——姚某霞诉皮某根等房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省南京市中级人民法院（2019）苏01民终2985号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：姚某霞
被告（上诉人）：皮某根、朱某平
被告（被上诉人）：皮某燕、王某才、徐某芳 【基本案情】
皮某根与王某红原系夫妻，两人生育一女皮某燕，王某红于2018 年4月9日因道路交通事故死亡，王某才、徐某芳分别系王某红之父、 母。2017年4月11日，姚某霞向王某红支付购房定金2.8万元。2017年4
月13日，皮某根、王某红（卖方、甲方）与姚某霞（买方、乙方）签 订房屋买卖合同一份，约定甲方自愿将南京市江宁区江宁街道盛江花 苑银杏园×幢×× 室（含储藏室一间）出售给乙方，建筑面积为90平方 米，房价款为55.8万元；乙方于2017年4月11日已付甲方定金2.8万元， 2017年4月13日前支付房款32.8万元（含定金2.8万元），2017年5月10 日前支付房款18万元，余款5万元于甲方配合乙方过完户后立即付清； 甲方在房屋具备领取产权证、土地证相关手续的条件时，应及时领取 房产证、土地证，所需费用由乙方承担，在取得产权证和土地证后应 无条件且积极配合乙方办理产权过户，过户时的税费由乙方承担等。 同日，姚某霞于合同签订后向皮某根、王某红支付房款30万元，皮某 根、王某红向姚某霞交付了房屋，姚某霞于2017年4月15日入住。2017 年6月2日，姚某霞又向皮某根、王某红支付房款5万元。姚某霞系本市 户籍居民，其家庭于本市具备购住房一套的资格。上述房屋系皮某根 家拆迁安置房，皮某根于2017年7月上旬自所在社区领取到不动产权证 书。
朱某平从事房产交易中介，门店位于上述房屋所在小区的临街商 铺，店主系其丈夫李某。2017年7月31日，朱某平与皮某根签订协议一 份，载明：“今皮某根出售位于江宁区盛江花苑银杏园×幢×× 室，双方 约定成交总价为90万元，房屋过户时支付房款为45万元，买方领到房 产证时支付35万元，另尾款10万元于皮某根交付房屋时当场支付。”协 议签订后，双方于同日即到不动产登记机构办理了过户手续。向不动 产登记机构提交的备案合同约定上述房屋的转让价款为32万元。同 日，朱某平向皮某根转账44.8万元（李某账户转款），皮某根向朱某 平出具收到45万元房款的收条。2017年8月4日，朱某平领取了不动产 权证书。同日，朱某平向皮某根转账34.8万元（其中从李某芳账户转 款24.8万元），皮某根向朱某平出具收取到35万元房款的收条。
皮某根将上述房屋过户至朱某平名下后，王某红向公安机关报 案，公安机关对皮某根进行了立案侦查。在公安机关讯问过程中，皮 某根先陈述：其与王某红因收取房款发生分歧，姚某霞不愿意向其单 独支付房款，其即找到朱某平，将房屋过户至朱某平名下，以此逼迫 姚某霞向其单独支付尾款，其未收取朱某平的房款；其与朱某平口头 约定，如果姚某霞2017年8月底未支付尾款，其就将房屋出售给朱某 平，房价再协商等。皮某根后又陈述：其确实又将房屋出售给朱某平 了，朱某平已经支付房款80万元；签订合同前，其告知朱某平房屋已 经售予他人且已经交付，但朱某平称只要过户给她即可，等等。李某 陈述：2017年7月31日，皮某根和一位朋友一起到其门店咨询房价，其 给的建议是净得价90万元；皮某根询问是否有购房客户，并对其讲在 未拿到不动产权证书之前已经将房屋出售给他人，房价50多万元，但 对方还有十几万元未按时支付；其认为房屋买卖以过户为准，且这套 房屋价格合理，就以妻子朱某平的名义购买该房屋；其未查勘过房屋 等。朱某平陈述：其2018年年初时就想买房，就到李某的店里看了 看，让李某为其留意合适的房源；7月底，李某电话告诉其有合适的房 源，其即赶到李某的店里，皮某根介绍了房屋情况，并告诉其房屋已 经卖给他人了，但对方还有十几万元房款未支付，要将房屋卖给朱某 平，然后再退还前面买房人的钱；其认为皮某根虽然与前面的购房者 有纠纷，但只要房屋过户至其名下即属于自己的，所以觉得可以买； 其未查勘过房屋等。
【案件焦点】
后手买受人朱某平与出卖人皮某根签订的房屋买卖合同的效力。 【法院裁判要旨】
江苏省南京市江宁区人民法院经审理认为：《中华人民共和国合 同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方 以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损 害国家、集体或者第三人利益； （三） 以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规 定。”本案中，原告姚某霞与被告皮某根，以及被告皮某燕、王某才、 徐某芳的近亲属王某红之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表 示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。皮某根在明知 已经将案涉房屋售予姚某霞的情况下，又将房屋售予被告朱某平，具 有主观恶意。朱某平作为专业的房产交易中介人员，在明知案涉房屋 已经出售且交付他人使用、未对房屋进行查勘的情况下，即与皮某根 签订房屋买卖协议，并随即将房屋过户至自己名下，且前后签订两份 房屋价款差价较大的协议，故从朱某平与皮某根建立买卖关系的过程 来看，结合朱某平等人在公安机关的陈述，朱某平与皮某根在协议的 签订时间、协议形式、房屋价格、相关手续办理等方面存在诸多疑点 和不合理之处，朱某平的解释有悖于常理，应认定朱某平与皮某根之 间存在恶意串通，朱某平与皮某根之间签订的房屋买卖协议应属无 效。朱某平辩称其与皮某根之间的房屋买卖协议合法有效，缺乏依 据，不予采纳。朱某平与皮某根、皮某燕、王某才、徐某芳应协助姚 某霞，将案涉房屋过户至姚某霞名下。被告王某才、徐某芳经传票传 唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。
江苏省南京市江宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第 六十条、第五十二条第二项、第一百零七条、第一百三十二条，《中 华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告皮某根与朱某平之间签订的关于南京市江宁区江宁街道 盛江花苑银杏园×幢××室不动产买卖的合同无效；
二、被告皮某根、皮某燕、王某才、徐某芳、朱某平于本判决发 生法律效力之日起二十日内协助原告姚某霞将位于南京市江宁区江宁 街道盛江花苑银杏园×幢×× 室不动产的产权变更登记至原告姚某霞名 下，变更登记的税费由原告姚某霞承担。
皮某根、朱某平不服原审判决，提起上诉。
江苏省南京市中级人民法院经审理认为：本案的争议焦点为皮某 根与朱某平签订的关于案涉房屋买卖合同的效力。当事人对自己提出 的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任 提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张 的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，姚某霞与皮某 根及王某红签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、 行政法规的强制性规定，当属合法有效。皮某根将案涉房屋售予姚某 霞后，又在王某红不知情的情况下，擅自将该房屋售予朱某平；朱某 平作为专业房产交易中介人员，在明知案涉房屋已经出售且交付他人 使用、未对房屋进行查勘的情况下，即与皮某根签订房屋买卖协议， 并随即将房屋过户至自己名下，一审结合王某红、皮某根、朱某平等 人在公安机关的陈述、朱某平与皮某根签订协议时间、协议形式、房 屋价格、相关手续办理等因素，认定朱某平与皮某根之间存在恶意串 通，并据此认定朱某平与皮某根之间签订的房屋买卖协议无效并无不 当。
关于皮某根、朱某平提出案涉房屋系皮某根一人所有，其有权处 分，一审追加王某红的法定继承人参与诉讼不当的问题，经查，王某
红、皮某根在离婚时协议约定该房屋归女儿皮某燕所有，后二人作为 皮某燕的法定代理人共同签订房屋买卖合同当属合法有效，皮某根、 朱某平认为该房屋归皮某根一人所有的证据不足，该上诉理由无事实 和法律依据，不予采信。
关于皮某根、朱某平提出姚某霞存在违约，其二人签订买卖合同 前皮某根已提出解除合同，后签订合同并非恶意串通的问题，经查， 鉴于王某红、皮某根在卖房时已经离婚，离婚协议约定该房屋归女儿 皮某燕所有，故姚某霞要求王某红、皮某根同时到场收取购房款符合 情理，姚某霞虽延迟支付购房尾款，但上诉人并无证据证明姚某霞存 在故意违约行为。皮某根、朱某平称二人签订合同前已经提出与姚某 霞解除房屋买卖合同，姚某霞对此并不认可，该行为亦未经司法程序 确认，在前买卖合同未实际解除的情形下，皮某根、朱某平仍私自签 订房屋买卖合同，主观恶意明显，故该上诉理由无事实和法律依据， 不予采信。
关于姚某霞承诺补偿卖房人5万元钱款的问题，系当事人对自己权 利、义务的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，南京市中级 人民法院予以确认。鉴于皮某根、王某才、徐某芳对该房款的分配未 达成一致意见，不予分割，当事人如有异议可另案处理。
综上，上诉人皮某根、朱某平的上诉请求依据不足，应予驳回； 一审判决正确，应予维持。因姚某霞、王某才、徐某芳同意在本案一 并处理购房尾款，予以加判。据此，江苏省南京市中级人民法院依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定， 于2019年5月14日作出判决：
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一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初12059 号民事判决；
二、姚某霞于本判决生效之日起十日内给付皮某根、皮某燕、王 某才、徐某芳购房款及补偿款共计23万元。
【法官后语】
损害第三人利益的“恶意串通”，既可能是“恶意通谋为一定虚伪行 为”，也可能是“恶意通谋为一定真实行为”。两相比较，“恶意通谋为 一定真实行为”的认定更加疑难复杂，具体到“一房二卖”案件中，对后 手买受人与出卖人之间是否构成“恶意串通”存在认识上的偏差就会导 致截然不同的裁判结果。本案例围绕“一房二卖”案件中“恶意串通”之 认定问题进行探讨，以供审判实践予以借鉴。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国 家、集体或者第三人利益的合同无效，但现行法律及司法解释未对“恶 意串通”作出明确界定，理论上认为其构成要件为：（1）主观上有恶 意动机，损害他人利益的故意；（2）客观上有串通行为，实际上恶意 串通就是民法上的虚伪表示。“恶意”侧重于行为人对事实的认知，行 为人在认知到自己的行为会损害他人的利益的情况下，若仍有相应行 为，即应认定为其主观上具有“恶意”，而无论其行为的动机如何，即 不论行为人的行为是否直接以损害他人利益为目的，均不影响“恶意” 的认定。“串通”除明示的“串通”外，亦包括一方作出意思表示，而对 方或其他当事人明知实施该行为所要达到的目的非法，而用默示的方 式表示接受，亦即“默示的恶意串通”。直接判断行为人的主观心理状 态是很困难的，法官需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结 合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定，应综合考虑以
下三个方面：（1）“后买受人”是否尽到了必要的注意义务，即合同签 订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查；（2）“后买受人”是 否实际支付了合理对价；（3）“后买受人”与出卖人之间是否存在特殊 关系或“后买受人”系特殊职业。
本案中，朱某平作为专业房产交易中介人员，在明知该房屋已经 出售且交付他人使用、未对房屋进行查勘的情况下，即与皮某根签订 房屋买卖协议，并随即将房屋过户至自己名下，上述协议的签订时 间、协议形式、房屋价格、相关手续办理等方面存在诸多疑点和不合 理之处，可以认定皮某根与朱某平之间存在恶意串通，双方就案涉房 屋所签房屋买卖合同协议应属无效。
编写人：江苏省南京市江宁区人民法院 汪印
