——杜进兴诉张军明等房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院(2012)乌中民四终字第510号民 事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):杜进兴
被告(上诉人):张军明、李细秋 被告(被上诉人):梁玉洁
【基本案情】
2010年7月10日，张军明的父亲张万庆代张军明与杜进兴签订房产转让合同 书一份。后张军明本人在该合同上签字确认。2010年7月19日，应原告杜进兴要 求，张军明、李细秋夫妇就涉案房屋向梁玉洁出具授权委托书一份，授权内容为： “……代签房地产转让合同；代办房地产转让合同公证、代领公证书、办理房地产 转让、过户变更登记手续……”。2010年7月23日，张军明的父亲张万庆出具收条一
三、二手房买卖 125
张，认可收到杜进兴(又名：杜军)的房款114000元，并于当日将涉案房屋交付于 杜进兴。2010年8月，梁玉洁代张军明与案外人马晓花签订房产转让合同一份，将涉 案房产以140000元的价格转让于马晓花，并为其办理了过户手续，涉案房屋现由马 晓花占有使用。杜进兴遂于2011年10月14日诉至法院，请求解除杜进兴与张军明、 李细秋之间的房产转让合同，并要求张军明、李细秋、梁玉洁连带返还房款114000 元、支付违约金22800元、赔偿经济损失83000元及交通费1000元。
二审另查明，杜进兴与陈慧合伙做房屋中介业务，先后对包括涉案房屋在内的 二十余套房屋进行中介转让。后双方因合伙事宜发生纠纷，杜进兴遂诉至法院。
【案件焦点】
杜进兴与张军明所签订的合同应否予以解除，杜进兴与陈慧的身份及诉讼地位 应如何确认。
【法院裁判要旨】
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院经审理认为：原告杜进兴与被告 张军明签订的房产转让合同系其双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规 定，当属合法有效的合同，双方均应严格依约履行。原告杜进兴已按照合同约定支 付了房款，而被告张军明却未能依约将房屋过户至原告名下，并且现在涉案房屋已 转让给他人，原告的合同目的无法实现，故本院对原告要求解除双方签订的房产转 让合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告张军明、李细秋夫妇应当将购房 款114000元退还原告。根据庭审查明的事实及当事人的陈述，是原告个人要求暂 时不过户，并且也是原告要求被告张军明、李细秋夫妇为被告梁玉洁办理授权委托 书，故被告张军明未能及时为原告办理过户的行为系应原告的要求，该行为的后果 应由原告承担，对于原告所诉违约金，本院不予支持。对于原告主张的经济损失 83000元及交通费1000元，原告未能提供相应有效的证据予以证实，并且如上所 述，原告本人对其现在无法实现物权的后果是存在过错的，损失应由原告自行承 担，故对经济损失及交通费，本院均不予支持。《中华人民共和国民法通则》第六 十三条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代 理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，被告张军明、李细秋作为完 全民事行为能力人，应当明知出具授权委托书的法律后果，被告梁玉洁在代理权限
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
范围内所为的行为，由被代理人即张军明、李细秋夫妇承担民事责任，被告梁玉洁 在本案中不承担相应的法律责任。对于第三人陈慧辩称其为本案实际购房人，因陈 慧出具的书面证据仅能证明其于2010年7月19日向原告帐户内转入90000元，无 法证实该款项是否系本案购房款，故对其辩称理由本院不予采信。依照《中华人民 共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民 法通则》第六十二条的规定，判决如下：
一 、解除原告杜进兴与被告张军明于2010年7月10日签订的房产转让合同；
二、被告张军明、李细秋返还原告杜进兴购房款114000元；
三、驳回原告杜进兴对被告梁玉洁的诉讼请求； 四 、驳回原告杜进兴的其他诉讼请求。
杜进兴、张军明、李细秋均不服一审判决，提起上诉。新疆维吾尔自治区乌鲁 木齐市中级人民法院经审理认为：杜进兴与张军明、李细秋于2010年7月10日签 订房产转让合同书后，张军明、李细秋已将涉案房屋连同房产证、煤气卡等交付杜 进兴，同时应杜进兴的要求给陈慧的母亲梁玉洁出具公证的授权委托书。杜进兴要 求张军明、李细秋给梁玉洁出具授权委托书的行为，实质是为了达到直接再次转让 过户并避税的目的，其购买涉案房屋是为了再次转让。依据张军明、李细秋给梁玉 洁的授权委托书内容，在办理涉案房屋的转让过户手续时，梁玉洁即可代表张军 明、李细秋办理转让过户事宜，无需要张军明、李细秋参与。陈慧联系好买家马晓 花后，梁玉洁依据授权委托书，于2010年8月将涉案房屋转让过户给马晓花，梁 玉洁以上行为是应杜进兴、陈慧的要求，完成涉案房屋的再次转让过户，故亦不存 在梁玉洁超越代理权限的情形。在涉案房屋转让过户给马晓花后，杜进兴在一年多 的时间内对此并未提出异议，其关于对该转让行为不知情的辩解意见不符合客观事 实，本院不予采信。杜进兴与陈慧因合伙事宜发生纠纷，双方可通过协商或诉讼途 径予以解决。故杜进兴的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院判决不当，本院 予以纠正。原审法院判决驳回杜进兴对梁玉洁的诉讼请求及驳回杜进兴的其它诉讼 请求的判项并无不当，本院予以维持。现判决如下：
一 、维持乌鲁木齐市天山区人民法院(2011)天民三初字第916号民事判决第 三项、第四项。
二、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院(2011)天民三初字第916号民事判决第
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一项、第二项。
三、驳回杜进兴要求解除与张军明于2010年7月10日签订的房产转让合同的 诉讼请求。
四 、驳回杜进兴要求张军明、李细秋返还购房款114000元的诉讼请求。
【法官后语】
随着房价的逐年攀升，房市的日益升温，以专门从事炒房，以替人买卖房屋吃 差价作为职业的“房虫”也就应运而生。“房虫”的赢利点主要在赚取差价，低价 买进，高价卖出。他们做的是“代理”的勾当，却不收代理费。为了从买卖双方两 头揩油，他们不让买卖双方直接见面谈价，“房虫”也是令正规中介“头痛”的竞 争对手。“房虫”通常只押二手房，并不过户，只是与房主在公证处公证一份“委 托代理合同”,在寻到“下家”后，“房虫”全权代理房主与购房者签订买卖合同， 并履行过户手续，这样“房虫”完全有吃差价的空间。过去的房虫直接炒卖房子， 现在的“房虫”则是以合理避税为幌子炒卖房屋购买协议或合同，通过赚得更名 费，通过委托公证避税炒房。本案中，上诉人杜进兴与陈慧就是“房虫”,由杜进 兴出面与房主张军明达成房屋买卖协议，但并不要求张军明夫妇办理过户手续，而 是要求张军明夫妇就涉案房屋的相关事宜向陈慧的母亲梁玉洁出具授权委托书。在 找到房屋“下家”马晓花后，再由梁玉洁代表张军明夫妇与马晓花签订房屋转让合 同，并为马晓花办理过户手续，从而赚取房屋差价并避税。杜进兴与陈慧因合伙发 生纠纷后，杜进兴想通过制造梁玉洁无权处分的假象掩盖其与陈慧倒房赢利的真实 意图，以达到从张军明夫妇处要回已付房款的目的。故法院在审理类似纠纷过程 中，在针对案件所涉及的房屋买卖合同作形式审查的同时，要准确把握各方在房屋 买卖合同中的地位，对房屋买卖大市场中存在的潜规则予以综合考虑，透过现象看 本质，从而作出正确的认定。
编写人：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 兰莉
