——陆某诉北京市海淀区富润家园业主委员会业主撤销权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2017)京01民终3906号民事判决书
2.案由:业主撤销权纠纷
3.当事人
原告(上诉人):陆某
被告(被上诉人):北京市海淀区富润家园业主委员会(以下简称富润家园业委会)
【基本案情】
陆某系富润家园小区业主。2016年11月1日,富润家园业委会发出
《公告》,内容为:“2014年2月,富润家园业主大会终止了北京昊岳富润
家园物业管理公司的物业服务合同……业委会起草了《富润家园小区物业企业选聘方案》进行公示,并提请业主大会表决。”同日,该业委会发出《选聘方案》,主要内容为:“鉴于我小区的《前期物业服务合同》早于2014年2月25日经业主大会表决同意解除。现业委会……制订本选聘方案,提交业主大会表决。一、选聘方案的实施主体,在获得小区业主大会表决通过并授权的基础上,业主委员会有权依照本方案实施包括委托公开招标、组织召开相关议题的业主大会等物业服务企业选聘的各项组织和实施工作……二、选聘方式及流程,富润家园小区本次物业服务企业选聘方式为公开招标方式……选聘物业服务企业的要求及服务标
准:1.根据《物业服务企业资格管理办法》的规定,参与竞聘的物业服务企业必须是依法设立的独立法人,必须具备二级或二级以上的物业服务资质且信誉良好;2.参与竞聘的物业服务企业必须保证提供的物业服务不低于《普通住宅小区物业管理服务等级标准》规定的住宅物业服务三级标准。”上述文件附有《富润家园业主大会会议表决票》,征求业主对以下表决议题是否同意或弃权的表决意见。
陆某认为,富润家园业委会发出的《公告》具有富润家园业委会决定的性质,且存在违法性、侵犯了业主相关权利,故要求撤销该《公
告》。富润家园业委会不同意陆某的全部诉讼请求,认为《公告》的性质并非业委会决定,而是征求意见的草案,其发放该《公告》正是在程序上征求广大业主意见。并且,《选聘方案》提及采取公开招标的方式,但该方案本身属于征求意见性质,并未启动涉及招投标物业收费标准阶段的问题,公开招标由市场决定投标物业公司的收费标准,最终确定收费标准及中标单位的表决权仍是业主,故并未侵犯业主权益。
【案件焦点】
富润家园业委会作出的《公告》是否为业委会决定。【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为:业委会决定应当是业委会对小区内公共管理事项所作出的处理。具体而言,业委会决定应当包括如下要素:行为主体是业委会;行为对象是小区公共管理事项;行为性质具有结论性,而非程序性告知。涉案《公告》的内容为对《选聘方案》提请业主大会进行表决,并对表决时间、地点、表决内容、表决方式进行公示。虽在作为表决对象的《选聘方案》中,富润家园业委会对选聘方式及流程进行了草拟,如通过公开招标,授权业委会与具有合法资质的招标公司签订《委托招标协议》等方式及流程选聘物业企业,但根据《公
告》的内容,业主可对上述方案发表是否同意或弃权之意见。再者,征询意见之方式有多种,包括开放性征询意见和草拟方案提交表决等,可见,提交业主大会表决之草拟方案并非最终决定。因此,上述《公告》应属征询业主意见之文件,而非具有结论性的、对小区内公共管理事项所作出的处理。综上,上述《公告》并非富润家园业委会决定,故陆某以该
《公告》系业委会决定为前提,提出该《公告》内容上、程序上违法,应当予以撤销之诉讼请求,不予支持。
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十八条第二款之规定,判决如下:
驳回陆某的全部诉讼请求。
陆某不服一审判决,提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为:业委会决定应当是业委会对小区内公共管理事项所作出的结论性的处理。本案《公告》的内容为对《选聘方案》提请业主大会进行表决,并对表决时间、地点、表决内容、表决方式进行公示。业主可对上述方案发表是否同意或弃权之意见。因此,《公告》并非决定。原审法院认定该《公告》并非富润家园业委会决定,故驳回陆某要求撤销该《公
告》的诉讼请求正确,予以确认。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一
百七十条第一款第一项的规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。
【法官后语】
《物权法》第七十八条第二款规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤
销。实践中,时常有业主就业主委员会的某一行为或发布的某一文件提起业主撤销权之诉。就此类案件的审理,首先需要识别诉争行为或文件是否具有业主委员会决定的性质。此为业主撤销权成立的前提条件,对于经审查,诉争业主委员会行为或文件不属于业主委员会决定的,应当驳回业主要求撤销决定的诉请。
业主委员会作出的决定应当是业主委员会对小区内公共管理事项所作出的处理,业主委员会作出程序性告知公告、过程性文件不属于业主委员会决议。根据《民法总则》第一百三十四条第二款的规定,决议是由一定主体依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出的。具体来说,业主委员会决定应当包括如下要素:
第一,行为主体是业主委员会。按照多数学者的观点,决议行为是特殊多方法律行为,决议系由若干人组成的机构通过意思表示表达出来,并形成的多数决结果。作出该多数决意思表示结果的机构则为决议的行为主体。该主体的判定并非仅以文件署名为准。例如,实践中存在业主委员会以其名义发布业主大会作出相关决议的情形,由于文件内容实为对业主大会某项决议的公示,因此该决议性质应为业主大会决议。对于业主委员会代表业主大会实施的行为,或由业主大会授权实施的行为,虽其对外效力可被视为业主大会的行为,但业主撤销权之诉针对的是其对内效力,故该行为的主体应为业主委员会。
第二,行为对象是小区公共管理事项。《物业管理条例》第十二条
第四款规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。《物业管理条例》第十九条第一款规定,业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。因此,业主委员会作出的与小区物业公共管理无关的事项,由于超越了业主委员会设立的行为范畴,不产生相应约束力。对于业主委员会作出的,属于小区公共管理事项,但超越《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规或业主大会赋予的职责作出的越权行为,应视为业主委员会作出的决议。
第三,行为性质具有结论性,而非程序告知性。《物业管理条例》第十五条规定,业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。可见,业主委员会作为业主大会的执行机构,作出的行为多为经业主大会授权的行为或程序
性、告知性、征询性行为。这类行为因未对业主相关权利义务产生实质性影响,不具有业主委员会决议性质。上述程序性问题可在最终决议作出时,作为审查决议是否存在程序性违法的事实行为附带予以审查,但不得单独作为被撤销的对象。
编写人:北京市海淀区人民法院颜君