某农商行东兴支行诉罗某等金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
四川省内江市东兴区人民法院(2021)川1011民初4361号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷 3.当事人
原告：某农商行东兴支行
被告：罗某、刘正某、房地产公司

【基本案情】
2015年8月23日，借款人(购房人)罗某、贷款人东兴城区信用社、抵 押人罗某、保证人房地产公司共同签订《个人购房担保借款合同》一份，借款 金额为200000.00元，用于购房，借款期限为2015年8月25日至2045年8月 24日，借款利率执行年利率7.38%。阶段性保证担保保证人为房地产公司，阶 段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款 人为抵押权人的抵押登记手续的情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保 证责任。保证方式为连带责任保证担保，保证期间为每期还款日起两年，保证 担保范围和抵押担保范围均为借款本金、利息、罚息、复利以及实现债权等费 用。并约定逾期罚息，计收复利情形。罗某分别在借款人、保证人、抵押人处 签字捺印，刘正某在保证人处签字捺印，房地产公司在保证人处加盖公司印章， 东兴城区信用社在贷款人处加盖印章。



68 中国法院2023年度案例 ·金融纠纷

2015年8月24日，罗某出具《借款借据》 一份，罗某在该借款借据的借 款人处签字捺印。2015年8月27日，东兴城区信用社向罗某的尾号为3222的 银行账户转款200000.00元。发放贷款后，罗某偿还了部分借款本息，截至 2019年1月21日，罗某尚欠借款本金189429.04元，此后其未再按约偿还借款 本息。
2015年8月26日，涉案房屋办理了预告登记，预告登记权利人为罗某， 预告登记义务人为房地产公司，预告登记业务种类为预购商品房预告，共有情 况为单独所有。同日，涉案房屋办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记权 利人为东兴城区信用社，预告登记义务人为罗某，预告登记业务种类为预购商 品房抵押预告，并备注约定期限为2015年8月25日至2045年8月24日。
2017年8月18日，某农村商业银行股份有限公司开业，某农村信用合同 联社自行终止，其债权债务转为某农商行债权债务。2018年3月20日，某农 商行授权某农商行东兴支行对原东兴信用联社法人机构管辖的营业网点(包含 东兴城区信用社)的债权债务进行管理，包括但不限于贷款催收、贷款诉讼及 申请执行、贷款收回等。
【案件焦点】
1.被告罗某、刘正某应否偿还案涉借款本息；2.案涉预购商品房抵押预告 登记的效力认定。
【法院裁判要旨】
四川省内江市东兴区人民法院经审理认为：首先，本案《个人购房担保借 款合同》《借款借据》中均载明借款人为罗某，且在借款发放后罗某亦按约偿 还了部分借款本息，故案涉借款的实际借款人应为被告罗某。其次，本案当事 人对案涉借款的本金、利率、借款期限、违约责任等进行了约定，原告已按约 发放了借款，被告罗某自2019年1月21日起未按约如期偿还借款本息，其行 为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告依据双方合同约定，依法主 张《个人购房担保借款合同》提前到期，于法有据，本院予以支持。同时，原




一、金融借款合同纠纷 69

告诉请被告罗某偿还借款本金189429.04元及利息(自2019年1月21日起至 付清本息之日止，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率、计息方式等进 行计算的利息、罚息、复利),符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
根据已查明的事实，涉案房屋已于2015年8月26日办理预告登记以及预 购商品房抵押预告登记。当时的法律、司法解释未对预告登记权利人可否就抵 押物享有优先受偿权作出规定，对于原告的抵押预告登记可适用民法典及其司 法解释的相关规定。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民 法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，涉案房屋未办理首次登记， 原告可在涉案房屋具备办理抵押登记条件时，再单独行使抵押权。
依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干 规定》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保 制度的解释》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之 规定，作出如下判决：
一、2015年8月23日签订的《个人购房担保借款合同》提前到期；
二 、被告罗某于本判决生效之日起十日内向原告偿还借款本金189429.04 元及利息(自2019年1月21日起至付清本息之日止，按照《个人购房担保借 款合同》约定的利率、计息方式等进行计算的利息、罚息、复利);
三、驳回原告的其他诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

【法官后语】
在我国房地产开发过程中，为了给房地产开发企业提供更多的融资手段， 《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规允许房地产开发企业将正在 建设中的房屋预先出售给承购人，这就是所谓的“商品房预售”。在商品房预 售中，用于预售的正在建设的房屋是“预购商品房”(亦称“预售商品房”), 出售预购商品房的房地产开发企业为“预售人”,购房者为“预购人”。预购人 以预购商品房抵押时，因预购商品房尚未建造完毕或正在建造，房地产开发企




70 中国法院2023年度案例 ·金融纠纷

业没有办理房屋所有权首次登记，预购人无法办理房屋所有权转移登记。此时， 预购人如果要抵押预购的商品房，双方可以约定办理预购商品房抵押权的预告 登记。
在民法典施行前，当时的法律、司法解释对抵押预告登记的效力未作明确 规定。当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，作 为债权人的抵押权预告登记权利人是否就抵押财产享有优先受偿权，这是司法 实践中争议较大的问题。如果持肯定的观点，抵押权预告登记权利人就有将抵 押财产变价并优先受偿的权利，即便抵押人破产或抵押财产被强制执行，预告 登记权利人的利益也不受影响。反之，如果否定抵押权预告登记权利人的优先 受偿权，则其只能作为普通债权人参与破产的分配或强制执行中的财产分配， 其利益难以得到保障。
抵押权预告登记确实不同于抵押权登记，如果一概承认抵押权预告登记权 利人具有优先受偿权，将导致抵押权预告登记与抵押权登记的混淆。根据《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十 二条的规定，只有在满足特定的条件下方才承认抵押权预告登记权利人就抵押 财产享受优先受偿权，即不动产登记机构已经办理建筑物所有权首次登记、预 告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致并且预告登记并未失 效。在满足这些条件的情形下，抵押权的预告登记转为抵押权登记已经不存在 任何法律上的障碍，因此，完全应当认可抵押权预告登记权利人在债务人不履 行债务或发生约定的事由时，抵押权预告登记的权利人享有优先受偿权。在抵 押权预告登记权利人请求行使抵押权的情形下，经审查发现，预告登记权利人 仍不具备办理抵押登记条件的，人民法院自应驳回其诉讼请求。
本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法 解释对抵押预告登记的效力未作明确规定，而民法典及其司法解释对此有相关 规定，故本案依法应适用民法典及其司法解释的相关规定。在本案中，涉案房 屋已经办理抵押预告登记，但至今并未办理首次登记，且该房屋现亦不具备办 理抵押登记的条件，故原告诉请对涉案房屋享有优先受偿权，缺乏事实和法律





一 、金融借款合同纠纷


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依据，依法应不予支持。需要说明的是，尽管预告登记权利人的诉讼请求被驳 回，但这并不意味着预告登记本身无效或者已经失效，因此在具备办理抵押登 记条件时，预告登记权利人仍可再次请求行使抵押权。
编写人：四川省内江市东兴区人民法院何文