——唐小云诉信宜有家房地产信息咨询有限公司居间合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省茂名市中级人民法院(2016)粤09民终589号民事判决书 2.案由:居间合同纠纷
3.当事人原告(反诉被告、上诉人):唐小云
被告(反诉原告、被上诉人):信宜有家房地产信息咨询有限公司(以 下简称有家咨询公司)
第三人(被上诉人):陈达飞、李春燕 【基本案情】
2015年8月3日,李春燕委托有家咨询公司出售自有物业A601房,约定 售价50万元(一次性付款),税费买家自理、备注银行按揭52万元、高于 成交价部分作为中介费,符合条件时委托有家房地产适当收取客户定
金。有家咨询公司在代理期限内协助本人寻找合适的买家。
2015年8月3日,唐小云作为甲方与有家咨询公司作为乙方签订《购 房诚意金协议书》一份。约定:“ 甲方同意以530000元购买A601房、付 款方式为银行按揭。中介费用为5300元。甲方缴交2万元给乙方作为购





房诚意金,若价格达到甲方价位,此诚意金转为购房定金交与业主方,并 视为交易成功。”同日,有家咨询公司出具收据一张给唐小云收执,收据 写明收到唐小云诚意金2万元,当业主接收后转为定金。
2015年8月4日,有家咨询公司将诚意金中的10000元通过转账方式支 付给李春燕。
2015年8月24日,唐小云在未表明身份的情况下电话联系李春燕了解 涉案房产的出售情况,李春燕在通话中表示有人有意向购买涉案房产,但 未作最后答复,亦未收到他人定金。
2015年9月1日,唐小云委托广东泰的律师事务所向有家咨询公司发 出律师函,要求有家咨询公司退回购房诚意金20000元。有家咨询公司回 函称诚意金20000元已作定金转交给业主,唐小云在收到本函后应当于
2015年9月15日前及时履行合同,否则应承担定金罚则和支付中介费用。
唐小云于2015年9月22日向信宜法院提起诉讼,请求:一、被告立即 退还20000元给原告。二、被告承担本案的诉讼费用。而有家咨询公司 也向原审法院提起反诉,请求:判令被反诉人支付居间服务报酬合计
15300元给反诉人。
另查明,A601房属陈达飞与李春燕共有。一审庭审中,李春燕称其在 收到10000元定金后一直与有家咨询公司联系要求与买受人签订转让合 同,但买受人一直未与其签订合同,对此有家咨询公司予以确认。唐小云 称由于没有筹够房款,至今唐小云与李春燕就涉案的A601房没有签订转 让合同,并且也不再同意按涉案《诚意金协议书》中约定的条件与李春 燕就涉案的A601房签订转让合同。李春燕则表示由于唐小云不同意与其 就涉案A601房签订转让合同,已于2015年11月28日将A601房出售给案外 人。同时唐小云与有家咨询公司在一审庭审中表示,由于涉案的《诚意 金协议书》已经不可能再履行,双方同意解除该《诚意金协议书》。唐 小云与有家咨询公司确认是在有家咨询公司带唐小云两次到涉案A601房





看过后双方才签订《诚意金协议书》。
再查明,有家咨询公司提供该公司员工张树祥2015年6月至8月的工 资申报情况,证明张树祥为唐小云提供居间服务期间的薪酬费用。
【案件焦点】
1.本案的定金合同是否成立生效;2.本案的居间报酬条款是否生 效。
【法院裁判要旨】
广东省信宜市人民法院审理认为:唐小云同意在A601房以银行按揭 方式付款、转让价格为53万元的情况下,将其交给有家咨询公司诚意金 20000元转为定金并交与李春燕、陈达飞。有家咨询公司在符合双方条 件情况下,为了确保转让合同顺利签订,而将定金交与李春燕、陈达飞符 合有家咨询公司与唐小云在协议书中的约定。李春燕也收到有家咨询公 司转交来的定金10000元,因此,唐小云与李春燕、陈达飞之间的定金合 同是成立并且生效的。虽然唐小云在《购房诚意金协议书》中承诺在符 合约定的条件下,其所交的诚意金20000元均转为定金交与涉案A601房的 业主,但由于李春燕实际接收的定金为10000元,并且唐小云与李春燕、
陈达飞之间的定金合同的定金数额应为10000元,也就是说唐小云交给有 家咨询公司保管的诚意金20000元中只有10000元转变为定金。
关于有家咨询公司反诉要求唐小云支付居间服务报酬15300元,有家 咨询公司已按约定履行了居间人的义务,唐小云与李春燕、陈达飞就涉 案的A601房没有签订转让合同的根本原因是唐小云单方违约行为所导致 的,因此有家咨询公司反诉要求唐小云支付居间服务报酬有理有据,予以 支持。唐小云与有家咨询公司在《购房诚意金协议书》中约定中介费用 为5300元,因此确定居间服务报酬为5300元。
广东省信宜市人民法院判决:





一、信宜有家房地产信息咨询有限公司于本判决发生法律效力后十 日内退还诚意金人民币10000 元给唐小云;
二、限唐小云于本判决发生法律效力后十日内支付报酬5300 元给 信宜有家房地产信息咨询有限公司;
三、驳回唐小云的其他诉讼请求;
四、驳回信宜有家房地产信息咨询有限公司的其他反诉请求。
广东省茂名市中级人民法院经审理认为:本案涉案房屋的出售价格 已符合唐小云提出的价位,有家咨询公司支付10000元购房诚意金给李春 燕,应认定该款为双方在《购房诚意金协议书》中约定的定金。唐小云 向有家咨询公司发函要求退还20000元诚意金的理由为“客观原因”,但 唐小云未能举证证明。唐小云主张李春燕提供的信息不实存在欺诈的行 为,李春燕作为财产所有权人,唐小云在未表明身份的情况下与李春燕电 话聊天记录不足以证明李春燕对其存在欺诈,李春燕对自己的财产隐私 作出的解释是对其自身财产的保护,不构成欺诈。最后,唐小云在一审庭 审中自认未能签订转让合同的原因是因为其未筹够房款,其对自己不利 的事实陈述,构成自认,法院确认唐小云自认的事实,认定未能签订转让 合同是由于唐小云的自身原因造成的。综上,定金合同为实践性合同,以 定金实际交付的数额为准,原审法院认定本案定金的数额为10000元正
确,予以维持。关于居间报酬条款是否生效问题。茂名中院二审认为,当 事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就,唐小云为 自己的利益阻止房屋转让合同的订立,即阻止居间报酬条款的生效,那么 在本案中应视为居间报酬条款已生效。因此,原审法院判决唐小云支付 居间费给有家咨询公司正确,法院予以维持。广东省茂名市中级人民法 院判决:
驳回上诉,维持原判。





【法官后语】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解 释》第一百一十五条规定了立约定金的适用原则:“当事人约定以交付 定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要 求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”本 案中,唐小云与有家咨询公司在《购房诚意金协议书》中约定“ 甲方同 意购买此房价格为人民币530000元及付款方式为银行按揭”及“ 甲方
(即唐小云)与有家房地产协商同意此诚意金作为购房诚意金,有权督促 有家房地产与业主谈判磋商价格,若价格达到甲方价位,此诚意金将转为 购房定金交与业主方,并视为交易成功。若谈判磋商价格未达到甲方价 位,此购房诚意金无息全款退还给甲方”,根据第三人李春燕出具给有家 咨询公司的委托书可知,本案涉案房屋的出售价格已符合唐小云提出的 价位。在此情况下有家咨询公司支付了10000元购房诚意金给李春燕,应 认定该款为双方在《购房诚意金协议书》中约定的购房定金。唐小云在 一审庭审中自认未能签订转让合同的原因是因为其未筹够房款。当事人 在法庭上所作的对自己不利的事实陈述,当构成自认,属于无须证明的事 实,法院确认唐小云自认的事实,认定未能签订转让合同是由于唐小云的 自身原因造成的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预 订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当 事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定 处理”的规定,法院认定实际交付的10000元为本案定金金额,判决有家 咨询公司退还尚未支付给业主的10000元诚意金给唐小云。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同 的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中,唐小云与有家咨询公司签 订的《购房诚意金协议书》实际属于居间合同,居间报酬条款的生效及 成立是附条件的,即所签订房屋转让合同成立才生效。因本案中唐小云





与业主尚未签订房屋转让合同,所以唐小云认为居间报酬条款尚未生效, 居间人不应因此索取报酬。法院审理后认为,本案中是由于唐小云的原 因导致房屋转让合同无法订立,根据《中华人民共和国合同法》第四十 五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条 件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己 的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成 就的,视为条件不成就”的规定,唐小云为自己的利益阻止房屋转让合同 的订立,即阻止居间报酬条款的生效,在本案中应视为居间报酬条款已生 效。因此,法院判决唐小云须按约定支付居间报酬5300元给有家咨询公 司。
编写人:广东省信宜市人民法院 彭秋香