——罗甲诉王某物权保护案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
广东省东莞市中级人民法院（2019）粤19民终4185号民事判决书 2.案由：物权保护纠纷
3. 当事人

原告（上诉人）：罗甲

被告（被上诉人）：王某

第三人：罗乙 【基本案情】
罗乙因无法归还已被生效裁判文书所确认的拖欠罗甲、王某的款
项，罗甲、王某均向东莞市第二人民法院申请强制执行。法院在执行过 程中依法查封了罗乙名下的位于东莞市沙田镇某处的房屋，并查实中国 建设银行股份有限公司东莞市分行于2014年5月12日对上述房产办理了 抵押登记手续，抵押金额为460000元，抵押期间为2013年11月6日至
2033年11月6日。

法院了解到王某已承租罗乙的上述房产并签订了《物业租赁合
约》，双方约定每月租金为2000元，租赁期限为2014年12月1日至2024 年11月30日，共计120个月。王某已预交了上述期间内的房屋租金
240000元。法院对该房屋进行拍卖，并在竞买须知的“产权情况及瑕疵





说明”中提示：“该商品房现有一份租赁期限为2014年12月1日至2024年 11月30日的租约，且该租约租赁期的租金已经全部支付。”罗甲竞拍下 案涉房屋，并办理了房屋的过户手续。

随后罗甲要求王某返还案涉房屋，但王某以“买卖不破租赁”为由拒 绝返还。
【案件焦点】

王某与罗乙签订的物业租赁合约是否可对抗罗甲的物权。 【法院裁判要旨】
广东省东莞市第二人民法院经审理认为：法院在查封拍卖涉案房产 时已一并公示了租赁情况，罗甲因与罗乙之间存在民间借贷债权而作为 申请人申请了执行，对涉案房产的拍卖情况也已知悉，但其并未对该院 处分上述房产时已认定存在的租赁关系提出执行异议，且在明知被拍卖 的房产存在租赁合同关系的情况下仍参与竞拍，并最终拍卖成交了涉案 的房产，可见，罗甲是确认涉案房产在拍卖时就存在王某与罗乙之间的 租赁关系的。现其又向法院提起诉讼主张王某与罗乙之间不存在真实的 租赁合同关系，显然与法院上述拍卖处分相矛盾。若罗甲认为法院在处 分涉案房产时存在错误，应当通过审判监督程序予以纠正，故对罗甲的 主张不予采纳。

广东省东莞市第二人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八
条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的 规定》第三十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 第一款规定，判决：





驳回罗甲的全部诉讼请求。

罗甲持原审起诉意见提起上诉。广东省东莞市中级人民法院经审理 认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同 前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后 抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民 法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条 第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合 同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合 同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋 在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合 同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约 定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权 发生所有权变动的… …”依上述规定，因案涉租赁物先设立抵押权，再 设立租赁关系，后因实现抵押权，由罗甲买受。因此，王某与罗乙设立 的租赁关系对房屋买受人罗甲没有约束力，罗甲对房屋的物权可排除王 某的租赁权。竞买须知没有约定买受人放弃王某租赁期间物权利益，权 利放弃须权利人明示，竞买须知不能对抗罗甲的物权。王某应向罗甲返 还案涉物业及赔偿占用期间的租金损失。租金损失标准法院酌定按王某 与罗乙的租约标准，即每月2000元计算，计至王某返还房屋之日止。

广东省东莞市中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十 四条、第三十七条、第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款， 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第二项规定，作出如下判决：





一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初10721号 民事判决；

二、本判决生效之日起三十日内，王某将涉案房屋返还给罗甲；

三、王某在返还房屋之日向罗甲赔偿租金损失，每月2000元， 自 2017年1月26日起计至王某返还房屋之日止；

四、驳回罗甲的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案涉及对买卖不破租赁的准确理解问题，同时也涉及明知有租赁 合约仍竞拍下房屋是否视为放弃权利的问题。

从《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释》第二十条的规定可知，房屋租赁前已经存在抵押权的，租 赁合同不得对抗买受人。本案中，案涉房屋的抵押权设立在租赁前，但 抵押权人并非房屋买受人，也并非抵押权人申请拍卖房屋。在此种情况 下，房屋租赁人能否对抗买受人？一审法院未论述该问题。实际上，如 何处理该问题直接关系到罗甲的诉请能否获得支持。虽然罗甲并非抵押 权人，但罗甲申请拍卖该房屋后，法院分配执行款项时，优先清偿了抵 押权人的全部债权，也即抵押权人实现了抵押权。至于是否由抵押权人 拍下案涉房屋，与抵押权人实现债权无关。案涉房屋存在抵押权，房屋 租赁人应该意识到可能会因抵押权实现而无法继续租赁房屋，但仍然愿 意与出租人签订长期租赁合同，租赁人要承担相应的法律风险。因此， 二审法院认为王某与罗乙设立的租赁关系对房屋买受人罗甲没有约束





力，罗甲对房屋的物权可排除王某的租赁权。

竞买须知有提示产权瑕疵，并载明了存在租赁合约且租金已经支付 的情况，一审法院也正是以此来认定罗甲放弃了相关的利益。虽然法院 在拍卖时提示了风险，买受人也知悉了该风险，但并不意味着买受人就 须放弃物权利益。二审法院认为权利放弃必须明示，竞买须知未约定买 受人须放弃王某租赁期间物权利益，也并无其他证据显示罗甲在竞买时 明确同意放弃物权利益，因此认定竞买须知不能对抗罗甲的物权。

编写人：广东省东莞市中级人民法院 杜志强 胡运科