— — 苏丽萍诉广西南宁星江物业发展有限公司商品房销售合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
广西壮族自治区南宁市中级人民法院(2012)南市民一终字第699号民事判 决书
2.案由：商品房销售合同纠纷
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):苏丽萍
被告(被上诉人):广西南宁星江物业发展有限公司(以下简称星江物业)
【基本案情】
2003年4月21日，苏丽萍与星江物业签订商品房买卖合同，约定苏丽萍购买 位于南宁市新民路59号太阳广场B 栋某处房屋，星江物业应当在商品房综合验收 后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2004年5月 9日，星江物业将房屋交付给苏丽萍使用。2005年5月23日，南宁市人民政府颁 布实施了《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》,该《规定》第八条规定：“小 区项目实行单项工程竣工验收和小区配套设施竣工验收及备案制度”。2007年8月 3日，星江物业办理了工程竣工验收备案手续。2008年4月10日，星江物业完成 报备案工作，取得《商品房现售备案证明》。2008年6月12日，星江物业在太阳 广场地上裙楼粘贴通知，告知太阳广场各业主该楼盘已具备办理房屋所有权证的条 件，并通知各业主于2008年6月16日起向其公司提供办证所需资料。苏丽萍于 2008年9月24日向星江物业交纳了办理产权证代收的费用365元，又于2008年11 月1日填写了房屋转移登记申请书。2009年4月9日，讼争房屋登记到苏丽萍名 下。苏丽萍认为星江物业应当于2007年11月2日以前将办理权属登记所需的资料 报产权登记机关备案，但其直到2008年4月才办理，超过了双方约定的90天，致 使其不能在规定的期限内取得房地产权属证书，故星江物业已构成违约，应支付其 违约金。2011年1月20日，苏丽萍诉至法院。
【案件焦点】
苏丽萍提起本案诉讼是否超过诉讼时效。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院经审理认为：本案合同履行过程中，南 宁市人民政府于2005年5月23日颁布实施了《南宁市住宅小区建设管理的若干规 定》,商品房的验收不再实行小区综合验收制度，取而代之的是单项验收制度。因 此，合同约定的商品房综合验收已经因政府行政规章变更的原因而不再实施，星江
二、商品房销售 75
物业的合同义务不能履行，双方又未就办理房屋所有权证的期限达成新的一致意 见，故星江物业办理房屋所有权证的期限应适用法定期限，即按照《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规 定及时办理房屋所有权证。苏丽萍在上述规定实施之后便可开始向星江物业主张逾 期备案和办证的违约责任。而星江物业亦于2008年6月12日起以粘贴通知或电话 通知的形式告知了苏丽萍可以办理房屋所有权证的信息。因此，苏丽萍最迟在2008 年6月便客观上已存在了知道权利是否被侵害的条件和可能，此时其理应知晓星江 物业是否违约的情况。但苏丽萍直至2011年1月20日才向法院提起诉讼，已超过 了二年的诉讼时效。
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第 一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，作出如下判决：
驳回原告苏丽萍的诉讼请求。
苏丽萍持原审起诉意见提起上诉。广西壮族自治区南宁市中级人民法院经审理 认为：虽然双方当事人在合同中约定星江物业应在商品房综合验收后90日内将办 理权属登记的资料报产权登记机关备案。而在合同履行过程中，南宁市人民政府于 2005年5月23日颁布实施的《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》已取消了综 合验收制度，取而代之的是单项验收制度。因此，星江物业无需再履行双方签订的 合同中关于小区综合验收的义务。由于双方在合同中约定的星江物业应在商品房综 合验收后90日内将产权登记资料报备案的义务已不能履行，之后，双方又没有就 报备案的期限进行协商并达成补充协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，星江物业公司应 自房屋交付使用之日起90日内按合同约定完成房屋初始登记义务。由于星江物业 公司已在2004年5月9日于上述规定施行前将房屋交付给苏丽萍使用，因此，星 江物业完成房屋初始登记义务的法定期间在上述规定施行前即已届满，苏丽萍于上 述规定施行之日后，即可开始就未能取得房屋权属证书而请求星江物业对其逾期备 案的违约行为偿付逾期办证违约金。根据本案合同约定的违约条款，双方已明确约 定了逾期备案违约金的具体数额，即已付房价款的1%,故该违约金债权为一时性 债权，应从合同约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效期间。又因本案房屋初
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始登记义务履行期间在上述规定施行后由约定而转化为法定，且法定期间亦已于上 述规定施行前届满，因此，本案逾期备案违约金之债权请求权的诉讼时效期间应从 上述规定施行之日即2005年5月23日起算至2007年5月23日止。在上述诉讼时 效期间内，没有发生提起诉讼、权利人即苏丽萍提出偿付逾期备案违约金之要求， 以及义务人星江物业公司同意履行给付逾期备案违约金之义务等诉讼时效中断的法 定情形，故本案逾期备案违约金债权的诉讼时效期间早已届满。由于苏丽萍怠于行 使权利以致超过了法律规定的诉讼时效期间，导致其丧失了胜诉权，故一审判决驳 回苏丽萍要求星江物业公司支付逾期备案违约金的请求是正确的，应予维持。
广西壮族自治区南宁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案系因开发商逾期备案而引发的支付违约金纠纷。本案特殊之处在于合同履行 过程中，合同约定条款因国家政策变更而无法履行，在双方当事人没有就报备案的期 限进行协商并达成补充协议的情形下，开发商的房屋初始登记义务履行期间在政府新 规施行后由约定而转化为法定。因此，本案中有以下两个焦点问题需要解决：
第一，本案诉讼时效从何时开始起算。
《民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民 事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起 计算。既然这个期间是权利人请求人民法院保护其民事权利的法定期间，那么它就 应从权利人能够行使请求权时起算，必须具备两个要件：一是客观上权利受到侵 害；二是主观上权利人知道或应当知道权利被侵害的事实及侵害人。所谓“应当知 道”是一种法律上的推定，就是不管当事人实际上是否知道权利被侵害的事实及侵 害人，只要客观上存在着知道的条件和可能，由于当事人主观上的过错，应当知道 而没有知道的，法律上视为其知道。本案中，商品房的交付使用时间系2004年5 月9日，在一年之后，南宁市政府出台了《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》, 从这一规定施行后，客观上，苏丽萍知道其权利被侵害的条件已成就。即使苏丽萍 因合同约定的报备案期限受国家政策调整发生变化而不明了报备案的具体期限，但
二、商品房销售 7
星江物业在2008年4月10日已完成报备案工作，取得《商品房现售备案证明》, 结合星江物业于2008年6月12日在太阳广场地上裙楼粘贴的通知及苏丽萍2008年 9月24日向星江物业交纳了办理产权证代收费用的事实，足以认定苏丽萍在2008 年6月12日就知道或者应当知道星江物业已向产权登记机关提交了办理产权登记 备案的资料，此时可以推定其已经知道星江物业存在逾期备案的违约行为。因此， 苏丽萍最迟于2008年6月12日知道逾期备案的事实，本案逾期备案违约金债权的 诉讼时效从2008年6月13日起开始计算。
第二，本案是否存在时效中断的事由。
《民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效期间中断的事由有三项：1.提起诉 讼；2.当事人一方提出要求；3.同意履行义务。苏丽萍主张星江物业在交付房屋 后一直同意按合同约定为其办理房产证，这属于诉讼时效中断的事由，并持续到其 签收房产证时止。但苏丽萍的这一主张不能成立，理由如下：在星江物业未能于 2004年8月8日前完成房屋初始登记义务后，星江物业违约已然构成，逾期备案已 是呈完成状态的结果性事实，由此产生的星江物业应给付逾期备案违约金之义务是 明确且有具体给付金额的，该义务与房屋初始登记义务是不同的合同义务，星江物 业愿意继续履行房屋初始登记义务不能等同于其愿意履行逾期备案违约金的给付义 务，也就不能产生逾期备案违约金债权之诉讼时效中断的法律后果。因此，一、二 审法院对苏丽萍的这一主张均未采纳。
编写人：广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院刘孙丽
