——扬州市嘉信佳房产中介有限公司诉蒋慧居间合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省扬州市中级人民法院(2017)苏1012民初6998号民事判决书 2.案由:居间合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):扬州市嘉信佳房产中介有限公司(以下简称嘉信佳房 产中介公司)
被告(被上诉人):蒋慧 【基本案情】
2017年5月20日,被告蒋慧与嘉信佳房产中介公司签订一份《委托看 房确认书》,看房地址及楼层为明珠山庄8幢××室,该确认书承诺:本人 及家属若自行或通过其他中介购买下表所列房屋,必须向嘉信佳房产中 介公司支付房价2%的补偿金,作为该公司已支付的人力、广告及其他费 用的合理补偿。其间,被告在原告公司人员引领下分别看了包括明珠山 庄8幢××室在内的六处房产。同年5月31日,被告在扬州市江都区龙城 房产中介有限公司(李承美、朱明秀)的居间服务下以133.8万元购买了 明珠山庄8幢××室房屋,并支付中介服务费用1万元。
另查明,明珠山庄8幢××室原房主并未委托原告嘉信佳房产中介公 司售卖该房产,原告系通过58同城网获知该售房信息。
【案件焦点】
嘉信佳房产中介公司诉求蒋慧给付24000元补偿金有无依据。 【法院裁判要旨】
江苏省扬州市江都区人民法院经审理认为:居间合同是居间人向委 托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报 酬的合同。被告签署的上述《委托看房确认书》,其中承诺的本意是为 了防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房
屋,使中介公司无法获得佣金。但被告所购房屋原房主并未委托原告售 房,该房源信息系通过58同城网获知,且原告未能促成买卖合同成立,故 买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行 为不构成违约;房屋中介公司居间的主要义务不是引领看房,而是促成房 屋买卖合同成立及相应的后续服务,虽然引领看房,但没有谈妥房屋交易 的时间、价格等条件,属于居间不成功。居间人未促成合同成立的,不得 要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
根据实际情况,原告付出前期引领被告多次看房的劳务,故被告应向其支 付从事居间活动支出的必要费用,酌定为500元。
江苏省扬州市江都区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四 百二十四条、第四百二十七条的规定,作出如下判决:
一、被告蒋慧于本判决生效之日起十日内向原告扬州市嘉信佳房产 中介有限公司支付费用500元;
二、驳回原告扬州市嘉信佳房产中介有限公司的其他诉讼请求。
原告扬州市嘉信佳房产中介公司上诉称:原审判决认定事实不清楚,
蒋慧签订的《委托看房确认书》已与嘉信佳房产中介公司形成独立的居 间合同关系。故请求法院撤销原审判决,改判蒋慧补偿嘉信佳房产中介 公司24000元;诉讼费用由蒋慧承担。
江苏省扬州市中级人民法院经审理认为:嘉信佳房产中介公司诉求 蒋慧给付24000元补偿金,不应予以支持。理由:嘉信佳房产中介公司确 认讼争房屋的售房信息系发布于58同城网,房主并未委托其出售,且其他 人员亦能够在58同城网查阅到该售房信息。现蒋慧提供的证据及本院补 充调查的相关内容能够证实,蒋慧方确系在其他中介的居间服务下购买 了讼争房屋,并非系利用嘉信佳房产中介公司的房源信息“跳单”后私 下完成交易。嘉信佳房产中介公司认为其曾带蒋慧看过讼争房屋,蒋慧 后在其他中介服务下与房主达成交易即属“跳单”行为,故蒋慧应给予 嘉信佳房产中介公司经济补偿,并无法律依据。而一审法院基于嘉信佳 房产中介公司付出的劳务酌定蒋慧支付500元的劳务费用,并无不当。至 于嘉信佳房产中介公司上诉提及的《委托看房确认书》,因该确认书系 嘉信佳房产中介公司自制的格式文本,在嘉信佳房产中介公司并非独家 享有讼争房屋出售信息的情形下,该确认书限制了买房人的权利,故而该 确认书不应作为裁判依据。
江苏省扬州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第(一)项之规定,判决:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
本案的争议焦点是嘉信佳房产中介公司的居间报酬请求权能否得到 支持?《中华人民共和国合同法》 (以下简称《合同法》)第四百二十四 条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订 立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”从法律规定来看,我国的 居间合同是双务性、诺成性合同,居间人有义务为委托人提供信息与媒
介服务,并促成委托人与第三人合同订立,委托人有义务向提供服务的居 间人支付报酬。居间合同的诺成性是指只要居间合同的双方当事人意思 表示一致,合同即可成立。《合同法》第四百二十七条规定:“居间人未 促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活 动支出的必要费用。”尽管居间合同的成立不以委托人与第三人之间订 立合同为前提,但对于居间合同报酬请求权而言,在居间合同有效成立后 委托人与第三人合同缔结之前,居间人的报酬请求权并不具备实现的全 部要素,需待居间合同之目的实现后,即委托人因居间人之居间行为而与 第三人订立合同后,该报酬请求权成立要素全部具备,居间人才可以向委 托人主张支付该报酬。
本案原告嘉信佳房产中介公司与被告蒋慧签订的居间合同系双方真 实意思表示且不违反法律法规禁止性规定,因此原、被告之间签订的居 间合同依法成立。但原告嘉信佳房产中介公司要求被告蒋慧支付居间报 酬没有法律依据,主要理由:其一,嘉信佳房产中介公司确认讼争房屋房 主并未委托其出售房屋,原告与讼争房主之间并未签订委托售房合同。
其二,由于讼争房屋信息系公开发布在58同城网,其他公众亦可以通过正 当途径获得讼争房屋信息,被告并未利用原告提供的房源信息、机会等 条件促成房屋买卖合同成立,故被告有权选择报价低、服务好的中介而 不构成“跳单”违约。其三,嘉信佳房产中介公司并未促成被告与讼争 房屋房主之间的买卖房屋合同成立。《合同法》第四百二十六条第一款 规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间 人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能 确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服 务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”从 法律规定来看,居间人能否促成委托人与第三人合同之订立,是其能否获 得报酬之唯一依据,本案原告并未促成房屋买卖合同成立。
由于我国房地产行业形势一路走高,二手房买卖成为公众生活中十
分常见的交易活动,很多人选择与一些二手房交易的中介机构签订居间 合同进行二手房买卖活动,房屋中介的居间合同在当今社会生活中普遍 存在。房屋中介机构作为专业机构掌握更多信息和资源,在提供居间服 务时应当履行如何告知义务,为促成买房人与第三人的房屋买卖合同提 供更加专业、优质的服务。个人也应当恪守诚实信用原则,在接受居间 服务后应当按照合同约定支付报酬,规范二手房交易市场秩序。
编写人:江苏省扬州市江都区人民法院 姜俊 梅勇华
