物业服务公司诉H 业主委员会物业服务合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省襄阳市中级人民法院(2021)鄂06民终5330号民事判决书
2.案由：物业服务合同纠纷
3. 当事人
原告(反诉被告、被上诉人):物业服务公司 被告(反诉原告、上诉人):H 业主委员会
【基本案情】
物业服务公司系某房地产公司开发的H 小区的前期物业服务企业，与该房 地产公司签订了《前期物业服务合同》。后该房地产公司因无力清偿到期债务， 向襄阳市中级人民法院申请重整，襄阳市中级人民法院于2017年8月28日以 (2017)鄂06破申6号民事裁定书受理重整申请。该房地产公司管理人于2017 年10月30日通知物业服务公司继续履行上述《前期物业服务合同》。该合同 期限于2018年8月30日届满后，小区业主未对物业服务公司进行续聘，也未

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另聘物业公司，物业服务公司继续为该小区提供物业服务。2016年，小区成立 业主大会选举了H 业主委员会。2021年1月30日，小区完成了H 业主委员会 换届选举，选举了李某为新一届业委会主任，并报社区居委会、街道办、区住 房和城乡建设局备案。2021年4月8日， H 业主委员会发布召开业主大会公 告，主要内容为征求广大业主意见后已于2021年4月7日召开业委会会议，定 于2021年4月24日召开业主大会会议，决定选聘物业服务公司及签订物业合 同等事项，并向社区进行了报告，后H 业主委员会于同日将表决结果向社区进 行了报告，并于26日将包含“95.24%授权业委会公开选聘其他物业公司”结 果在内的表决结果形成决议。2021年4月30日，H 业主委员会向物业服务公 司发出告知函，告知内容为H 业主委员会将公开选聘物业服务企业。2021年5 月11日，H 业主委员会向物业服务公司发出《解除物业服务的通知》,要求物 业服务公司在接到本通知60日内做好物业交接准备。当日，H 业主委员会向物 业服务公司发布《暂缓交纳物业服务费的通知》并张贴于小区，通知各位业主 在中标公司结果未出来之前，暂缓交纳物业服务费。2021年5月18日，H 业 主委员会发布招聘物业服务企业公告。2021年7月5日，H 业主委员会向物业 服务公司发出通知要求其做好交接及退场工作。2021年7月13日，H 业主委 员会与中标的L 物业公司签订了《H 小区物业服务合同》。双方因此发生矛盾， 导致诉讼。H 业主委员会提出反诉请求：判决物业服务公司将H 小区的物业服 务业务交接给L 物业公司，并退出小区。

【案件焦点】
1.H 业主委员会选聘新物业服务人的行为是否违法；2.H 业主委员会2021 年5月11日发布《暂缓交纳物业服务费的通知》的行为是否违法；3.H 业主委 员会主任李某拖欠物业费是否影响业主大会决定效力。
【法院裁判要旨】
湖北省襄阳市樊城区人民法院经审理认为：本案中的《前期物业服务合 同》期限到2018年8月30日届满，物业服务期限届满后，业主没有依法作出

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续聘或者另行聘请物业服务人的决定，物业服务公司继续提供物业服务，原物 业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。H 业主委员会可以随时解除不 定期物业服务合同。但是应当提前60日书面通知物业服务公司。H 业主委员会 于2021年4月26日形成决议公开选聘物业公司，并在该小区张贴，其实质是 要解除与物业服务公司之间的物业服务合同，2021年5月11日向物业服务公 司发出《暂缓交纳物业服务费的通知》,要求物业服务公司在接到本通知60日 内做好物业交接准备。故H 业主委员会重新选聘物业服务人的决定明显与上述 法律规定不符，程序上存在瑕疵。李某拖欠物业服务费、车位物业服务费，故 其当选H 业主委员会主任与H 小区《业主大会议事规则》第三十条第五项规 定不符，综上所述，H 业主委员会主任作出的重新选聘物业服务人的决定及 《暂缓交纳物业服务费的通知》因程序违法，不具有法律效力。
湖北省襄阳市樊城区人民法院根据《中华人民共和国民法典》第二百七十 八条第一款第四项、第九百四十八条，《物业管理条例》第十一条的规定，判 决如下：
一 、被 告H 业主委员会选聘新物业服务人的行为违法，不具有法律效力；
二 、被 告H 业主委员会于2021年5月11日发布的《暂缓交纳物业服务费 的通知》违法，不具有法律效力；
三 、原告物业服务公司与某房地产公司于2015年11月6日签订的《前期 物业服务合同》继续有效；
四、驳回反诉原告H 业主委员会的反诉请求。 H业主委员会不服一审判决，提起上诉。
湖北省襄阳市中级人民法院经审理认为：业主委员会系业主大会的执行机 构，由业主大会依法选举而产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会的 决定，接受业主的监督。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第 四项、《物业管理条例》第十一条第四项、《业主大会和业主委员会指导规则》 第十七条第五项均规定，选聘和解聘物业服务企业，应由业主共同决定。2021 年4月24日，H 业主大会授权H 业主委员会选聘物业服务公司，H 业主委员会

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通过公开招标的方式拟选聘L物业公司作为新物业服务人后，在未就选聘该公 司为新物业服务人及物业服务合同草稿内容等事项召开业主大会进行表决的情 况下，即于2021年7月13日与该公司签订了物业服务合同，违反了上述规定。
物业服务公司系H 小区前期物业服务人，其与小区建设方签订的前期物业 服务合同约定的服务期在2018年8月30日届满后，H 小区业主没有依法作出 续聘或者另行聘请物业服务人的决定，物业服务公司继续为小区业主提供物业 服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条之规定，原物业服务合 同继续有效，物业服务公司与小区业主之间系不定期物业服务合同关系，小区 业主可随时解除不定期物业服务合同，但应提前60日书面通知物业服务公司。 但其在通知期限未届满，且H 小区业主未依法作出另行聘请物业服务人的决 定，并由新物业服务人接管小区物业服务的情况下，即在小区张贴《暂缓交纳 物业服务费的通知》,违反了上述法律规定。
至于H 业主委员会主任李某拖欠物业费是否影响业主大会决定效力的问 题，由于业主大会的决定是根据符合法定人数的业主本人的意愿作出的，在无 法律明确规定的情况下，不能因H 业主委员会主任李某拖欠物业费而否定业主 大会决定的法律效力。
湖北省襄阳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后， 业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业 服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时 解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”对于物业公 司的续聘，是业主和物业服务人基于合同的履行情况来决定在合同期限届满前 是否要启动一个新的合同关系的行为。在业主依法共同作出续聘决定的情况下， 业主应当与物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务合同约

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定的服务期限届满后，如果当事人没有订立新的物业服务合同或者通过约定延 长原物业服务合同的服务期限，该物业服务合同终止。但是，问题在于——物 业服务合同终止后，在没有后续物业公司入驻的情况下，前物业公司的撤离必 然导致小区基本生活秩序的失控。为了避免上述这一情况，《中华人民共和国 民法典》第九百四十八条规定了不定期物业服务合同——如果业主没有依法作 出续聘或者另聘物业服务人的决定，那么小区的物业将处于无人管理的状态， 将影响到全体业主的正常生活，损害全体业主的共同利益，此时物业服务人基 于诚信原则，从保护全体业主共同利益的角度出发，继续为业主提供物业服务 的，原物业服务合同继续有效，只是服务期限变为不定期。
需要注意的是，不定期物业服务合同并不是业主和物业服务人之间订立了 新的合同，而是原物业服务合同的延续。虽然这种规定在一定程度上干预了当 事人的自由意思，但其中存在法律对秩序、效益等价值的考量，属于法定的特 殊安排。对不定期物业服务合同当事人的随时解除权，必须按照法律规定的方 式行使，即提前60日书面通知对方。当事人书面通知对方，即为行使解除权的 行为，但该行为在60日期限届满后方发生效力。
本案以2021年1月1日实施的《中华人民共和国民法典》中规定的有关不 定期物业服务合同、业主大会共同决定事项的相关条款为依据，将业委会在通 知期限不足60日，并且小区业主大会未依法作出另行聘请物业服务人的决定， 并由新物业服务人接管小区物业服务的情况下，所作出的选聘新物业服务人、 暂缓交纳物业服务费的通知等行为，确认违法和不具有法律效力，正确地应用 了《中华人民共和国民法典》的新规定。同时，本案中二审法院认为尽管业主 委员会主任李某拖欠物业费，但通过对业主大会决议的性质和效力的分析，认 为依法形成的业主大会的决定反映了业主的意愿，其法律效力不受业主委员会 主任拖欠物业费这一瑕疵的影响。此裁判结果对业主利益进行保护，提供了有 益的借鉴。
部分老旧小区，存在居住人口多、基础设施不完善、房屋产权不清晰等问 题，但同时也是百姓赖以生存的最基本空间，直接关联着市民生活，关系到群

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中国法院2023年度案例 ·合同纠纷


众的切身利益。现在城市大量老旧小区在进行改造，提升硬件环境的同时，也 需引导他们按照法律程序成立业主委员会，选聘和解聘物业服务企业。我们希 望通过本案的审理，能够指引街道、社区在破产企业改制小区、老旧小区改造 时，通过法定程序，选聘市场化服务企业、成立公益性物业服务实体、引入社 会资本管理等方式，引导居民因地制宜选择物业服务模式，推动建立物业管理 长效机制，将矛盾纠纷化解在居民社区。
编写人：湖北省襄阳市樊城区人民法院周艳