，为避免守约方故意拖延行使解约权以获
取更多逾期付款违约金，该期限应截至合同约定解除条件成就之日。但该观点也不尽合
理：一方面，守约方出于信赖或容忍、给违约方一定时间以纠错，有利于维护契约、促进
交易，应予支持；另一方面，解除权的行使采取向相对人发出解除的意思表示的方式，该
解除的意思表示到达相对人时方才发生合同解除的效力。
因此，笔者的观点是逾期付款违约金和解约违约金应当同时适用、分段计算：通常情
况下，自逾期付款之日至合同实际解除前一日违约方应承担逾期付款违约金，而自合同解
除当日起，违约方承担的则是解约违约金。但若守约方故意拖延行使合同解除权，企图因
此多收取逾期付款违约金，则根据诚实信用原则，逾期付款违约金应计算至合同约定的解
除条件成就之日的前一日。
编写人：上海市第一中级人民法院 朱晨阳
