——济阳县经济和信息化局诉滕丕焕、郝慎华租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省济南市济阳县人民法院(2016)鲁0125民初53号民事判决书 2.案由:租赁合同纠纷
3.当事人
原告:济阳县经济和信息化局 被告:滕丕焕、郝慎华
第三人:山东济阳机械厂股份有限公司(以下简称山东济阳机械厂) 【基本案情】
2014年7月22日,山东济阳机械厂(甲方)与滕丕焕、郝慎华(乙方)签 订租赁协议约定:一、甲方将其所有的位于济阳县经二路××号机械厂 办公楼、厂区出租给乙方,乙方可对外转租;二、乙方对外转租的,必须 书面通知甲方,转租协议正本甲方应持有一份;三、乙方出租租金收入与 甲方按照各占有50%的比例分配。该租金由乙方收取后向甲方即时支付, 逾期三日视为违约,逾期七日甲方有权解除合同;四、在以下情况下协议 终止:乙方违约、政府行为、拆迁、不可抗力等,乙方对解除行为不得提 出异议及任何经济补偿要求。
后山东济阳机械厂经济阳县人民政府同意实施企业改制。原机械厂 老厂区土地和地上附属物等资产由县土地收储中心收回,所有权变更为 济阳县人民政府,由济阳县经济和信息化局管理。
2015年5月11日,济阳县经济和信息化局以滕丕焕、郝慎华对外出租 没有书面通知机械厂,且该协议书没有约定具体期限和明确租金显失公 平为由向滕丕焕、郝慎华送达解除协议通知书。但滕丕焕、郝慎华认
为,该通知书不符合法律规定,租赁协议并未解除。于是济阳县经济和信 息化局诉至法院要求判令滕丕焕、郝慎华将济阳县经二路××号原机械 厂老厂区全部资产交付济阳县经济和信息化局管理。
本院经开庭审理查明,滕丕焕、郝慎华已经将转租合同交付给机械 厂,并且机械厂同意滕丕焕、郝慎华的转租行为。
【案件焦点】
1.滕丕焕、郝慎华与山东济阳机械厂签订的协议书是否已经解
除;2.滕丕焕、郝慎华是否应当将济阳县经二路××号原机械厂老厂区 全部资产交付给济阳县经济和信息化局。
【法院裁判要旨】
山东省济南市济阳县人民法院经审理认为:根据山东济阳机械厂与 两被告签订的协议书,山东济阳机械厂是同意两被告继续对外转租的。
虽然根据该协议书第二条的约定,两被告对外转租的,必须书面通知机械 厂。但两被告将转租合同交付机械厂的行为,应当认定为两被告已经将 转租事项告知了机械厂。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第 二款规定的是承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。但 在本案审理过程中,机械厂明确表示同意两被告的转租行为。因此,原告 以两被告对外转租没有书面通知机械厂,没有得到机械厂的认可为由,通 知两被告解除其与山东济阳机械厂于2014年7月22日签订的协议书不符
合法律规定,其解除理由不能成立。关于原告经信局作出的协议书解除 通知中所称的“该协议书没有约定具体期限和明确的租金,致使出租方 合法利益无法得到保障,显失公平”的陈述,根据《中华人民共和国合同 法》第二百三十二条的规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明 确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人 可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租
人。因经信局并未在合理期限前通知两被告,其解除协议书的行为亦不 符合法律规定。关于租金问题,两被告在与山东济阳机械厂签订的协议 书中已经有明确的约定,即乙方出租租金收入与甲方按照各占有50%的比 例分配。因此,经信局于2015年作出协议书解除通知的行为无效,两被告 与山东济阳机械厂于2014年7月22日签订的协议书并未解除。
两被告与山东济阳机械厂于2014年7月22日签订的协议书并未解
除。根据原告提供的相关证据,本院认定,济阳县土地收储中心是涉案地 上附属物的所有者,济阳县财政局是涉案地上附属物的管理者,济阳县财 政局已将涉案地上附属物的管理权交付给经信局,因此,经信局是涉案地 上附属物的管理者。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的 规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。在 两被告与山东济阳机械厂签订的协议书并未解除的情况下,经信局应当 与两被告继续履行该协议书。因此,原告经信局要求两被告立即将济阳 县经二路××号原机械厂老厂区全部资产交付原告管理的诉讼请求没有 法律依据,不予支持。
山东省济南市济阳县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八 条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百 三十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院 关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判 决如下:
驳回原告济阳县经济和信息化局的诉讼请求。
【法官后语】
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期 间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。该条是法理学上“买卖 不破租赁原则”的法律规定。事实上,上述法条规定的“所有权变
动”不仅指因买卖引起的所有权变动,还当然包括因赠与、继承、互 易、合伙投资以及政府行为引起的所有权变动。
具体到本案,济阳县经济和信息化局以滕丕焕和郝慎华对外转租未 向其书面告知且租赁合同未约定租赁期限和租金数额为由,主张其享有 对该租赁合同的解除权。但其上述解除合同的理由并不成立,原因在法 院裁判要旨部分已有详细阐述,在此不再赘述。此外,双方在租赁合同中 虽有关于遇政府行为济阳县经济和信息化局享有解除权,滕丕焕和郝慎 华不得有任何异议的约定,但济阳县经济和信息化局并未依法行使该项 解除权。因此,双方签订的租赁合同并未解除。济阳县经二路××号原 机械厂厂区及办公楼虽然因政府行为所有权发生变动,但并不影响先前 其上设立之承租权的有效设立和行使。
编写人:山东省济南市济阳县人民法院 石华
