甲业委会诉某房地产公司车位案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
四川省宜宾市中级人民法院(2022)川15民终335号民事判决书 2.案由：车位纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):甲业委会
被告(上诉人):某房地产公司
【基本案情】
甲小区系由某房地产公司开发建设，于2012年9月底通过竣工验收，后陆 续交付业主使用。
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2012年9月初，某房地产公司向住建局申请调整地下室设计方案。住建局 接到申请后，将原设计平面图及总体技术经济指标、调整后平面图及总体技术 经济指标分别在当地门户网、小区附近进行公告。在调整后地下室轮廓图上标 注的总体技术经济指标中载明：地面停车位87个、地下停车位182个。
案涉编号为34、36、37、38、39号的5个车位属于小区建造之初经规划建 设的地面车位。某房地产公司认可案涉车位由其一直使用，且不能办理产权登 记手续。2020年10月31日，甲业委会作出《甲业委会告全体业主书》,决定 从2020年11月2日起封闭停止使用案涉5个停车位。
根据甲业委会提供的某物业服务公司制作的小区业主共有公共部位收支统 计表，及甲业委会的当庭陈述，某房地产公司支付了2013年部分停车费及 2016年全年停车费(2016年每个车位按165元收取)。
在买受人与某房地产公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十三条第 四项中约定：“根据规划建设的地面停车位归出卖人所有，出卖人享有其所有 权、收益权及处分权，地面停车位由出卖人统一管理、规划，买受人对此不持 异议；出卖人在售房时根据实际需要确定上述车位给相应的业主专有使用并收 取相应使用费，其他业主不得对此提出异议……”该内容未加黑、加粗或者以 其他字体与合同其他内容予以区别。
【案件焦点】
如何确定案涉车位的权属。
【法院裁判要旨】
四川省宜宾市南溪区人民法院经审理认为：车位是小区业主共同生活的辅 助设施，属于小区的配套设施。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五 条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位，属于业主共有。”
规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完
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二、所有权纠纷 177
成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以 通过出售、附赠或出租等方式，对车位车库所有权的归属作出明确约定。非规 划内车位是占用业主共有的道路或其他场地用于停车形成的车位，没有在最初 批准的项目建设规划中，所占用的道路或场地属于业主共有。案涉5个地面车 位虽在小区建造之初经过规划，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用 需要的停车设施，规划的初衷并非让开发商获利，且案涉车位未计入建筑面积， 不能办理产权登记手续。地面车位与地下车位不同，未形成新的使用独立空间， 开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有道路或其他场 地，应认定属于业主共有。
根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循 公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者 限制其责任的条款，并对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加 重对方责任、排除对方主要权利的，没有对格式条款进行提示说明的，该格式 条款无效。本案中，某房地产公司与业主方签订的《商品房买卖合同补充协 议》第十三条中关于地面车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利 的排除，条款字体并未加黑加粗，且某房地产公司也未提供证据证明对该条款 尽到合理提示及说明义务，故该格式条款无效。
甲业委会于2020年12月递交本案反诉状，其主张的停车费损失应从2017 年12月起算，结合某房地产公司2016年支付停车费的情况，认定按每个车位 165元的标准计算停车费损失，并计算至2020年10月甲业委会作出《甲业委 会告全体业主书》时止。经计算，某房地产公司应支付甲业委会的停车费损失 为28875元(165元/月/个×5个车位×5月)。
四川省宜宾市南溪区人民法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六 条、第十五条，《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、第二百七十五条， 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第 一条第二款规定，判决如下：
一 、甲小区内涉案5个车位归甲小区全体业主共有； 更多法律书籍加微信：t h927
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二 、某房地产公司于判决生效之日起二十日内支付甲业委会停车费损失 28875元；
三 、驳回某房地产公司的诉讼请求 四 、驳回甲业委会的其他诉讼请求。
某房地产公司不服一审判决，提起上诉。
四川省宜宾市中级人民法院经审理认为：案涉车位应属甲小区全体业主共 有。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放 汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车 的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业 主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据上述 法律规定，实际上包括两种不同类型和性质的车位，相应地，其权利归属也各 不相同。第一种是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，第二种是占用业主 共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。本案的争议焦点即应明确案涉车 位属上述哪一种类型。规划内车位，是建设单位在开始建造之初经规划部门批准， 并于建造完成后可以办理产权登记的车位。《最高人民法院关于审理建筑物区分 所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)第二条第 一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应 当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确 区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主 所有权的客体。”因案涉车位无法办理不动产权属证书，因此，其不能成为享有 专有权的专有部分，也就不属于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位”。同
时，根据区自然资源与规划局明确案涉车位所占面积未纳入计容积率地上建筑面 积，其实质仍然是建设用地使用权。某房地产公司在建造甲小区时支付了建筑区 划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是在小区建设完成后，随 着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部 分土地使用权归小区业主共有。因此，应认定为案涉车位属占用业主共有的道路 或者其他场地用于停放汽车的车位。则此类型的车位法定属全体业主共有，某房
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二、所有权纠纷 179
地产公司通过与业主签订《商品房买卖合同补充协议》的格式条款排除对方法定 权利，且没有进行提示说明，应认定该格式条款无效。综上，某房地产公司因对 案涉车位不享有所有权以及其他物权，其主张享有收益权和处分权，不予支持。 同时，其主张《甲业委会告全体业主书》无效亦无事实和法律依据，不能成立。
四川省宜宾市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
车位、车库(以下统称车位)是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质 上属于小区的配套设施。车位权属事关人民的正常生活和经济利益，关乎全体 业主和开发商的利益衡平，如何认定其权利归属成为此类案件的重点和难点问 题。目前，我国对于车位归属问题主要有以下四种观点：(1)小区业主所有 说。该说又分为三种意见：第一种意见认为，业主基于对其所购房屋的专有权， 而对车位拥有共有部分持有权，车位的费用在开发商销售商品房时已加入售房 成本，由业主共同承担；第二种意见认为，开发商在销售商品房时应当为业主 提供停车场所，作为小区的配套设施，业主享有车位专有部分的所有权；第三 种意见认为，根据房随地走原则，在商品房销售完毕后，房屋所占的地下空间 利用权也随之转移给业主，地下车位不可能脱离土地使用权单独存在，理应随 之转移给业主所有。(2)开发商所有说。此种观点认为根据“谁投资谁受益” 原则，小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权， 地下车位是利用该土地的地下空间而建造的，系开发商投资，且未做分摊面积 分到各业主头上，同时，地下车位是具有相对独立的封闭空间的，故应为开发 商所有。需补充一点，在实际中不计算容积率的地下建筑不参与土地面积分摊。
(3)国家所有说。该观点认为部分地下车位属于人防工程，根据《中华人民共 和国人民防空法》相关规定，应推定为国家所有。(4)约定归属说。在法律没 有明确规定的前提下，遵循私法意思自治原则，地下车位归属应由开发商和业 主通过约定来确定其归属。
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中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
如何认定诉争车位的权属?笔者认为，应结合是否经规划部门批准，当事 人之间是否存在权属约定及相关格式条款效力，是否纳入容积率计算和公摊面 积、建设成本的分摊，是否属于建筑物的专有部分等因素综合判断。具体而言， 可以从以下几个维度进行审查：其一，判定是否属于规划内车位；其二，审查 合同当事人之间的具体约定及相关格式条款的效力；其三，判断是否属于建筑 物的专有部分；其四，审查容积率、公摊面积以及建设成本等。
首先，对于是否属于规划内车位的判断，可以通过审核最初的规划建设图 纸来确定。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、第二百七十六条 规定，小区内实际上包括两种不同类型和性质的车位，相应地，其权利归属也 各不相同。第一种是规划内车位，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位。 规划内车位，是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可 以办理产权登记的车位。第二种是非规划车位，即占用业主共有的道路或者其 他场地用于停放汽车的车位。
其次，关于合同当事人之间的具体约定及相关格式条款效力的问题，可依 据《中华人民共和国民法典》合同编相关规定进行审查判断。《中华人民共和 国民法典》第二百七十五条第一款规定的是规划内车位的归属，第二款规定的 是规划外车位的归属，应属全体业主共有。对于非规划车位，其权属已然明晰； 对于规划内车位，可以通过当事人约定的方式进行权属确定。但对于规划内车位 当事人未对权属进行约定或约定不明或约定无效的，又该如何认定其权属?法律 法规对此未作规定。笔者认为，可以从以下两个方面进行审查判断：一是是否属 于建筑物的专有部分；二是容积率、公摊面积以及建设成本等的审查。
再次，关于是否属于建筑物专有部分的判断标准。根据《最高人民法院关 于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第 二条第一款规定，应结合构造上的独立性、利用上的独立性、能否登记产权三 个要素判断车位是否属于建筑物的专有部分。如果三要素齐备，则车位属于建 筑物的专有部分，属于业主专有；如果三要素不齐备，则车位不属于专有部分， 而属于共有部分，归全体业主共有。
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二、所有权纠纷
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最后，关于容积率、公摊面积以及建设成本等的审查判断。如果建设单位 与业主之间没有就车位的归属达成明确的合意或约定不明的，最高人民法院倾 向认为①,如果车位的建设成本未分摊至业主购房费用中，而是建设单位自行 负担的，权属归建设单位；如果建设成本已经分摊至建筑区划内众多业主身上 的，即使彼此无约定，权属也应当归全体业主。因此，笔者认为，对于规划内 车位当事人未对权属进行约定或约定不明或约定无效的，在以上途径均不能判 定的情况下，最终的途径应从容积率、公摊面积以及建设成本等方面进行实质 审查，即通过审核最初的规划建设图纸、建造成本等技术档案资料，核查车位 的容积率是否纳入小区土地使用权面积内、是否纳入公摊面积、建设成本是否 纳入业主分摊的小区建设成本。如果购房时已经纳入公摊面积被分摊或者开发 商已将建设成本核算进小区开发成本中，依据“谁投资谁受益”原则，这类车 位属于全体业主所有；如果其土地使用面积和建造成本并未纳入小区商品房的 分摊，而是开发商投入成本建造的，那么开发商在合同中约定属其所有的，应 予支持。
就本案而言，案涉车位属于小区建造之初经规划建设的地面车位。根据上 述分析，因案涉车位无法办理不动产权属证书，其不能成为享有专有权的专有 部分，也就不属于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位”。且开发商虽然 与业主签订的《商品房买卖合同补充协议》约定了地面车位权属的相关条款， 但是该条款属于格式条款，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第 三项“有下列情形之一的，格式条款无效……提供格式条款一方排除对方主要 权利”的规定，相关格式条款排除了业主的法定权利，且没有进行提示说明， 应认定该格式条款无效。同时，按照小区规划，案涉车位所占面积未纳入计容 积率地上建筑面积，其实质仍然是建设用地使用权，在小区建设完成后，随小 区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分 土地使用权归小区业主共有。故案涉车位属于规划内车位，虽有权属约定，但
① 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理 解与适用》(上),人民法院出版社2020年版，第363页。
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是该约定条款因违反法律规定而无效。案涉车位不属于建筑物的专有部分、未 纳入计容积率地上建筑面积，属占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽 车的车位，应属全体业主共有。
编写人：四川省宜宾市中级人民法院李焕培 翟旭玫
