——张某诉北京链家房地产经纪有限公司、金某华房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初46007号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人 原告:张某
被告:北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)、金某华 【基本案情】
2016年3月8日,张某、金某华在链家公司居间服务下签订了《房屋 买卖业务签约文件合订本》,该合订本包括《北京市存量房屋买卖合
同(经纪成交版)》《居间服务合同》及《补充协议》,约定金某华向张
某购买北京市朝阳区黄厂南里2号院18号楼14层× ×号房屋,并约定了定 金及房屋款项的支付时间及金额,在款项支付的方式上选择了理房通托 管。当时张某面临着以此套房屋售房款作为自己新购住房购买房款的现 实,并专门向链家公司工作人员核实款项到账的时间,链家公司工作人员 承诺选择理房通进行资金托管无须走手续,直接到账,张某可以迅速收到 款项(庭审中,张某提交录音证据进行了证明),但是在实际履行过程中并 非如此,通过理房通,款项实际耗费了一定的时间,张某为支付新购房屋 的购房款进行了款项的拆借,发生了一定拆借费用,张某以链家公司非准 确性陈述导致其选择付款方式不当为由要求链家公司进行赔偿。
【案件焦点】
居间人在居间服务过程中非准确性陈述对于交易一方缔约选择产生 重大影响并导致损失发生的,是否应当承担违约责任。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为:当事人应当按照约定全面履行 自己的义务,一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当 承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,金某 华按照与张某的书面约定履行了绝大部分购房款的给付义务,未按约给 付的12万元亦只存在两天的迟延行为,考虑到双方房屋买卖合同最终已 经履行完毕,该钱款迟延给付行为亦并不足以给张某造成实际损失,张某 要求金某华承担违约赔偿责任,本院不予支持。对于张某要求链家公司 承担违约责任一节,综合录音证据中链家公司工作人员对于理房通的介 绍存在与事实不符的表述以及《理房通资金托管协议》签订时间明显晚 于双方的房屋买卖系列合同的签订等情节,可以认定,链家公司在提供居 间服务过程中存在瑕疵,应当对张某产生的合法合理损失承担责任范围 内的赔偿责任,本院将结合张某提交证据情况酌情予以判处。《居间服 务合同》属于《房屋买卖业务签约文件合订本》中的一部分,链家公司
辩称其作为居间方不应作为本案主体的意见,本院不予采信。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、 第一百零七条之规定,判决如下:
一、被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后七内赔偿原 告张某5万元;
二、驳回原告张某的其他诉讼请求。
【法官后语】
在房屋交易过程中信息的真实有效和及时准确对房屋交易的双方都 非常重要,也是房屋中介服务的重要内容,然而目前的居间人水平参差不 齐,导致在房屋交易信息传递过程中给房屋买卖当事人造成经济损失引 发纠纷。
我国现行法律规范对于房屋中介的如实报告义务的规定来自《合同 法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实 报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况, 损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任” 。但 本条款对于如实告知事项界定不明,加之在实际房屋买卖过程中居间人 操作不规范、房屋买卖双方缺乏取证意识等导致房屋买卖当事人的损失 无法得到赔偿。本案法官结合以下因素考虑判决居间人承担相应的违约 责任。
明确如实告知事项的范围。一是与房屋交易缔约具有紧密关联性的 事项,包括对方当事人信用状况、财产状况、房屋质量、坐落位置、权 属及历史情况等房屋买受人、出售人的信息及房屋基本状况等。二是对 是否继续购买房屋或者可能损害当事人利益具有重要影响及决定性的事 项,如“产权转移手续及材料”“贷款额度”“限购政策”“房产税
费”“资金监管”等房屋交易的程序性、政策性信息。本案中理房通资
金托管款项的到账时间直接影响到原告资金的使用,在此情形下应属于 对继续履行合同具有重要影响的事项。
居间人的瑕疵陈述。在房屋买卖交易过程中,居间人在佣金报酬的 利益驱动下,对于有利于促成交易的信息往往会主动告知或是夸大陈述, 而对于不利于交易的瑕疵信息,往往不愿意告知或是虚假陈述,结合本案 录音及合同签订时间等证据足以认定居间人在合同签订过程中对于理房 通资金监管款项到账时间等进行了不准确不恰当的陈述。
确因居间人瑕疵陈述造成当事人相应损失。居间人作为房屋买卖居 间服务的专门机构应当具备较强的专业性及提供信息的准确全面性,在 其服务期间当事人对其具有强烈的信赖,而本案原告正是基于对居间人 的信赖,导致款项未按照其预期的时间到账,确对原告的资金使用及后续 房屋的购买进度产生实质影响。
编写人:北京市朝阳区人民法院 宋学亮 李国龙
