房地产公司金融借款合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
广东省佛山市中级人民法院(2021)粤06民终8260号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):某银行股份有限公司佛山三水支行(以下简称某银行) 被告(被上诉人):潘文某、房地产公司
【基本案情】
2017年12月1日，某银行与房地产公司签订《某银行广东省分行一手购 房贷款业务银企合作协议》,约定双方就房地产公司开发的“×××”地产项目 的个人购房贷款业务进行合作；房地产公司为某银行向合作项目的购房人所发放 个人住房贷款提供连带保证担保；保证期限自某银行向该购房人发放借款之日起 至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以某银行为抵押权人的抵押登记手续止。
2018年3月23日，潘文某与某银行签订《个人购房担保借款合同》,双方 约定：某银行向潘文某提供购房贷款53万元，借款期限为30年，自2018年4 月1日起至2048年3月31日止；本息按月偿还；潘文某以所购的×××1004号 房产为贷款债务提供抵押担保。该合同签订后，当事人就约定的抵押房产办理 了预告登记。
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自2020年8月1日起，潘文某出现逾期还贷行为。2021年1月7日，某银 行提起本案诉讼，主张潘文某提前偿还全部欠款本息，该行对抵押房产享有优 先受偿权，房地产公司对潘文某的债务承担连带清偿责任。
【案件焦点】
1.某银行对抵押房产是否有权优先受偿；2.房地产公司对本案债务是否应 承担连带保证责任。
【法院裁判要旨】
广东省佛山市中级人民法院经审理认为：《个人购房担保借款合同》虽于 民法典实施前成立，但约定的还款时间持续至民法典实施后，且缔约当事人在 民法典施行后因合同履行的还款情况产生争议，依《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条之 规定，本案应适用民法典的相关规定。《个人购房担保借款合同》约定的抵押 房产已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，依据《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第七十 一条及第五十二条第一款关于“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人 请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告 登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经 失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已 经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应 予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，预告登记权利人 某银行对抵押房产享有抵押权。依《某银行广东省分行一手购房贷款业务银企 合作协议》所作约定，房地产公司为某银行向潘文某发放的案涉住房贷款提供 连带保证担保。该合同的条款虽列载房地产公司的保证责任免除以形式上满足 “购房人取得房地产权利证书，并办妥以某银行为抵押权人的抵押登记手续” 之条件加以判断，但某银行与房地产公司的缔约目的实为在前者对购房者所购 房产享有抵押权之前，前者对购房者发放的贷款债权可通过由后者提供连带保
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证担保的方式，保障得以实现，故应以某银行对相应房产实质上享有抵押权作 为认定房地产公司的保证责任之免除条件，而不应囿于合同条款约定的前述形 式条件。某银行依法已对购房人潘文某提供的抵押房产享有抵押权，房地产公 司的保证责任由此得以免除。据此，改判某银行对抵押房产享有优先受偿权， 驳回该行要求房地产公司承担连带保证责任的诉请。
【法官后语】
原物权法第二十条确立了不动产预告登记制度，司法实践运用该规定产生 的争论集中体现为预告登记权利人对抵押物是否享有优先受偿权。民法典第二 百二十一条延续了原物权法的规则创设，《最高人民法院关于适用〈中华人民 共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款确立了预告登记权利 人对抵押财产是否享有优先受偿权的审查规则，该规定起到止争作用，但司法 实践中仍需注意以下问题。
一、预告登记权利人享有抵押权的审查认定问题
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》 第五十二条第一款规定，已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失 效等情形的，预告登记权利人对已办理预告抵押登记的建筑物享有抵押权。该 审查规则虽较为具体、明确，但有观点认为，如支持预告登记权利人对未登记 在购房者名下的房产优先受偿，则相当于拍卖、变卖开发商的房产，继而引发 一系列问题，故房产是否登记在购房者名下亦为审查情形之一，此可由条文所 列法定情形后的“等”字所涵盖。笔者认为，该顾虑在《最高人民法院关于适 用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》公布前较为常见，但第五 十二条第一款的立法目恰恰在于通过赋予预告登记强大的法律效力，以化解此 前认定预告登记具有抵押效力的诸多类似困扰，由此，前述担忧现已无必要。 依该规定，房产所有权登记要求仅为已办理首次登记，登记在开发商或购房者 名下则在所不论。在认定预告登记是否失效方面，民法典第二百二十一条第二 款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内 未申请登记的，预告登记失效。”对于“自能够进行不动产登记之日”的认定，
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有观点认为是指房产登记在购房者名下，办理抵押登记客观条件具备之日。笔 者认为，实践中，房屋通常首次登记在开发商名下，至于房屋后续何时登记在 购房者名下，一般仅开发商、购房者知情。预告登记转为抵押登记于贷款人而 言，意味其贷款债权得以由担保物权提供保障，其对手续办理通常积极性较高。 但若购房者下落不明或故意拖延，开发商亦拒不配合，贷款人则不能及时获取 信息，导致抵押登记延误办理。此情形下，如认定预告登记失效，于贷款人不 公。故在认定预告登记是否失效时，应以预告登记权利人主观知道或应知可办 理抵押登记之日作为起算时点。
二、开发商阶段性担保责任的衔接问题
开发商与贷款人约定开发商为购房贷款债务提供阶段性连带保证担保，保 证责任自发放借款日起，至购房人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。 在抵押登记办妥时，开发商的保证责任依约当然免除，但贷款人以其他形式取 得抵押权情形下，保证责任可否免除，往往未作约定。对能否基于贷款人依法 对预告抵押房产取得抵押权，而免除开发商的保证责任，有观点认为，预告登 记与抵押登记形式有别，在办妥抵押登记前，开发商仍须承担保证责任。笔者 认为，前述约定结合商品房按揭市场运作模式，可判定此种担保设立的初衷及 开发商与贷款人真实缔约目的为，在贷款人取得抵押权前，由开发商提供连带 保证以保障贷款债权实现，故在贷款人非通过办妥抵押登记取得抵押权，而是 依法对预告抵押房产享有抵押权的情形下，仍应认定开发商的保证责任予以免 除。如拘泥于开发商与贷款人所作约定字面意思，以抵押登记未办妥，开发商 担保责任免除的形式条件不具备为由，认定开发商仍须承担保证责任，则无疑 加重了开发商的责任，有悖开发商签订合同预期，且不利于商品房按揭市场秩 序稳定。为能妥善处理支持预告登记权利人享有抵押权，与开发商阶段性担保 责任认定相衔接的问题，司法裁判中须注意，该问题的审查不以开发商出庭提 出相应抗辩为前提。
编写人：广东省佛山市中级人民法院 刘金玲
