——黄某辉等诉无锡市金顺房地产开发有限公司商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2017)苏02民终4490号民事判决书 2.案由:商品房销售合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):黄某辉、薛某红、黄某灵
被告(上诉人):无锡市金顺房地产开发有限公司(以下简称金顺公 司)
【基本案情】
2014年1月23日,金顺公司(出卖人)与黄某辉、薛某红、黄某灵(买 受人)签订合同,约定三人购买金顺公司开发的商用商品房屋,买受人并 按约实际支付了购房款484873元。合同约定,出卖人应在2014年5月1日 前将符合约定的商品房交付买受人使用;出卖人应当书面通知买受人办 理交付手续;出卖人逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同,买受人 要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人自约定的最后交付期限的第 二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违 约金。黄某辉(甲方)另与无锡市金和物业经营管理有限公司(乙方,以下 简称金和公司)签订了委托经营管理协议书一份,约定甲方购买的上述商
铺,委托乙方从2014年5月1日起至2024年4月30日止进行出租和经营管
理,甲方自愿放弃前3年向乙方收取任何形式的经营收益等。2017年6
月14日,金顺公司向黄某辉等三人开具了购房发票,并向黄某辉等三人发 出书面通知,通知房屋交付和办理房产证。
黄某辉等三人认为金顺公司未向其发出过书面收房通知,故请求判 令金顺公司自2014年5月2日起至实际交付之日止按已付房款每日万分之 一计算的违约金。金顺公司抗辩其已于2014年5月1日向金和公司交付了 房屋,且黄某辉三人并未遭受损失,不同意支付违约金,且认为违约金主 张过高。
【案件焦点】
1.逾期交付的认定;2.违约金的确定。 【法院裁判要旨】
江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为:双方商品房买卖合同并 未约定向第三方交付,金顺公司在审理过程中并未提供证据证明向金和 公司交付房屋的情况,故应认为金顺公司确存在逾期交付房屋的行为。
金顺公司所辩黄某辉等三人并未遭受损失,主张的违约金过高,一审法院 认为双方商品房买卖合同约定违约情形下应由违约方支付违约金,且约 定的违约金计算标准不属过高,即使委托经营管理协议书约定黄某辉等 三人在一定期限内放弃向第三方收取任何形式的经营收益,不影响向金 顺公司依据商品房买卖合同主张违约金。
江苏省无锡市锡山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一 百一十四条之规定,判决如下:
一、金顺公司于本判决生效后十日内向黄某辉、薛某红、黄某灵给 付55227元;
二、驳回黄某辉、薛某红、黄某灵的其他诉讼请求。
后金顺公司上诉至江苏省无锡市中级人民法院,并在二审审理过程 中提供了竣工证明书和金和公司的情况说明,用以证明案涉房屋已于
2014年5月1日前竣工验收,并在2014年4月30日前交付给了金和公司。
二审法院认为双方签订的商品房买卖合同约定,金顺公司应于2014 年5月1日前交付案涉房屋,该交付指办理验收交接手续,出示相关证明文 件并签署房屋交接单,但金顺公司直到2017年6月14日才通知黄某辉、薛 某红、黄某灵办理房产证,显属违约,应承担相应的违约责任。金顺公司 在二审中提供的竣工证明书以及金和公司的情况说明,不能证明已在合 同约定的期限内履行了约定的交付行为。故江苏省无锡市中级人民法院 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规
定,判决:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
本案中,买受人与出售方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表 示,合法有效,对双方应具有约束力,双方应根据合同全面履行自己的权 利义务。
《合同法》第六十四条规定:“当事人约定由债务人向第三人履行 债务的,债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定,应当向债 权人承担违约责任。”可见,向第三人交付的行为,应当有双方的约定为 前提,本案中并无该前提,买受人虽委托第三方对其购买的房屋进行经营 管理,但也未有委托第三方进行收房的约定。商品房买卖合同中约定的 交付方式为办理验收交接手续,出示相关证明文件并签署房屋交接单,出 售方提供的竣工证明书以及第三方的情况说明,不能证明已在合同约定 的期限内履行了约定的交付行为。出售方逾期三年之久通知买受人办理
房产证,应当认定出售方构成了逾期交付的违约行为。
本案特殊性在于,买受人在与第三方的委托经营管理协议中放弃了 出售方违约期间的经济收益,出售方认为买受人未因其违约行为遭受损 失。关于违约金与实际损失的关系,首先,本案中买受人委托第三方经营 管理,放弃收益权,虽在经济上看起来未受损,但买受人并未放弃其对房 屋验收的权利,出售方的违约,导致买受人失去了及时对房屋质量等提出 异议的权利,故认为出售方的违约责任不因买受人无经济损失而受影
响。
另外,笔者认为,对于违约责任,当事人有约定的应当首先从约定。
根据《合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成 的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约 金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以 适当减少。”虽然法律赋予法院依职权调整违约金的权力,但是此系公 权力对司法资质范围内的主动干预,应予慎重。违约责任从约定,违约方 对于自己发生违约将承担的违约责任明确知晓,违约责任未超出违约方 的预期,保护了当事人缔结合同时的信赖利益。笔者认为,调整违约金属 于对合同的变更,应仅适用于法律规定中可以对合同变更的情形,如缔约 时有重大误解或显失公平,或缔约后出现了不可预见的情形,还有就是守 约方恶意利用过高的违约金牟取利益的情形。但结合本案,商品房交易 习惯中合同的提供方一般为出售方,缔约时双方的地位本就失衡,守约方 为买受人的情况下,应当遵从合同约定。
编写人:江苏省无锡市锡山区人民法院 骆文文
