——曲某诉胡某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初第66890号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告):曲某 被告(反诉原告):胡某 【基本案情】
2016年8月11日,胡某与曲某签署《北京市存量房屋买卖合同》。主 要内容是,胡某出售的房屋坐落于朝阳区安立路56号2号楼××号。该房 屋抵押给招商银行北京支行,抵押金额120万元;胡某应于网签后且2016 年10月25日办理抵押注销手续。双方通过我爱我家公司居间介绍成交。 房屋成交总价700万元;曲某应于合同签订当日向胡某支付定金50万元; 曲某拟贷款金额300万元;双方一致同意曲某分两次向胡某支付除定金与 拟贷款金额外的所有成交总价款,第一次于网签后且2016年10月15日向 胡某支付200万元,第二次于面签当天且2016年11月1日向胡某支付150万 元。胡某应当在房屋查档当天将房屋交付曲某。双方最晚应于合同签订 之日起90日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记
手续。曲某付款逾期在10日之内,合同继续履行,并自约定的应付款期限 届满之次日起至实际支付之日止,按逾期应付款每日万分之五向胡某支 付违约金;曲某逾期付款超过10日,胡某有权单方解除合同,如胡某选择 单方解除合同,应当以书面方式进行,本合同自胡某向曲某发出书面通知 到达之日起自动解除,曲某应按成交价款的20%向胡某支付违约金。胡某 逾期10日内交付房屋,自约定的交付期限届满之次日至实际交付房屋之 日应按房屋成交总价万分之五向曲某支付违约金,且应于实际交付之日 向曲某支付,合同继续履行;胡某逾期10日未交付房屋,曲某有权单方解 除合同或者选择继续履行合同,如曲某选择单方解除合同,应当以书面的 方式进行,本合同自曲某向胡某发出书面通知到达之日起自动解除,胡某 应于5个工作日内将已经收取的全部款项返还曲某,并按照房屋成交总价 的20%向曲某支付违约金。
2016年8月12日,胡某与曲某在我爱我家公司见证下签署补充协议。 主要内容是,胡某同意将位于朝阳区安立路56号2号楼××号房屋出售给 曲某。经三方友好协商同意,任何一方如对另一方或者两方作出承诺,都 会以补充协议、证明或者承诺书等书面形式体现,不存在也不认可口头 约定或者承诺。为了保障资金安全,双方未到建委进行房屋查档确权之 前,我爱我家公司建议资金自行交接不超过10万元,并建议选择资金监管 或者资金存管方式进行交接,如未按照上述提示交接,导致的风险将由买 卖双方自行承担。由于曲某原因无法于签署本协议时缴纳足额定金,胡 某同意曲某暂交10万元,余额部分在房屋查档当天且2016年8月12日内补 齐,若逾期未补齐,则视为曲某违约,胡某有权要求曲某按照合同约定的 定金金额双倍标准承担违约金,并有权解除合同。曲某于网签后自行支 付胡某购房款400万元。双方协商同意在签署本协议后2日内共同办理房 屋交验手续,胡某须在交验前腾空房屋,结清所有应承担的费用。曲某承 诺在其入住后至办理完产权转移手续之前,不得对房屋主体结构进行改 动或者进行装修。如因曲某原因未能办理产权转移登记手续,在确定曲 某违约且胡某要求解除合同导致合同终止履行的,曲某按照胡某要求搬
出房屋,结清使用期间发生的物业费、燃气费、水电费等费用,并按照同 地段租金最高标准向胡某支付占用房屋期间的房屋使用费,给胡某造成 其他损失的,仍需承担赔偿责任。如因胡某原因未能办理产权转移登记 手续,曲某要求解除合同导致合同终止履行的,胡某须按有关约定向曲某 承担违约责任;在胡某承担违约责任后3日内,曲某须搬出房屋,结清使用 期间发生的物业费、燃气费及水电费用等,并按照同地段租金最低标准 向胡某支付占用期间的房屋使用费。除合同及补充协议对违约责任另有 约定外,双方任何一方违反补充协议的约定,违约方应向守约方支付房屋 成交总价款20%的违约金。
合同签署后,曲某支付胡某10万元定金。2016年8月12日补充协议签 署当日,曲某又支付胡某定金10万元。2016年8月21日,曲某将剩余定金 30万元支付给胡某。2016年8月24日,胡某向曲某出具了收取定金50万元 的收据。2016年10月24日,胡某向曲某丈夫发送微信,以曲某未按期支付 定金及首付款提出解除合约,并表示将50万元定金予以退还,另支付利
息1万元。2016年11月5日,胡某向我爱我家公司人员郭某某及曲某分别 发送微信,通知曲某终止合同履行。经我爱我家公司多次协调,合同终未 履行。
【案件焦点】
定金合同的生效条件。 【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为:胡某与曲某签署的《北京市存 量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示,内容不违反 国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。关于违约责任问题,本院 从双方争议的定金及购房款支付环节进行判断。首先,在定金支付环节, 双方虽然在补充协议中约定了逾期支付定金的违约责任,但该约定有悖 法律规定。根据法律规定,定金是一种担保方式,定金合同从实际交付之
日起生效。在曲某向胡某支付定金之前,定金合同并不生效。即使曲某 未依约向胡某支付定金,也不能据此认定曲某违约。双方就逾期支付定 金构成违约的约定,实则改变了定金的性质。然而,即使将50万元视作分 期购房款,也不足以支持胡某行使合同解约权。根据补充协议约定,胡某 同意曲某暂交定金10万元,曲某于补充协议签署当日即支付胡某定金10 万元,履行了相应义务。补充协议约定,曲某应在房屋查档当天且2016年 8月12日内将剩余定金补齐,该约定设定了房屋查档当天以及2016年8月 12日两个条件,如曲某于补充协议签署之日即2016年8月12日将剩余定金 补齐,则与胡某同意曲某暂交10万元的约定不一致,故该约定不明确。而 且,即使曲某逾期于2016年8月21日将剩余定金30万元支付给胡某,也未 超过10日的解约期限。退一步讲,即使曲某付款超过了10日的期限,胡某 也未依约采取书面的方式通知曲某解除合同。胡某未书面通知曲某解除 合同,并接受曲某支付的定金,表明其同意继续履行合同。其次,关于首 付款的支付环节,胡某提出曲某夫妻口头承诺9月中旬支付购房款,其主 张不仅没有事实依据,且不符合“不存在也不认可口头承诺”的约定。
因此,胡某以曲某违约而拒绝履行合同的理由不能成立,其拒绝履行合同 的行为构成违约,应向曲某承担违约责任。曲某要求解除合同,胡某同意 解除合同,本院予以确认。曲某要求胡某返还定金50万元并支付违约金 140万元,符合事实及法律规定,本院予以支持。胡某反诉请求,没有事实 与法律依据,本院不予支持。综上,北京市朝阳区人民法院依照《中华人 民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定,判决如下:
一、解除胡某与曲某签署的《北京市存量房屋买卖合同》及胡某与 曲某、北京我爱我家房地产经纪有限公司签署的补充协议;
二、胡某于本判决生效之日起十日内返还曲某定金50万元;
三、胡某于本判决生效之日起十日内支付曲某违约金140万元;
四、驳回胡某的反诉请求。
【法官后语】
2015年年底至2016年年初,北京楼市火热,房价疯涨。中央调控楼市 的重拳频出,通过提高购买二套房首付比例等政策对非刚需的购房作出 限制,但收效颇微,楼市新政的发酵作用显现缓慢,北京等一线城市的二 手房市场活跃度仍十分之高,房价可谓一天一价,因买方购房能力下降, 换房者惧怕出售自己名下唯一住房后就买不起下一套住房,或最简单而 言的,卖房者今天卖房明天就亏因而签完房屋买卖合同就后悔拒绝继续 履行等违约现象频发。作为房屋买卖合同中相对强势的一方,卖房者有 可能会以贷款政策变化为由要求变更合同履行时间、方式,甚至为合同 履行增设条件,而合同双方都会因为害怕对方违约而增设许多的违约条 款,以避免自己承担房价疯涨带来的畸高风险。房屋价格的大幅波动是 纠纷产生的外部背景,诚信缺失、当事人逐利心理是纠纷产生的内部原 因,而中介机构管理混乱则助推了逐利性违约。
在这样一个背景下本案发生。双方签订《北京市存量房屋买卖合
同》及一份补充协议,房屋买卖合同约定在双方签订该合同当日,曲某需 一次性交纳50万元购房定金,胡某在房屋查档当天将该房屋交付给曲
某。在合同签订当日,曲某交付10万元定金给胡某。后双方签订补充协 议,约定因为曲某未能在买卖合同签订当日交齐50万元定金,双方约定余 额在房屋查档当天且2016年8月12日内补齐。补充协议签署当日,曲某又 支付胡某定金10万元。2016年8月21日,曲某将剩余定金30万元支付胡
某。2016年8月24日,胡某向曲某出具了收取定金50万元的收据。房屋查 档当天,胡某未将房屋交付曲某。曲某认为胡某未按约定交付房屋属于 违约,应退还50万元定金并支付违约金140万元。胡某认为,曲某逾期未 交付定金是违约,要求曲某按照双倍返还定金的金额标准支付违约金。
因此,本案的主要争议焦点就在于双方在房屋买卖合同及补充协议 中都约定了逾期付款的违约责任,曲某逾期支付定金是否需要承担违约 责任。这样一个争议就涉及定金合同生效条件的问题。
定金合同经当事人意思表示一致即告成立,而成立以后不一定就能 生效。定金合同经当事人双方意思表示一致应当采用书面形式。《担保 法》第九十条规定:当事人订立合同,“定金应当以书面形式约定” 。定 金合同成立后,须实际交付才能生效。《合同法》第四十四条规定:“依 法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登 记等手续生效的,依照其规定。”定金合同不属于需要办理批准、登记 手续的合同,却不能因成立就生效,它还必须符合《担保法》的特别规
定。《担保法》在第九十条对定金合同生效条件明确规定为:“定金合 同从实际交付定金之日起生效”。
定金的法律效力,是指定金合同生效后在当事人之间产生的相应权 利义务关系。定金依法成立,并经实际交付,便产生法律效力。由此可
见,定金合同属于实践性合同。依照我国民事立法的规定,定金的法律效 力主要表现在: (1)债务人履行债务后,定金应当抵作价款或收回; (2)给 付定金一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不 履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
定金的主要作用是通过合同当事人一方在合同履行合同主要义务前 交付给对方的金钱,在不履行时发生不返还或双倍返还的效力,起到担保 效果的担保形式。定金作为债的担保方式,在我国民事立法中己经得到 了肯定。1981年通过的《经济合同法》第十四条明确了定金制度,将其 作为合同履行的一种担保方式;1986年通过的《民法通则》第八十九条 中规定的定金,在债权一节中,作为担保债务履行的四种方式之一;1995 年通过的《担保法》以专章规定定金,将其作为与保证、抵押、质押、
留置并列的一种保障债权实现的担保方式;1999年通过的《合同法》第 一百一十五条同样将给付定金作为债权的担保。因此,定金的性质在于 担保,这也是为什么定金合同为实践合同,在当事人交付定金之后定金才 起到担保的作用。
本案中,双方对于逾期支付定金约定了违约责任,其实是通过约定改
变了定金的性质,使之变为预付款,而不具有了定金的功能,显然这是有 悖法律规定的。因此,按照合同约定,逾期支付定金,接收定金的权利方 有权利解除合同,而无权要求逾期支付定金的违约金。胡某在收取50万 元定金之后,向曲某出具了定金收据,并未书面通知合同解除,应视为愿 意继续履行合同。而后在房屋查档当天,其未配合房屋查验并未交付房 屋却实实在在的违约了。
本案还涉及另外一个问题需要指出,中介公司提供居间服务时,为促 成买卖成立,存在未尽审核和注意义务的情况。比如,签订合同时,对合 同条款约定不明没有提示双方当事人进一步明确合同内容以避免争议发 生。中介公司的员工作为提供居间服务者缺少必要的相关法律知识,对 买卖合同双方存在一定的引诱,甚至告知被居间人合同可以签,但可以不 严格按照合同履行这类误导性话语,导致买卖双方风险增加,也导致履行 过程中产生纠纷。
综上,随着我国房地产业的蓬勃发展以及房地产市场的不断活跃,房 屋作为一种商品,在人们的生活中所占据的位置越来越重要。商品房买 卖这一民事法律行为较之于其他商品交易行为,其标的的特殊性和交易 本身的复杂性,决定了双方当事人对交易行为必然慎重为之,而如何以法 律手段保障商品房买卖中双方当事人的利益,更是为人们所关注。中介 作为居间服务提供者,更应熟悉相关法律规定,在为双方起草合同中承担 起引导的作用,避免不符合法律规定或约定不明的合同条款的出现。
编写人:北京市朝阳区人民法院 毛文蝶
