——刘某明诉于某威、北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖 合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2017)京01民终7966号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):刘某明
被告(上诉人):于某威、我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我 爱我家公司)
【基本案情】
北京市昌平区东小口镇某号房屋为于某威所有。2016年9月13日,于 某威和刘某明通过我爱我家公司居间签订房屋买卖合同约定:房屋总价 186万元。刘某明贷款支付120万元。刘某明分2次向于某威支付除定金 与拟贷款金额外的所有成交总价款。若任何一方违反约定,经催告后15 日内仍未履行,守约方有权解除合同。解除合同应当以书面的方式进行, 解除合同后,违约方应将其已经收取款项返还给守约方,并按照房屋成交 总价的20%向守约方支付违约金。
同日,于某威和刘某明、我爱我家公司签订补充协议,约定:由于刘
某明原因无法于签署本协议时缴纳足额定金,于某威同意刘某明暂交5万 元,余额13万元在查档完成1日内补齐。若逾期未补齐,则视为刘某明违 约,于某威有权要求刘某明按约定的定金金额双倍承担违约金,并于某威 有权解除合同。刘某明支付定金5万元。
2016年9月14日至15日,我爱我家公司员工高某要求于某威提供房本 复印件,告知其否则无法查档无法支付定金,于某威答复已经提供了房产 证,签约当天高某已经在手机上进行过核实,要求刘某明支付剩余定金。 9月25日,高某告知刘某明称因于某威给的房产证复印件是缩印的,建委 不收,查不了档。高某要求于某威去银行拿复印件和原件照片,于某威不 给。此后合同未能继续履行。
一审中,高某出庭作证称,根据先例,查档需要有房产证的原版复印 件,于某威提供的是缩印版本的复印件,不符合建委查档要求。故其未实 际去建委查档。
《房地产登记技术规程》第6.2.1条规定:查询、复制登记簿应当符 合下列规定:1自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落,可查 询登记簿中房地产的自然情况及查封、抵押等权利限制状况。
刘某明称,因于某威不提供符合中介要求的房产证复印件,导致中介 无法进行查档,没有在合同约定的期限内完成过户。于某威称已经提交 了房产证复印件,现中介要求重复提交,其没有违约,是刘某明没有支付 合同约定的定金18万元构成违约。
【案件焦点】
1.查档工作未能完成的原因是否是于某威未提供原版大小的产权
证;2.中介公司居间行为与房屋买卖合同未能履行的关系;3.在买卖合同 关系中,合同未能履行的责任如何认定。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为:于某威未提供房产证原版大小 的复印件,同时要求刘某明支付剩余定金,在居间人提示定金约定是查档 后支付时,于某威仍不提供符合约定的复印件,故法院认定于某威违约。 一审法院判决:
解除房屋买卖合同,于某威返还刘某明定金5万元,并向刘某明支付 违约金28万元。
原告与被告均不服一审判决,提出上诉。
北京市第一中级人民法院经审理认为:居间人要求于某威提供原件 大小的房产证复印件,并告知于某威缩印版无法查档。但根据高某的陈 述,其并未去建委实际查档,是依据经验判断缩印版的房产证无法查档。 但《房地产登记技术规程》并未针对查询档案时需要提供房产证复印件 的格式作出要求。故查档的程序未完成的根本原因在于,双方以及我爱 我家公司事实上均未曾到不动产登记部门进行查询,即根本未启动查档 工作。
本案中查档义务是基于补充协议的约定而产生。查档并非促成房屋 买卖合同的前提条件,而是房屋买卖合同项下的义务约定。因此,尽管买 卖双方及高某均认可应由高某实际进行查档操作,不需要买卖双方到
场。高某应当实际查询档案却未完成该工作,导致了房屋买卖合同未能 继续履行,我爱我家公司对此存在过错。但因查档是房屋买卖合同项下 的义务,我爱我家公司系基于事实上的委托代双方履行义务。
因第三人造成的合同纠纷,应当在合同双方当事人之间进行处理,合 同当事人与第三人之间的纠纷,应另行解决。因此,确定本案查档工作未 能完成导致合同履行障碍的责任,需要先行明确房屋买卖合同中查档义 务的履行主体。依据补充协议,到建委进行查档确权的主体为“ 甲乙双 方”,而事实上,买卖双方均可以单独进行查档,也可以共同查档。在双 方当事人未对于该项义务的履行主体作出明确约定,且未进行协商的情
况下,双方均未主动履行查档义务,亦未要求对方与自己共同完成查档, 共同导致房屋买卖合同未能履行完毕。因此,涉案合同系因合同义务约 定不明而产生履行障碍,双方当事人对于合同约定不明、对于合同义务 怠于履行,均存在过错,均应当承担相应责任。刘某明要求于某威赔偿居 间费用损失、支付违约金的诉讼请求,缺乏事实和法律依据。
北京市第一中级人民法院判决:
解除房屋买卖合同,于某威返还刘某明定金5万元,驳回刘某明要求 于某威支付违约金的诉讼请求。
【法官后语】
本案的争议实质是由于中介公司履行经纪服务合同的瑕疵引起的房 屋买卖合同履行障碍。根据《合同法》第四百二十四条之规定,社会公 众甚至中介公司自己普遍将中介的义务内容限于居间服务项下的报告交 易机会、促成房屋买卖合同签订。但现实生活中,房屋买卖合同所必须 的诸多交易环节均是由中介公司操作,买卖双方当事人仅是按照中介公 司要求和通知提供材料,并不实际参与特定义务的履行。中介公司的经 纪服务出现瑕疵会给房屋买卖合同的履行带来直接的障碍。与中介公司 居间服务质量普遍不高相矛盾的,房屋买卖合同纠纷中,当事人甚至法官 通常仅将目光对准双方当事人,而意识不到中介公司的行为瑕疵以及应 当承担的责任。
仅从理论角度分析,基于合同的相对性,在房屋买卖合同纠纷中应当 在买受人及出卖人之间处理争议、确定责任,中介瑕疵履行行为似乎根 本无须关注,也不会影响本案的处理结果。但实际的审理过程中,中介公 司的瑕疵履行行为更类似一个干扰因素,忽视中介公司的行为及责任会 对违约行为认定带来困扰,必须对此进行清晰明确的认定。本案中,一审 法院的错误即在于忽略了我爱我家公司的履行瑕疵,即没有意识到我爱 我家公司未实际履行代为查档的义务引起了双方的争议,反而认为我爱
我家公司要求于某威提供原版大小产权证的要求是正当的,从而认定于 某威拒不提供构成了违约。事实上,认定违约行为及责任的前提是正确 确定约定的义务主体,具体到本案中的查档义务,房屋买卖合同仅约定应 当“查档”,而未对查档义务的履行主体作出明确约定,且双方均未主动 履行查档义务的情况下,属于共同导致房屋买卖合同未能履行完毕,互相 之间不应承担违约责任。我爱我家公司基于双方的委托,应当实际代为 履行查档的义务,我爱我家公司未实际履行,其居间服务的瑕疵履行行为 导致了房屋买卖合同的履行障碍,我爱我家公司应当就此承担违约责
任。依据《合同法》第一百二十一条,由于中介公司瑕疵履行行为导致 一方当事人承担违约责任,该承担责任的当事人有权另行向中介公司主 张权利。本案对于中介公司行为及过错所作事实认定,将对于违约方另 行进行追偿产生约束力。
因此,尽管在房屋买卖合同纠纷中应当在买受人及出卖人之间处理 争议、确定责任,但在房屋买卖合同案件的审理中,法官的审理范围不应 局限于当事人提出的诉讼请求和事实理由,不能简单地将可能存在的法 律责任设定于买卖双方,而应当有一个更为宽广的视野。即使基于房屋 买卖法律关系产生的违约责任只能在买卖双方之间进行确定,但仍可能 会涉及将来对中介公司责任的追偿。即便不承担本案的赔偿责任,中介 公司的履行行为瑕疵是义务方违约行为是否存在的基础事实,需要在买 卖合同纠纷中进行认定。
编写人:北京市第一中级人民法院 徐冰
