——侯某佳诉张某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2017)京03民终5207号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人、反诉被告):侯某佳
被告(上诉人、反诉原告):张某 【基本案情】
2016年1月7日,侯某佳作为买受人、张某作为出卖人与麦田公司作 为居间方签订《居间服务合同》,双方委托麦田公司就买卖涉案房屋提 供居间服务。约定买受人向居间方支付居间服务费98550元。双方签订 的买卖合同成立时,居间服务完成。支付方应按照合同约定支付居间服 务费。出卖人或买受人违反本合同约定,导致居间方不能继续履行义务 的,居间方不承担责任,且居间方有权收取本合同约定的居间服务费,如 支付方为守约方,则守约方可要求违约方赔偿。
同日,侯某佳作为买受人、张某作为出卖人与金诚丰公司作为服务 方签订《房屋交易保障服务合同》,约定服务内容为协助办理房屋解押 手续、贷款手续、公证手续、评估手续等。签订本合同当日,买受人向





服务方支付保障服务费32850元。
庭审中,经法院询问,金诚丰公司同意退还侯某佳支付的保障服务 费。
另查,2016年1月1日,侯某佳作为买受人(乙方)、张某作为出卖人
(甲方)与麦田公司作为居间方(丙方)签订《买方支付定金协议书》,约 定乙方愿意以657万元购买房屋,乙方贷款120万元方式支付。税费由乙 方负担。签订本协议当日,乙方向丙方支付所要转付的购房定金10万
元。合同约定于2016年1月15日前支付定金50万元,于2016年4月30日以 资金监管方式支付200万元,于2016年5月30日过户当日支付282万元。物 业保证金5万元在过户当日交接。
2016年1月7日,侯某佳作为买受人(乙方)、张某作为出卖人(甲方) 签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,房屋为涉案房屋,商品 房,未设定抵押,房屋成交价格为657万元。买受人直接交付定金50万元, 具体支付时间为签订附件当日支付20万元,剩余30万元于2016年1月15日 前支付。商业按揭贷款,买卖双方应于2016年4月27日前办理申请贷款手 续,买受人拟贷款数额为120万元。剩余购房款,买受人于2016年4月27日 前支付购房款200万元,支付方式为金诚丰公司指定账户资金监管。买受 人于2016年6月1日前支付购房款282万元,支付方式为银行资金监管。全 部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付甲方。具体内容以买卖 双方与资金监管机构签订的监管协议为准。第七条为违约责任。买卖双 方应按约定履行义务,若逾期履行,自逾期之日起违约方按成交价格的每 日0.5‰向守约方支付逾期违约金。自逾期之日起超过十五个工作日仍 未履行,守约方有权单方解除买卖合同,任一方违约造成买卖合同无法继 续履行或解除的,守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索
赔。违约方还应承担守约方因此次交易所支付的居间等各项费用。
同日,侯某佳作为买受人与张某作为出卖人达成《补充协议》,约定





买卖双方应于2016年4月8日前配合金诚丰公司办理资金监管手续,签订 与办理资金监管相关的协议。买受人同意出卖人于2016年4月8日前以该 房屋为担保办理借款,由金诚丰担保向出借人办理借款手续,配合出借人 办理与借款相关手续,包括但不限于售房委托公证、房屋抵押、强制公 证等。买受人应于2016年4月27日前将购房款200万元,转入金诚丰指定 账户。若出卖人与金诚丰担保的出借人签订《借款合同》,则金诚丰监 管的资金优先作为本次借款的还款来源。
合同签订后,侯某佳于2016年1月7日向张某支付定金20万元,于2016 年1月18日向张某支付定金30万元。
2016年1月20日,侯某佳向麦田公司支付居间服务费98550元,代收保 障服务费32850元。当事人当庭确认保障服务费系麦田公司代金诚丰公 司收取,金诚丰公司表示同意退还此笔费用。
2016年4月8日,买卖双方准备签署资金监管协议。金诚丰公司与双 方在签订资金监管协议时,准备签订借款合同等其他协议,张某予以拒
绝,遂产生纠纷合同至此履行中止。侯某佳、麦田公司和金诚丰公司表 示张某有借款需求,但拒绝签订借款合同等协议。张某则对此否认,表示 没有借款需求,而金诚丰公司要求其在签订资金监管协议同时必须签订 借款合同等协议,对此金诚丰公司否认,表示不需同时签订。
就双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》附件二以 及《补充协议》中双方约定的由金诚丰公司进行资金监管以及张某向金 诚丰公司指定的借款人借款一节,张某表示合同系制式合同,无法调整, 张某基于重大误解签订的,要求撤销上述约定。就此,侯某佳、麦田公
司、金诚丰公司均表示合同并非制式合同,是可以调整的。补充协议系 依张某借款需要拟定的,是双方协商后拟定的,并非制式合同。
【案件焦点】





张某拒绝签订资金监管协议等行为是否构成违约,合同是否应当解 除及合同解除的后果。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为:侯某佳和张某签订房屋买卖合 同,该合同系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定履行 各自的义务。现侯某佳已按照合同约定支付了定金,双方应按照合同约 定签订资金监管协议继续履行合同。此时,张某主张其对双方关于金诚 丰公司资金监管的合同约定内容存在重大误解,要求撤销。经法院审理 查明,双方就金诚丰公司进行资金监管一事,进行了明确的约定,该约定 系双方真实意思表示。现张某主张存在重大误解,但并未提交相关证据 加以证明,法院对此无法认定,故法院对张某反诉要求撤销有关金诚丰公 司资金监管的约定不予支持。因张某未按照合同约定继续履行合同,未 签订资金监管协议,导致合同无法继续履行,按照双方合同约定,已构成 违约。现侯某佳依据合同约定要求解除合同,有事实和法律依据,且张某 当庭亦表示同意解除,故法院对侯某佳该请求依法予以支持。侯某佳要 求返还定金50万元,有事实和法律依据,且张某当庭亦表示同意,故法院 对侯某佳该请求依法予以支持。关于违约金,侯某佳依据合同约定的违 约金计算方式主张违约金,有合同依据。侯某佳主张其实际损失系房屋 升值损失,亦有事实依据,故法院对此请求依法予以支持。关于侯某佳要 求张某赔偿的居间服务费,实为两项费用,一是居间服务费,根据合同约 定,该费用麦田公司不予退还,由违约方向守约方赔偿,故对此法院依法 予以支持。二是保障服务费,该费用系麦田公司代金诚丰公司收取,金诚 丰公司当庭表示同意退还。故对侯某佳要求退还保障服务费,法院依法 不予支持。
综上,北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八 条、第五十四条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第一百 三十条之规定,判决:





一、解除侯某佳和张某于2016年1月1日签订的《买方支付定金协议 书》和2016年1月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》 和《补充协议》。
二、张某于判决生效之日起七日内返还侯某佳购房定金50万元;
三、张某于判决生效之日起七日内赔偿侯某佳违约金1314000元;
四、张某于判决生效之日起七日内赔偿侯某佳居间服务费损失 98550元;
五、驳回侯某佳的其他诉讼请求;
六、驳回张某的全部反诉请求。
张某不服一审判决,提出上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为:依法成立的合同受法律保护, 对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得 擅自变更或解除合同。侯某佳和张某签订的《北京市存量房屋买卖合同 (经纪成交版)》及附件、《补充协议》等系各方当事人的真实意思表
示,合法有效,各方均应按照合同约定履行各自的义务。从各方履行合同 的情况来看,侯某佳在合同签订后已按照约定支付了定金,各方应依约以 金诚丰公司资金监管的方式继续履行合同,即办理资金监管手续、签订 与办理资金监管相关的协议。而张某拒绝签订资金监管协议,其关于金 诚丰公司不具备资金监管的资质、其签署由金诚丰公司资金监管的合同 约定内容系重大误解应予撤销,以及被要求签署资金监管的相关文件严 重损害其利益的上诉主张,缺乏事实及法律依据,故法院对此不予采纳。
根据侯某佳提交的录音证据内容得知张某在拒绝签订资金监管协议 后曾明确表示拒绝变更由银行进行资金监管。其在一审期间及二审前期 庭审过程中均对录音真实性表示予以认可,但在二审最后一次庭审中否





认该录音的真实性,且其没有相反证据予以证明,故法院对其否认录音证 据真实性的陈述不予采信。张某在拒绝金诚丰公司进行资金监管后亦拒 绝变更为银行监管方式继续履行合同,明显与各方之间的协议约定相违 背,一审法院据此认定张某构成违约,并无不当。张某上诉提出资金监管 方式本可协商但系侯某佳原因造成合同无法继续履行而解除,与查明事 实不符,法院不予采纳。
根据双方合同约定,对于张某违约造成合同无法继续履行的情形,侯 某佳有权要求解除合同,且张某在庭审中亦表示同意解除,一审法院据此 认定合同解除并无不当,法院予以确认。合同解除后,张某应向侯某佳返 还定金50万元。合同的附件及《补充协议》均是合同的组成部分,故张 某违反《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》附件和《补充协议》 的约定,亦应按照合同约定的违约金计算方式支付相应的违约金,一审判 决结合合同违约金条款的约定及房屋升值损失,确定相应违约金数额并 无过高,对此法院予以维持。张某上诉主张不应按照合同的违约金条款 来计算违约金数额,依据不足,法院不予支持。关于居间服务费,根据双 方合同约定,由违约方向守约方进行赔偿,一审法院据此认定由张某向侯 某佳赔偿居间服务费,亦无不当。
综上所述,张某的上诉请求均不能成立,一审判决认定事实清楚,适 用法律正确,应予维持。北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和 国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
本案的主要争议焦点之一和涉及的法律问题为:当事人在合同中同 时约定了定金和违约金的情况下,当事人一方请求返还定金,另一方请求 支付违约金的,法院如何适用违约金调整规则。





定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作 为担保的担保方式。依据性质及功能的不同,定金又可分为立约定金、
成约定金、解约定金、违约定金和证约定金。违约金系指按照当事人的 约定或者法律直接规定,一方当事人违约的,应向另一方支付的金钱。依 据我国《合同法》第一百一十五条规定,当事人可以约定一方向对方给 付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要 求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。 从该条规定来看,定金作为债权的担保,系违约性质的定金,这就使得定 金与违约金约定在一定程度上产生了重合。
定金与违约金之间的适用,关系到合同因一方违约导致合同不能履 行时,违约方应承担的责任问题,对守约方如何主张权利至关重要。由于 定金与违约金均具有弥补守约方实际损失的功能,为避免违约方因同一 行为承受两种后果,在定金与违约金的适用方面,我国《合同法》采取
了“择一适用”的原则。依据《合同法》第一百一十六条规定,当事人 既约定违约金,又约定定金时,一方违约时,对方可以选择适用违约金或 者定金条款。不难看出,对于守约方来说,其仅能在两者之间选择一种对 自己最有利的方式主张,获得赔偿。值得注意的是,该条款规定的“择一 适用”针对的是同一违约行为,如果双方当事人在合同中针对不同违约 行为分别作出了定金和违约金的约定,在一方存在以上所述的不同违约 行为时,守约方依然可依据合同的约定分别主张定金和违约金。
在司法实践中,合同针对同一违约行为分别约定了定金和违约金,一 方要求返还定金,另一方要求支付违约金,法院应当如何适用违约金调整 规则对违约金的具体数额进行调整,存在争议。依据《最高人民法院关 于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条,人 民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程 度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
依据该条款,其仅对人民法院在调整违约金数额时应当予以考虑的因素





作出了规定,并未提到定金与违约金同时约定时,应如何衡量。目前,对 于是否将定金约定及支付的数额作为确定违约金数额的依据,存在两种 观点:第一,调整违约金数额应以实际损失为依据,无须考虑定金支付的 情况。合同中对于违约金的约定系双方当事人的真实意思表示,在一方 违约的情况下,应当按照合同约定的违约金数额对守约方予以赔偿损失, 无论定金支付的情况,该违约金条款均为有效。第二,调整违约金数额时 应考虑到定金的支付情况,并将其作为确定违约金数额的一个依据。定 金和违约金作为守约方可自主选择的权利主张方式,其功能均是赔偿守 约方因合同不能继续履行所造成的损失,如果两者数额差距过大,便会违 背权利义务相统一的理念。例如,双方签订房屋买卖合同,总价款为700 万元,双方约定若一方违约,则其应当支付守约方20%即140万元的违约
金,合同签订后,买方支付了10万元作为定金,现卖方违约,买方在主张损 失时,既可以要求按照定金罚则双倍返还定金,也可以要求按照合同约定 的违约金主张赔偿,在此种情况下,定金罚则与违约金的数额相去甚远, 守约方能否基于其已付的10万元定金作为要求违约方支付140万元违约 金的依据?通过对相关案件进行检索,从权利义务相统一的角度出发,目 前人民法院往往会将定金作为调整违约金数额的依据之一,在考虑守约 方定金支付数额的情况下,对合同履行情况等其他因素予以综合考量,酌 情确定违约金数额。
编写人:北京市第三中级人民法院 全奕颖 薛俣潇