——李辞英诉李少华农村房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院(2012)象民初字第1180号民事判决书
2. 案由：农村房屋买卖纠纷
3.当事人
原告：李辞英 被告：李少华




五、农村房屋买卖 175

【基本案情】
原告李辞英与被告李少华系姐弟关系。2004年，原告李辞英与本村村民在桂 林市象山区平山规划新村二期某处合建了一栋房屋。2004年5月，原、被告双方达 成口头协议，约定原告李辞英将自己所有的位于平山规划新村二期的房屋第五层卖 给被告李少华。同年5月4日，被告将45000元购房款交付给原告。被告辩称当时 约定的购房款是55000元，其中还有未支付的10000元是用原告李辞英欠其另一弟 弟的钱抵进购房款；原告对此辩称不予认可。同年，被告将该房屋装修并一直使用 至今。庭审中，原告称被告自2004年8月起一直将房屋出租，被告辩称是在2005 年5月后才将房屋出租给一个朋友，只是收了水电费。
另查明，2004年8月6日桂林市人民政府向原告发放了《集体土地使用证》, 该《集体土地使用证》上写明该土地使用权类型为集体划拨，用途为住宅。2004 年11月4日，桂林市房地产管理局向原告发放了《房屋所有权证》 一本，写明原 告李辞英对坐落于桂林市象山区平山规划新村二期房屋的第1、2、5层，建筑面积 为212.03平方米的住宅享有所有权。
【案件焦点】
在农村集体土地上所建造的房屋卖给其他集体经济组织成员是否有效的问题。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院经审理认为：1.关于原、被告双方约 定的房屋买卖合同是否无效的问题。本院认为，农村住房转让时，宅基地使用权也 一并转让，故本案的房屋买卖涉及到农村宅基地使用权的转让问题。根据《中华人 民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地 的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再 申请宅基地的，不予批准”之规定，本院认为，本案所涉房屋买卖合同虽是双方当 事人在平等、自愿基础上协商达成，意思表示真实，但此合同若认定有效，势必将 与房屋密不可分的宅基地使用权主体扩大化，而农村宅基地使用权的主体仅限于本 集体经济组织成员，本案中被告并非涉诉房屋所在集体经济组织成员；另《中华人 民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，原、 被告双方约定将集体土地上的房屋进行买卖，实质上就是将农民集体所有的土地使 用权转让用于非农业建设。综上所述，本院认为，原、被告双方约定的房屋买卖协 议违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，依据《中华人民共和国合同法》 第五十二条第(五)款之规定，违反法律、行政法规的强制性规定，属于合同无效 的情形之一，故本院对原告要求认定原、被告双方2004年5月约定的房屋买卖合 同无效的诉讼请求予以支持。2.对于原告诉请要求被告返还房屋及租金损失应如 何承担的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该 合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相 应的责任。”本案中，被告应将涉案房屋返还给原告，原告也应将其收取的购房款 返还被告。故本院对原告要求被告返还房屋的诉讼请求予以支持。对于原、被告双 方因合同无效所造成的损失应如何承担的问题，本院认为，原告李辞英明知该房屋 买卖所涉及的集体土地使用权不能转让，且明知被告李少华并非涉诉土地的集体经 济组织成员，仍将该房屋出卖给被告；另原、被告双方在口头约定房屋转让协议之 后，原告即将房屋交付被告使用至今，被告对其向原告购买的房屋情况及性质应当 了解，故房屋买卖合同无效的责任不能仅归责于一方，原、被告双方对此均有过 错。依照法律规定，双方因合同无效造成的损失应各自承担。故在本案中，原告诉 称其因房屋买卖合同无效所造成的租金损失，应由其自行承担。综上，本院对原告 要求被告返还租金的诉讼请求不予支持。
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地 管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：
一 、原告李辞英与被告李少华于2004年5月约定的房屋买卖合同无效。
二 、被告李少华应于本判决生效之日起十五日内搬出位于桂林市平山规划新村 二期××号第五层房屋。
三 、驳回原告李辞英其他诉讼请求。
本案案件受理费1900元(原告已预交),由被告李少华承担950元，原告李辞 英承担950元。





五、农村房屋买卖


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【法官后语】
近年来，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者 出租、或者售与他人。现行的法律法规中，由于农村房屋法律定位模糊，农民对其 自有房屋是否有处分权在立法上存在矛盾，导致在实践中出现很多社会问题。从本 案审理情况来看，争议焦点问题在于：农村集体土地上的房屋买卖是否有效。根据 地随房走，房随地走的原则，农村住房转让时，宅基地使用权也应一并转让，故本 案的房屋买卖实际涉及到农村宅基地使用权的转让问题。而农村宅基地使用权的主 体仅限于本集体经济组织成员，本案中被告并非涉诉房屋集体经济组织成员；原、 被告双方约定将集体土地上的房屋进行买卖，实质上就是将农民集体所有的土地使 用权转让用于非农业建设。综上，原、被告双方约定的房屋买卖协议违反了《土地 管理法》的规定，属于合同无效的情形，故法院对原告要求认定原、被告双方 2004年5月约定的房屋买卖合同无效的诉讼请求予以支持。
编写人：广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 韦乐芳